Wspólnota mieszkaniowa

Pytanie: Jak należy rozumieć pojęcie "nieruchomość" w art.6 ust. o wł.lokali? Czy dotyczy to budynku, czy obiektów objętych jedną Kw, czy obiektów na jednej działce? Czy do zmiany sposobu zarządu, o której mowa w art.18, pkt 2a wystarczy uchwała większości (per udział lub per właściciel - art.23) w budynku, czy większości z tych, którzy podpisywali umowę? Innymi słowy - jak podzielić wspólnotę i ustanowić własny zarząd?

Odpowiedź:

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład "określonej nieruchomości", co oznacza, że wspólnotę mogą tworzyć tylko ci właściciele, których lokale były przed wyodrębnieniem częściami składowymi oznaczonej nieruchomości gruntowej. Wspólnoty takiej natomiast nie mogą tworzyć właściciele lokali położonych na różnych nieruchomościach gruntowych. Fakt, że lokale właścicieli znajdują się w różnych budynkach będących częściami składowymi tej samej nieruchomości gruntowej, nie będzie stanowił przeszkody istnienia wspólnoty. Wspólnota powstaje z mocy samego prawa i obejmuje wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. Nie można jej dlatego podzielić. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Stronami takiej umowy - ze względu na zakres jej mocy - muszą być wszyscy bez wyjątku właściciele danej wspólnoty. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. A zatem zarówno zawarcie takiej umowy, jak i zmiana sposobu zarządu wymaga porozumienia wszystkich właścicieli lokali.