Na czym polega ulga odsetkowa?

Podatnik podlegający w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (polski rezydent podatkowy), który między 1 stycznia 2002 r. a 31 grudnia 2006 r. zaciągnął kredyt na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, może (przy spełnieniu odpowiednich warunków) odliczyć od dochodu (przychodu) zapłacone w danym roku podatkowym odsetki od takiego kredytu (na zasadzie tzw. praw nabytych).

1. kredytu (pożyczki) udzielonego w latach 2002-2006 na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych związanej z: 

a) budową budynku mieszkalnego albo 
b) wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo 
c) zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w ramach wykonywania działalności gospodarczej, albo 
d) nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego

- zwanego dalej "kredytem mieszkaniowym",

2. kredytu (pożyczki) zaciągniętego na spłatę kredytu mieszkaniowego,

3. każdego kolejnego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w pkt 1 i 2

- do upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt mieszkaniowy zawartej przed 1 stycznia 2007 r., nie dłużej niż do 31 grudnia 2027 r. 

Podatnikom przysługuje prawo do odliczenia odsetek od kredytów (pożyczek) refinansowych zaciągniętych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Odliczenie odsetek od takiego kredytu ma zastosowanie do dochodów uzyskanych od 1 stycznia 2008 r.

Ulga odsetkowa przysługuje także wówczas, kiedy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty w walucie obcej. Dla przeliczenia wartości kredytu przyjmuje się kurs średni Narodowego Banku Polskiego (zwanego dalej "NBP”) z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień wypłaty kredytu, natomiast wartość spłacanych odsetek przelicza się na złote według kursu średniego NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień spłaty odsetek.

Jeżeli w umowie kredytowej określono w złotych równowartość kredytu przyznanego w walucie, to dla celów określenia limitu odliczenia wartość tego kredytu przyjmujemy w takiej wysokości, jaka wynika z umowy kredytowej. Taką kwotę należy przyjąć nawet w sytuacji, gdy kredyt jest wypłacany w transzach. Jeżeli natomiast nie określono w złotych równowartości kredytu, to kredyt należy przeliczyć na złote wg średniego kursu NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień wypłaty, a jeżeli wypłaty dokonywane są w transzach – według średniego kursu NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dni wypłat poszczególnych transz.

Odliczeniu nie podlegają odsetki od kredytów:

a) udzielanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę mieszkań na wynajem oraz udostępniania lokalu mieszkalnego na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na podstawie przepisów o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego;
b) udzielanych przez kasy mieszkaniowe na zasadach określonych w przepisach o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego;
c) udzielanych na usuwanie skutków powodzi na zasadach określonych w przepisach o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych na usuwanie skutków powodzi; 
d) objętych wykupem odsetek ze środków z budżetu państwa na zasadach określonych w przepisach o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych;
e) wykorzystywanych na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z inwestycjami mającymi na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych;
f) zaciągniętych na zasadach określonych w ustawie z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 90 – art. 9 ust. 2 ustawy zmieniającej z dnia 16 listopada 2006 r. (Dz.U. Nr 217, poz. 1588)).

Jakie są warunki do skorzystania z odliczenia w zeznaniu rocznym składanym za 2017 r.?

 Podatnik ma prawo do skorzystania z ulgi odsetkowej, o ile spełnione są następujące warunki: 

1. Podatnik podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Polski, podlegają zaś obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy). Dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Polski uważa się osobę, która:

• posiada na terytorium Polski centrum interesów osobistych lub gospodarczych, czyli ośrodek interesów życiowych, lub 
• przebywa na terytorium Polski dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

2. Kredyt (pożyczka) został udzielony między 1 stycznia 2002 r. a 31 grudnia 2006 r. przez podmiot uprawniony do udzielania kredytów (pożyczek), tj. bank lub spółdzielczą kasę oszczędnościową (SKO), a z umowy kredytu (pożyczki) wynika, że dotyczy on jednej z wyżej wymienionych inwestycji.

Ustawodawca ograniczył prawo do korzystania z ulgi odsetkowej wyłącznie do jednego rodzaju inwestycji. Realizacja kilku różnych inwestycji (np. zakup mieszkania od dewelopera i budowa domu) pozwala więc na odliczenie w ramach ulgi odsetkowej tylko jednej z tych inwestycji.

3. W przypadku inwestycji dotyczącej budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego - budowa została zakończona nie wcześniej niż w 2002 r.;

4. W przypadku budowy, nadbudowy lub rozbudowy budynku na cele mieszkalne lub przystosowania i przebudowy budynku niemieszkalnego na cele mieszkalne – zakończenie inwestycji:

a) nastąpiło przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zgodnie z prawem budowlanym uzyskano pozwolenie na budowę (pozwolenie na budowę należało zaś uznać za uzyskane w roku, w którym decyzja przyznająca pozwolenie na budowę stała się ostateczna), nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne lub przebudowę (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części bądź pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne oraz

b) zostało potwierdzone określonym w przepisach prawa budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego, a w razie braku obowiązku jego uzyskania – zawiadomieniem o zakończeniu budowy takiego budynku.

W sytuacji nabycia "rozpoczętej budowy" okres trzyletni liczy się od momentu uzyskania pozwolenia na budowę przez osobę, która nabyła tę budowę (ulga odsetkowa dotyczy wówczas wydatków poniesionych na dokończenie budowy).

Otrzymanie pozwolenia na użytkowanie tylko części budynku (nie został jeszcze wybudowany cały budynek), nie pozwala na odliczanie odsetek, gdyż inwestycja nie została zakończona.

5. W przypadku wniesienia wkładu do spółdzielni mieszkaniowej lub zakupu nowo wybudowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego – została zawarta umowa o:

a) ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo 
b) umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu na podatnika własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, której jedną ze stron jest podatnik.

6. Odsetki:

a) zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot udzielający kredytu, 
b) nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku.

7. Podatnik lub jego małżonek nie korzystał lub nie korzysta z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (tzw. stare "ulgi budowlane"), przeznaczonych na:

a) zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego;
b) budowę budynku mieszkalnego;
c) wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej; 
d) zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej; 
e) nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne;
f) przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu;
g) systematyczne gromadzenie oszczędności na rachunku oszczędnościowo-kredytowym w banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad określonych w odrębnych przepisach.

W ramach ulgi odsetkowej nie można odliczać odsetek zapłaconych od kredytu zaciągniętego na zakup:

• inwestycji na rynku wtórnym,
• gruntu,
• ekspektatywy.

Nie jest możliwe skorzystanie z ulgi odsetkowej w przypadku zakupu budynku od osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na budowie budynków mieszkalnych w celu ich odsprzedaży, bądź też od osoby prowadzącej działalność w innym zakresie.

Odliczeniu od dochodu nie podlegają odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie zakupu – od osoby fizycznej – rozpoczętej budowy budynku mieszkalnego, bowiem inwestycja mieszkaniowa, na którą podatnik zaciąga kredyt związana jest z zakupem na rynku wtórnym rozpoczętej budowy budynku mieszkalnego. Odliczeniu będą podlegały natomiast odsetki od tej części kredytu, która zostanie przeznaczona na dokończenie budowy.

Jeżeli podatnik w 2018 r. zaciągnął kredyt refinansowy na spłatę kredytu zaciągniętego w 2006 r. oraz dodatkowo na inny cel (np. rozbudowę domu), to może odliczyć odsetki wyłącznie od tej części kredytu refinansowego, która jest przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego w 2006 r. Natomiast kwota odsetek przypadająca na tę część kredytu, który został przeznaczony na inny cel (rozbudowę domu) nie podlega odliczeniu.

Jaki jest limit odliczenia?

Odliczenie w ramach ulgi odsetkowej obejmuje jedynie odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która nie przekracza limitu, tj. kwoty stanowiącej iloczyn 70 m² powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, określonej na rok zakończenia inwestycji. Limit ten, począwszy od 2002 r. wynosił:

• w latach 2002-2007 – 189.000 zł,
• w 2008 r. – 212.870 zł,
• w 2009 r. – 243.460 zł,
• w 2010 r. – 264.810 zł,
• od 2011 r. do 2017 r. – 325.990 zł.

Jeśli kredyt zaciągają małżonkowie, to limit dotyczy odsetek zapłaconych łącznie przez oboje małżonków.

Wzór na obliczenie kwoty odsetek podlegającej odliczeniu:

limit z roku zakończenia inwestycji    x     kwota odsetek 

wysokość zaciągniętego kredytu

Przykład:

Podatnik zakończył inwestycję w 2009 r. Wysokość zaciągniętego kredytu na cele mieszkaniowe wyniosła 500.000 zł. W okresie 2009-2016 podatnik spłacał odsetki i odliczał je w ramach ulgi odsetkowej. W 2018 r. podatnik spłacił odsetki w kwocie 7.800 zł. 
Dokonując rozliczenia za 2018 rok, podatnik odliczy odsetki w następującej wysokości:

(243.460 zł x 7.800 zł) / 500.000 zł = 3.797,98 zł

Jeżeli np. kredyt hipoteczny został zaciągnięty w 2006 r. i inwestycja została zakończona w 2007 r., ale podatnik będzie rozliczał ulgę odsetkową po raz pierwszy za 2018 r., wtedy do ustalenia kwoty odsetek podlegających odliczeniu podatnik zobowiązany jest wziąć pod uwagę limit, jaki obowiązywał w roku zakończenia inwestycji (czyli w 2007 r.), a więc 189.000 zł. 

W razie wykorzystania kredytu na cele umożliwiające odliczenie ulgi odsetkowej oraz na inne cele (np. zakup gruntu) – odliczeniu podlegają odsetki od tej części kredytu (pożyczki), jaka proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki) mieszkaniowego.

W jaki sposób dokonać odliczenia?

 Odsetki od:

• kredytów mieszkaniowych (niezależnie od roku zakończenia inwestycji), a także
• od kredytów refinansowych (konsolidacyjnych), w przypadku inwestycji zakończonych po 1 stycznia 2008 r.
- odliczane są przez podatników najwcześniej za rok podatkowy, w którym została zakończona dana inwestycja.

Odsetki zapłacone przed rokiem zakończenia inwestycji mogą być odliczane od podstawy opodatkowania:

• za rok podatkowy, w którym podatnik po raz pierwszy odlicza odsetki lub
• w roku podatkowym bezpośrednio następującym po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczył odsetki.

W kolejnych latach odliczeniu podlegają wyłącznie odsetki zapłacone w danym roku podatkowym. Jeśli podatnik nie odliczył zapłaconych odsetek z uwagi na mały dochód lub jego brak, to nie ma możliwości ich odliczenia w latach następnych.

Odliczenia dotyczą odsetek zapłaconych łącznie przez oboje małżonków. Jeżeli małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu – odliczeń dokonuje się zgodnie z wnioskami zawartymi w zeznaniach rocznych: 

• od dochodu każdego z małżonków, w proporcji wskazanej we wniosku, bądź
• od dochodu jednego z małżonków.

Do zeznania, składanego za rok, w którym po raz pierwszy dokonywane jest odliczenie z tytułu ulgi odsetkowej, podatnik dołącza oświadczenie PIT-2K o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją, w tym o wysokości wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników podatku od towarów i usług niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku.

Odliczenia kwoty przysługującej ulgi dokonuje się w składanym przez podatnika rocznym zeznaniu podatkowym:

• PIT-37,
• PIT-36,
• PIT-28,

oraz w załączniku PIT/D.

W przypadku kredytu zaciągniętego przez małżonków, odliczenia dokonuje ten, kto spłaca kredyt. Jeżeli z zaświadczenia z banku nie wynika, kto ile spłacił, to przyjmuje się, iż małżonkowie dokonali spłaty w częściach równych, chyba że wykażą oni, w jakiej wysokości faktycznie ponieśli wydatki.

Jeśli kredyt udzielony został nie tylko na cele uprawniające do odliczeń z tytułu ulgi odsetkowej (np. na zakup mieszkania), lecz również na realizację innych inwestycji (np. zakup gruntu), w PIT-2K nie wykazuje się pełnej kwoty udzielonego kredytu, ale tylko tę część kredytu, jaka przypada na inwestycję objętą ulgą (w tym przypadku na mieszkanie).

Jak udokumentować odliczenie?

Wysokość zapłaconych odsetek dokumentuje się dowodem, który wystawił podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych do udzielenia kredytów (pożyczek).

Jak wspomniano, wydatki można odliczyć najwcześniej za rok podatkowy, w którym zakończono inwestycję mieszkaniową – w zeznaniu podatkowym PIT‑36, PIT‑37, PIT-28. Do zeznania podatkowego, w którym po raz pierwszy stosuje się ulgę odsetkową, dołącza się oświadczenie o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją (PIT-2K).

Kwota odsetek zapłaconych w roku podatkowym – w części w jakiej nie znajduje pokrycia w dochodzie podatnika – nie przechodzi do odliczenia w następnych latach podatkowych. Wyjątek stanowi jedynie różnica między kwotą odsetek, która przypada do odliczenia w pierwszym roku stosowania ulgi a kwotą faktycznie odliczoną w tym roku. Powstałą w ten sposób różnicę można odliczyć w roku podatkowym następującym bezpośrednio po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczył odsetki.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - art. 26b w brzmieniu obowiązującym w latach 2002-2006, w związku z art. 9 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588 oraz z 2008 r. Nr 209, poz. 1316);
• ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - art. 11 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.