Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Od czego zacząć?

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną, na podstawie której można rozpocząć roboty budowlane. Zanim jednak wniesie się wniosek o wydanie pozwolenia na budowę należy uzyskać szereg niezbędnych dokumentów, które muszą być dołączone do tego wniosku. Przygotowania niezbędnej dokumentacji wymaga dość dużo czasu, warto więc rozpocząć jej gromadzenie na długo przed okresem na który planuje się wszczęcie prac budowlanych.

Jakie dokumenty potrzebne są do uzyskania pozwolenia na budowę?

1. Mapa geodezyjna : uwidacznia obiekty znajdujące się na działce i w jej otoczeniu (budynki, infrastrukturę uzbrojenia terenu, przyłącza, ogrodzenia itp.). Wyrys mapy zasadniczej można otrzymać w wydziale geodezji urzędu powiatowego, jednak przyda się ona jedynie do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Mapa do celów projektowania budynku i przyłączy musi być zaktualizowana przez geodetę.

2. Decyzja o warunkach zabudowy , jeżeli jest ona wymagana przez przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja taka jest wymagana na przykład w przypadku zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w przypadku braku planu miejscowego. Decyzja ta określa między innymi jaki budynek i jakie przyłącza mogą być zbudowane na danym terenie, jakie uzgodnienia i opinie są konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę, okres ważności decyzji. Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta lub upoważniony urzędnik. Wniosek o wydanie decyzji składa się w urzędzie gminy. Wniosek może być sporządzony samodzielnie, choć wygodniej jest wypełnić formularz przygotowany przez urząd. We wniosku należy określić co zamierza się wznieść podając charakterystykę planowanej zabudowy. Nie jest konieczne, aby osoba składająca wniosek była właścicielem działki - można go więc złożyć jeszcze przed jej zakupem. Do wniosku należy dołączyć dwie kserokopie mapy geodezyjnej z zaznaczeniem działki, której ma dotyczyć inwestycja. Od niekorzystnej decyzji można się odwołać w ciągu 14 dni do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

3. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane : obecnie prawo do dysponowania nieruchomością nie musi być wykazywane, wystarczy złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej. Przed zmiana prawa budowlanego wymagany był dowód stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością. Osobami uprawnionymi do dysponowania nieruchomością są właściciele nieruchomości (którzy uprzednio prawo własności nieruchomości wykazywali wypisem z księgi wieczystej lub aktem notarialnym zakupu nieruchomości lub jej darowizny, albo orzeczeniem sądu stwierdzającym nabycie spadku albo kończącym postępowanie działowe. Osobą uprawnioną do dysponowania nieruchomością, która nie jest właścicielem działki może być również taka osoba, która uzyskała zgodę właściciela oraz zawarła umowę zezwalającą jej na korzystanie z działki (np. użyczenia, dzierżawy, najmu itp.).

4. Projekt budowlany : jest podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę, powinien być sporządzony w czterech egzemplarzach. Składa się z projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno - budowlanego. Projekty przyłączy mogą być częścią składową projektu budowlanego, lub można je opracować oddzielnie. Projekt może sporządzić wyłącznie osoba z uprawnieniami budowlanymi.

5. Uzyskanie uzgodnień i opinii innych organów : taki obowiązek może być już wskazany w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

   • Uzgodnienie projektu w zespole uzgadniania dokumentacji technicznej działającej przy starostwie.

   • Uzgodnienie np. ze strażą pożarną, konserwatorem zabytków - jeżeli wymaga tego charakter obiektu.

6. Informacja o przyłączach: przyłącza nie są obecnie objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, ale należy zgłosić fakt ich budowy właściwemu organowi.

   Chodzi tutaj o przyłącza do budynków - elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne. Należy tutaj ponadto przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, uzgodniony z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, wraz z opisem technicznym instalacji wykonanym przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane. Aktualnie nie jest wymagane również zgłoszenie budowy przyłączy pod warunkiem sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego

Możliwe jest też nałożenie obowiązku dokonania innych uzgodnień lub opinii, a nawet uzyskania dodatkowych pozwoleń.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Pozwolenia na budowę wydaje starosta. Wniosek o pozwolenie na budowę należy więc złożyć w wydziale architektury odpowiedniego urzędu.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

• oświadczenie o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

• cztery egzemplarze projektu budowlanego,

• wymagane w danym przypadku opinie, uzgodnienia i pozwolenia,

• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.

Termin składania wniosku o pozwelenie na budowe

Wniosek o pozwolenie na budowę musi być złożony w terminie obowiązywania (ważności) decyzji o warunkach zabudowy. Od decyzji wydanej przez starostę przysługuje odwołanie do wojewody.

Z jakimi kosztami nalezy się liczyć składając wniosek o pozwolenie na budowę?

Pamiętaj że:

• Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa jeżeli nie rozpoczęto robót budowlanych przed upływem 3 lat licząc od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (tj. nie można się już od niej odwołać). Decyzja wygasa również jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

• Nie wolno rozpocząć żadnych prac budowlanych przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jeżeli zostaną wykryte, będą traktowane jak samowola budowlana karana nakazem rozbiórki. Jeżeli obiekt powstał zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (np. na terenach przeznaczonych na użytki rolne bez prawa zabudowy) to nie będzie podlegał rozbiórce, ale właściwy organ postanowi o wstrzymaniu robót budowlanych do momentu przedstawienia zaświadczenia organu właściwego do ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego i dokumentów, jakie powinny być złożone. Jeżeli dokumenty te nie zostaną złożone to również zostanie nakazana rozbiórka obiektu.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2000 r., Nr 106, poz. 1126 ze zmianami).

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.