Na czym polega ulga odsetkowa?
Podatnik podlegajÄ…cy w Polsce nieograniczonemu obowiÄ…zkowi podatkowemu (polski rezydent podatkowy), który miÄ™dzy 1 stycznia 2002 r. a 31 grudnia 2006 r. zaciÄ…gnÄ…Å‚ kredyt na zaspokojenie wÅ‚asnych potrzeb mieszkaniowych, może (przy speÅ‚nieniu odpowiednich warunków) odliczyć od dochodu (przychodu) zapÅ‚acone w danym roku podatkowym odsetki od takiego kredytu (na zasadzie tzw. praw nabytych).
W ramach ulgi odliczeniu podlegają faktycznie poniesione wydatki na spłatę odsetek od:
- 1. kredytu (pożyczki) udzielonego w latach 2002-2006 na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych związanej z:
- a) budowÄ… budynku mieszkalnego albo
b) wniesieniem wkÅ‚adu budowlanego lub mieszkaniowego do spóÅ‚dzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
c) zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowaÅ‚a ten budynek w ramach wykonywania dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej, albo
d) nadbudowÄ… lub rozbudowÄ… budynku na cele mieszkalne lub przebudowÄ… (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie speÅ‚niajÄ…ce wymagania okreÅ›lone w przepisach prawa budowlanego
- - zwanego dalej "kredytem mieszkaniowym",
2. kredytu (pożyczki) zaciągniętego na spłatę kredytu mieszkaniowego,
3. każdego kolejnego kredytu (pożyczki) zaciÄ…gniÄ™tego na spÅ‚atÄ™ kredytu (pożyczki), o których mowa w pkt 1 i 2
- do upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt mieszkaniowy zawartej przed 1 stycznia 2007 r., nie dłużej niż do 31 grudnia 2027 r.
Podatnikom przysÅ‚uguje prawo do odliczenia odsetek od kredytów (pożyczek) refinansowych zaciÄ…gniÄ™tych w banku lub w spóÅ‚dzielczej kasie oszczÄ™dnoÅ›ciowo-kredytowej, majÄ…cych siedzibÄ™ w paÅ„stwie czÅ‚onkowskim Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Odliczenie odsetek od takiego kredytu ma zastosowanie do dochodów uzyskanych od 1 stycznia 2008 r.
Jeżeli w umowie kredytowej okreÅ›lono w zÅ‚otych równowartość kredytu przyznanego w walucie, to dla celów okreÅ›lenia limitu odliczenia wartość tego kredytu przyjmujemy w takiej wysokoÅ›ci, jaka wynika z umowy kredytowej. TakÄ… kwotÄ™ należy przyjąć nawet w sytuacji, gdy kredyt jest wypÅ‚acany w transzach. Jeżeli natomiast nie okreÅ›lono w zÅ‚otych równowartoÅ›ci kredytu, to kredyt należy przeliczyć na zÅ‚ote wg Å›redniego kursu Narodowego Banku Polskiego z ostatniego dnia roboczego poprzedzajÄ…cego dzieÅ„ wypÅ‚aty, a jeżeli wypÅ‚aty dokonywane sÄ… w transzach – wedÅ‚ug Å›redniego kursu NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzajÄ…cego dni wypÅ‚at poszczególnych transz.
Odliczeniu nie podlegajÄ… odsetki od kredytów:
- a) udzielanych ze Å›rodków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego towarzystwom budownictwa spoÅ‚ecznego oraz spóÅ‚dzielniom mieszkaniowym na przedsiÄ™wziÄ™cia inwestycyjno-budowlane majÄ…ce na celu budowÄ™ mieszkaÅ„ na wynajem oraz udostÄ™pniania lokalu mieszkalnego na zasadach spóÅ‚dzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na podstawie przepisów o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego;
b) udzielanych przez kasy mieszkaniowe na zasadach okreÅ›lonych w przepisach o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego;
c) udzielanych na usuwanie skutków powodzi na zasadach okreÅ›lonych w przepisach o dopÅ‚atach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych na usuwanie skutków powodzi;
d) objÄ™tych wykupem odsetek ze Å›rodków z budżetu paÅ„stwa na zasadach okreÅ›lonych w przepisach o pomocy paÅ„stwa w spÅ‚acie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypÅ‚aconych premii gwarancyjnych;
e) wykorzystywanych na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z inwestycjami mającymi na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych;
f) zaciÄ…gniÄ™tych na zasadach okreÅ›lonych w ustawie z dnia 8 wrzeÅ›nia 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu wÅ‚asnego mieszkania (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 90 – art. 9 ust. 2 ustawy zmieniajÄ…cej z dnia 16 listopada 2006 r. (Dz.U. Nr 217, poz. 1588)).
Jakie są warunki do skorzystania z odliczenia w zeznaniu rocznym składanym za 2020 r.?
Podatnik ma prawo do skorzystania z ulgi odsetkowej, o ile spełnione są następujące warunki:
- 1. Podatnik podlega w Polsce nieograniczonemu obowiÄ…zkowi podatkowemu.
- Osoby fizyczne, jeżeli majÄ… miejsce zamieszkania na terytorium Polski, podlegajÄ… zaÅ› obowiÄ…zkowi podatkowemu od caÅ‚oÅ›ci swoich dochodów (przychodów) bez wzglÄ™du na miejsce poÅ‚ożenia źródeÅ‚ przychodów (nieograniczony obowiÄ…zek podatkowy). Dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych za osobÄ™ majÄ…cÄ… miejsce zamieszkania na terytorium Polski uważa siÄ™ osobÄ™, która:
- posiada na terytorium Polski centrum interesów osobistych lub gospodarczych, czyli oÅ›rodek interesów życiowych, lub
- przebywa na terytorium Polski dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
- 2. Kredyt (pożyczka) zostaÅ‚ udzielony miÄ™dzy 1 stycznia 2002 r. a 31 grudnia 2006 r. przez podmiot uprawniony do udzielania kredytów (pożyczek), tj. bank lub spóÅ‚dzielczÄ… kasÄ™ oszczÄ™dnoÅ›ciowÄ… (SKO), a z umowy kredytu (pożyczki) wynika, że dotyczy on jednej z wyżej wymienionych inwestycji.
- Ustawodawca ograniczyÅ‚ prawo do korzystania z ulgi odsetkowej wyłącznie do jednego rodzaju inwestycji. Realizacja kilku różnych inwestycji (np. zakup mieszkania od dewelopera i budowa domu) pozwala wiÄ™c na odliczenie w ramach ulgi odsetkowej tylko jednej z tych inwestycji.
- 3. W przypadku inwestycji dotyczącej budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego - budowa została zakończona nie wcześniej niż w 2002 r.;
- 4. W przypadku budowy, nadbudowy lub rozbudowy budynku na cele mieszkalne lub przystosowania i przebudowy budynku niemieszkalnego na cele mieszkalne – zakoÅ„czenie inwestycji:
- a) nastÄ…piÅ‚o przed upÅ‚ywem trzech lat, liczÄ…c od koÅ„ca roku kalendarzowego, w którym zgodnie z prawem budowlanym uzyskano pozwolenie na budowÄ™ (pozwolenie na budowÄ™ należaÅ‚o zaÅ› uznać za uzyskane w roku, w którym decyzja przyznajÄ…ca pozwolenie na budowÄ™ staÅ‚a siÄ™ ostateczna), nadbudowÄ™ lub rozbudowÄ™ budynku na cele mieszkalne lub przebudowÄ™ (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części bÄ…dź pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne oraz
- b) zostaÅ‚o potwierdzone okreÅ›lonym w przepisach prawa budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego, a w razie braku obowiÄ…zku jego uzyskania – zawiadomieniem o zakoÅ„czeniu budowy takiego budynku.
- W sytuacji nabycia "rozpoczÄ™tej budowy" okres trzyletni liczy siÄ™ od momentu uzyskania pozwolenia na budowÄ™ przez osobÄ™, która nabyÅ‚a tÄ™ budowÄ™ (ulga odsetkowa dotyczy wówczas wydatków poniesionych na dokoÅ„czenie budowy).
- Otrzymanie pozwolenia na użytkowanie tylko części budynku (nie został jeszcze wybudowany cały budynek), nie pozwala na odliczanie odsetek, gdyż inwestycja nie została zakończona.
- 5. W przypadku wniesienia wkÅ‚adu do spóÅ‚dzielni mieszkaniowej lub zakupu nowo wybudowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego – zostaÅ‚a zawarta umowa o:
- a) ustanowieniu spóÅ‚dzielczego wÅ‚asnoÅ›ciowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo
b) umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrÄ™bnej wÅ‚asnoÅ›ci lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu na podatnika wÅ‚asnoÅ›ci budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, której jednÄ… ze stron jest podatnik.
- 6. Odsetki:
- a) zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot udzielający kredytu,
b) nie zostaÅ‚y zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostaÅ‚y zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone odsetki zwiÄ™kszyÅ‚y podstawÄ™ obliczenia podatku.
- 7. Podatnik lub jego małżonek nie korzystaÅ‚ lub nie korzysta z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na wÅ‚asne cele mieszkaniowe (tzw. stare "ulgi budowlane"), przeznaczonych na:
- a) zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego;
b) budowÄ™ budynku mieszkalnego;
c) wkÅ‚ad budowlany lub mieszkaniowy do spóÅ‚dzielni mieszkaniowej;
d) zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowaÅ‚a ten budynek w wykonywaniu dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej;
e) nadbudowÄ™ lub rozbudowÄ™ budynku na cele mieszkalne;
f) przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu;
g) systematyczne gromadzenie oszczędności na rachunku oszczędnościowo-kredytowym w banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad określonych w odrębnych przepisach.
W ramach ulgi odsetkowej nie można odliczać odsetek zapłaconych od kredytu zaciągniętego na zakup:
- inwestycji na rynku wtórnym,
- gruntu,
- ekspektatywy.
Nie jest możliwe skorzystanie z ulgi odsetkowej w przypadku zakupu budynku od osoby fizycznej, która nie prowadzi dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej polegajÄ…cej na budowie budynków mieszkalnych w celu ich odsprzedaży, bÄ…dź też od osoby prowadzÄ…cej dziaÅ‚alność w innym zakresie.
Odliczeniu od dochodu nie podlegajÄ… odsetki od kredytu hipotecznego zaciÄ…gniÄ™tego na sfinansowanie zakupu – od osoby fizycznej – rozpoczÄ™tej budowy budynku mieszkalnego, bowiem inwestycja mieszkaniowa, na którÄ… podatnik zaciÄ…ga kredyt zwiÄ…zana jest z zakupem na rynku wtórnym rozpoczÄ™tej budowy budynku mieszkalnego. Odliczeniu bÄ™dÄ… podlegaÅ‚y natomiast odsetki od tej części kredytu, która zostanie przeznaczona na dokoÅ„czenie budowy.
Jeżeli podatnik w 2020 r. zaciÄ…gnÄ…Å‚ kredyt refinansowy na spÅ‚atÄ™ kredytu zaciÄ…gniÄ™tego w 2006 r. oraz dodatkowo na inny cel (np. rozbudowÄ™ domu), to może odliczyć odsetki wyłącznie od tej części kredytu refinansowego, która jest przeznaczona na spÅ‚atÄ™ kredytu zaciÄ…gniÄ™tego w 2006 r. Natomiast kwota odsetek przypadajÄ…ca na tÄ™ część kredytu, który zostaÅ‚ przeznaczony na inny cel (rozbudowÄ™ domu) nie podlega odliczeniu.
Jaki jest limit odliczenia?
Odliczenie w ramach ulgi odsetkowej obejmuje jedynie odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która nie przekracza limitu, tj. kwoty stanowiÄ…cej iloczyn 70 m² powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego od wkÅ‚adów na oszczÄ™dnoÅ›ciowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartaÅ‚ roku poprzedzajÄ…cego rok podatkowy, okreÅ›lonej na rok zakoÅ„czenia inwestycji. Limit ten, poczÄ…wszy od 2002 r. wynosiÅ‚:
- w latach 2002-2007 – 189.000 zÅ‚,
- w 2008 r. – 212.870 zÅ‚,
- w 2009 r. – 243.460 zÅ‚,
- w 2010 r. – 264.810 zÅ‚,
- od 2011 r. do 2020 r. – 325.990 zÅ‚.
JeÅ›li kredyt zaciÄ…gajÄ… małżonkowie, to limit dotyczy odsetek zapÅ‚aconych łącznie przez oboje małżonków.
Wzór na obliczenie kwoty odsetek podlegajÄ…cej odliczeniu:
limit z roku zakończenia inwestycji x kwota odsetek
wysokość zaciągniętego kredytu
Przykład:
Podatnik zakończył inwestycję w 2009 r. Wysokość zaciągniętego kredytu na cele mieszkaniowe wyniosła 500.000 zł. W okresie 2009-2020 podatnik spłacał odsetki i odliczał je w ramach ulgi odsetkowej. W 2020 r. podatnik spłacił odsetki w kwocie 7.800 zł.
Dokonując rozliczenia za 2020 rok, podatnik odliczy odsetki w następującej wysokości:
(243.460 zł x 7.800 zł) / 500.000 zł = 3.797,98 zł
Jeżeli np. kredyt hipoteczny został zaciągnięty w 2006 r. i inwestycja została zakończona w 2007 r., ale podatnik będzie rozliczał ulgę odsetkową po raz pierwszy za 2020 r., wtedy do ustalenia kwoty odsetek podlegających odliczeniu podatnik zobowiązany jest wziąć pod uwagę limit, jaki obowiązywał w roku zakończenia inwestycji (czyli w 2007 r.), a więc 189.000 zł.
W razie wykorzystania kredytu na cele umożliwiajÄ…ce odliczenie ulgi odsetkowej oraz na inne cele (np. zakup gruntu) – odliczeniu podlegajÄ… odsetki od tej części kredytu (pożyczki), jaka proporcjonalnie przypada na spÅ‚atÄ™ kredytu (pożyczki) mieszkaniowego.
W jaki sposób dokonać odliczenia?
Odsetki od:
- kredytów mieszkaniowych (niezależnie od roku zakoÅ„czenia inwestycji), a także
- od kredytów refinansowych (konsolidacyjnych), w przypadku inwestycji zakoÅ„czonych po 1 stycznia 2008 r. - odliczane sÄ… przez podatników najwczeÅ›niej za rok podatkowy, w którym zostaÅ‚a zakoÅ„czona dana inwestycja.
Odsetki zapłacone przed rokiem zakończenia inwestycji mogą być odliczane od podstawy opodatkowania:
- za rok podatkowy, w którym podatnik po raz pierwszy odlicza odsetki lub
- w roku podatkowym bezpoÅ›rednio nastÄ™pujÄ…cym po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczyÅ‚ odsetki.
W kolejnych latach odliczeniu podlegajÄ… wyłącznie odsetki zapÅ‚acone w danym roku podatkowym. JeÅ›li podatnik nie odliczyÅ‚ zapÅ‚aconych odsetek z uwagi na maÅ‚y dochód lub jego brak, to nie ma możliwoÅ›ci ich odliczenia w latach nastÄ™pnych.
Odliczenia dotyczÄ… odsetek zapÅ‚aconych łącznie przez oboje małżonków. Jeżeli małżonkowie podlegajÄ… odrÄ™bnemu opodatkowaniu – odliczeÅ„ dokonuje siÄ™ zgodnie z wnioskami zawartymi w zeznaniach rocznych:
- od dochodu każdego z małżonków, w proporcji wskazanej we wniosku, bÄ…dź
- od dochodu jednego z małżonków.
Do zeznania, skÅ‚adanego za rok, w którym po raz pierwszy dokonywane jest odliczenie z tytuÅ‚u ulgi odsetkowej, podatnik dołącza oÅ›wiadczenie PIT-2K o wysokoÅ›ci wszystkich poniesionych wydatków zwiÄ…zanych z danÄ… inwestycjÄ…, w tym o wysokoÅ›ci wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników podatku od towarów i usÅ‚ug niekorzystajÄ…cych ze zwolnienia od tego podatku.
Odliczenia kwoty przysługującej ulgi dokonuje się w składanym przez podatnika rocznym zeznaniu podatkowym:
- PIT-37,
- PIT-36,
- PIT-28,
oraz w załączniku PIT/D.
W przypadku kredytu zaciÄ…gniÄ™tego przez małżonków, odliczenia dokonuje ten, kto spÅ‚aca kredyt. Jeżeli z zaÅ›wiadczenia z banku nie wynika, kto ile spÅ‚aciÅ‚, to przyjmuje siÄ™, iż małżonkowie dokonali spÅ‚aty w częściach równych, chyba że wykażą oni, w jakiej wysokoÅ›ci faktycznie ponieÅ›li wydatki.
JeÅ›li kredyt udzielony zostaÅ‚ nie tylko na cele uprawniajÄ…ce do odliczeÅ„ z tytuÅ‚u ulgi odsetkowej (np. na zakup mieszkania), lecz również na realizacjÄ™ innych inwestycji (np. zakup gruntu), w PIT-2K nie wykazuje siÄ™ peÅ‚nej kwoty udzielonego kredytu, ale tylko tÄ™ część kredytu, jaka przypada na inwestycjÄ™ objÄ™tÄ… ulgÄ… (w tym przypadku na mieszkanie).
Jak udokumentować odliczenie?
Wysokość zapÅ‚aconych odsetek dokumentuje siÄ™ dowodem, który wystawiÅ‚ podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spóÅ‚dzielczych kasach oszczÄ™dnoÅ›ciowo-kredytowych do udzielenia kredytów (pożyczek).
Jak wspomniano, wydatki można odliczyć najwczeÅ›niej za rok podatkowy, w którym zakoÅ„czono inwestycjÄ™ mieszkaniowÄ… – w zeznaniu podatkowym PIT‑36, PIT‑37, PIT-28. Do zeznania podatkowego, w którym po raz pierwszy stosuje siÄ™ ulgÄ™ odsetkowÄ…, dołącza siÄ™ oÅ›wiadczenie o wysokoÅ›ci wszystkich poniesionych wydatków zwiÄ…zanych z danÄ… inwestycjÄ… (PIT-2K).
Kwota odsetek zapÅ‚aconych w roku podatkowym – w części w jakiej nie znajduje pokrycia w dochodzie podatnika – nie przechodzi do odliczenia w nastÄ™pnych latach podatkowych. WyjÄ…tek stanowi jedynie różnica miÄ™dzy kwotÄ… odsetek, która przypada do odliczenia w pierwszym roku stosowania ulgi a kwotÄ… faktycznie odliczonÄ… w tym roku. Powstałą w ten sposób różnicÄ™ można odliczyć w roku podatkowym nastÄ™pujÄ…cym bezpoÅ›rednio po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczyÅ‚ odsetki.
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - art. 26b w brzmieniu obowiÄ…zujÄ…cym w latach 2002-2006, w zwiÄ…zku z art. 9 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588 oraz z 2008 r. Nr 209, poz. 1316);
- ustawy o zryczaÅ‚towanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiÄ…ganych przez osoby fizyczne - art. 11 w brzmieniu obowiÄ…zujÄ…cym przed dniem 1 stycznia 2007 r.