Pozwolenie na budowę i inne niezbędne formalności przy przebudowie mieszkania - opinia prawna

Opinia prawna

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że strych, o którego fragment zamierza Pan powiększyć swój lokal, będący przedmiotem odrębnej własności, stanowi tzw. nieruchomość wspólną, przysługującą niepodzielnie wszystkim właścicielom lokali wyodrębnionych w opisanej kamienicy.

Z uwagi na fakt, iż w nieruchomości, której dotyczy niniejsza porada, zostało wyodrębnionych 13 lokali, zarząd tej nieruchomości powinien być sprawowany przez wybrany przez właścicieli zarząd, zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.). Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, a gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 1 i 2 u.w.l.). Jednakże do dokonania przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu ustawa przewiduje wymóg podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, stanowiących wspólnotę mieszkaniową.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (art. 23 ust. 1 u.w.l.). Orzeczenia [1]Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.  

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ustawa zalicza m.in. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, jak też na udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l.). W związku z tym należy stwierdzić, że do dokonania przebudowy lokalu, polegającej na powiększeniu lokalu kosztem wspólnego strychu, konieczna jest uchwała większości właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej przebudowy. Zgoda współwłaścicieli jest również konieczna dla zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Mimo literalnego brzmienia art. 22 ust. 3 pkt 5a, nie wystarczy w tym przypadku zgoda większości właścicieli wyrażona w uchwale, ale wymagane jest zawarcie nowej umowy między wszystkimi właścicielami lokali, zgodnie z art. 3 ust. 7 u.w.l., który stanowi, iż wysokość udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Prezentowane stanowisko jest wyrażane w doktrynie, gdzie zgodnie przyjmuje się, że w takiej sytuacji konieczne jest nowe określenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze umowy, zmieniającej pierwotną umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, w której określone zostały udziały właścicieli w nieruchomości wspólnej (tak A. Gola, J. Suchecki Najem i własność lokali. Przepisy i komentarz, Warszawa 1999, str. 232; R. Dziczek Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2003). Umowa taka powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 77 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Powiększenie jednego lokalu kosztem nieruchomości wspólnej rodzi obowiązek zmiany wysokości udziałów we współwłasności tej nieruchomości wspólnej, gdyż udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, zatem zmiana powierzchni użytkowej jednego lokalu powoduje zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej wszystkich właścicieli lokali.

Oczywiście, do przebudowy lokalu wymagane jest uzyskanie zgody odpowiednich władz budowlanych. W związku z tym, że przebudowa lokalu nie znalazła się w katalogu robót budowlanych wymagających jedynie zgłoszenia (art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane), przeprowadzenie robót adaptacyjnych strychu wiąże się z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto Orzeczenia [3] Wzory pism i umów [1]złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (decyzja jest wymagana tylko wówczas, gdy nie został sporządzony w gminie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a wskutek przebudowy następuje zmiana zagospodarowania lub zmiana sposobu użytkowania terenu); złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności pozwolenia, o którym mowa w art. 23 i art.

23a ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (nie dotyczy tej sytuacji), jeżeli jest ono wymagane oraz  Orzeczenia [9] Wzory pism i umów [1]złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć: cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, aktualnym na dzień opracowania projektu;  Orzeczenia [1]oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz Orzeczenia [1]decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Szerszego omówienia wymaga pojęcie „prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”. Przebudowa nieruchomości wspólnej jest, jak wykazano powyżej, czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc konieczna jest w tej sytuacji uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Zagadnienie to było również przedmiotem zainteresowania orzecznictwa. W wyroku z dnia 11 października 1990 r. (sygn. III ARN 15/90) Sąd Najwyższy stwierdził, że inwestor będący współwłaścicielem nieruchomości może uzyskać prawo do dysponowania nią w granicach przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, jeżeli uzyska zgodę wszystkich współwłaścicieli lub rozstrzygnięcie sądu wymagane w art. 199 k.c. W przedmiotowej sytuacji mamy do czynienia z zarządem opartym na ustawie o własności lokali, a nie Kodeksie cywilnym, więc wydaje się, że uchwała właścicieli wyrażająca zgodę na przebudowę będzie mogła zostać podjęta większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l. Podkreślić jednak należy, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie oznacza, ze zabudowywany fragment stanie się automatycznie przedmiotem Pańskiej własności, do zmiany udziałów powierzchni lokalu wymagane jest bowiem podjęcie działań opisanych w poprzednim akapicie, zmierzających do zmiany udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej.

Należy też pamiętać, że przebudowa nieruchomości nie może prowadzić do utraty przez lokal przesłanki samodzielności, wymaganej przez art. 2 u.w.l. Należy liczyć się z tym, że jeżeli następstwem przebudowy ma być zmiana powierzchni przebudowanego lokalu w drodze umowy zawartej między wszystkimi właścicielami w formie aktu notarialnego, notariusz może zażądać dowodu na spełnianie przez ten lokal przesłanki samodzielności, czyli zaświadczenia, o którym mowa art. 2 ust. 3 u.w.l., wydanym przez organ właściwy w sprawach nadzoru architektoniczno - budowlanego.

Poza tym, jako że podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali oraz dane z ewidencji gruntów i budynków, zmiana powierzchni użytkowej lokalu kosztem nieruchomości wspólnej rodzi konieczność aktualizacji danych w obu tych rejestrach. Aktualizacja danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków (w szczególności wyrażonego w m2 pola powierzchni użytkowej lokalu oraz pola powierzchni pomieszczeń przynależnych do lokalu - § 70 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków) następuje na podstawie doręczonej dokumentacji opracowanej przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Należy też podkreślić, że zmiana powierzchni użytkowej jednego lokalu rodzi konieczność dokonania zmian we wszystkich księgach wieczystych prowadzonych dla lokali w przedmiotowej kamienicy oraz księgi wieczystej założonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona (nieruchomości wspólnej), gdyż zmiana powierzchni jednego z lokali kosztem nieruchomości wspólnej pociąga za sobą zmianę udziału każdego właściciela w nieruchomości wspólnej, ujawnianego w dziale I - Sp księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości lokalowej. Lokal będący przedmiotem odrębnej własności oznacza się na podstawie aktu notarialnego lub orzeczenia sądu, a także wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej (§ 29 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r.

Zabudowa części strychu, wchodzącego aktualnie w skład nieruchomości wspólnej jest możliwa również na podstawie tzw. umowy o podział do używania (podział quoad usum), polegający na zmianie przeznaczenia części nieruchomości wspólnej i oddanie jej do wyłącznego korzystania jednemu ze współwłaścicieli. Jako że nie następuje wówczas zmiana powierzchni użytkowej żadnego z lokali, nie powoduje to konieczności zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Podział do używania polega na wyłączeniu ze wspólnego użytkowania określonej części wspólnej nieruchomości na rzecz jednego właściciela, który może tą część samodzielnie użytkować. Podział może objąć tylko te części budynku, które nie są niezbędne do korzystania przez pozostałych właścicieli. Takie „wydzielenie” części nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania przez tylko jednego z właścicieli lokali wymaga zgody pozostałych właścicieli wyrażonej w drodze uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l.). Zgoda będzie wymagana również na przebudowę tej części nieruchomości wspólnej oddanej do wyłącznego korzystania jednego ze współwłaścicieli. Na podstawie tej zgody w umowie o podziale do używania powinien znaleźć się zapis mówiący, że współwłaściciel, który uzyskał prawo do wyłącznego korzystania z tej części nieruchomości może nią dysponować na cele budowlane. Zapis taki przesądza o „prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”, wymaganą przepisami Prawa budowlanego, co potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 1 października 1991 r. (zachowującym aktualność pod rządami nowej ustawy), sygn. IV SA 293/91. Należy podkreślić, że z jednej strony rozwiązanie polegające na podziale nieruchomości do korzystania ma charakter prowizoryczny, gdyż nie prowadzi do zmiany powierzchni użytkowej lokalu, będącego przedmiotem prawa własności, ale z drugiej strony pozwala na uniknięcie licznych formalności i kosztów związanych z koniecznością sporządzania aktów notarialnych, uwidaczniających zmianę wielkości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej oraz wpisów w księgach wieczystych oraz zmian w ewidencji gruntów i budynków.