Jesteś właścicielem odrębnej własności lokalu? Sprawdź jakie uprawnienia względem wspólnoty ma zebranie właścicieli

16.10.2024

Ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku powoduje powstanie z mocy prawa nieruchomości wspólnej, w której każdemu właścicielowi lokalu wyodrębnionego, a także właścicielowi lokali niewyodrębnionych przysługuje stosowny udział. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział w nieruchomości wspólnej jest tym większy, im większa jest powierzchnia lokalu wyodrębnionego. Wysokość udziału ma doniosłe znaczenie, ponieważ jego wielkość przesądza o zakresie praw, a także i obowiązków właściciela w stosunku do nieruchomości wspólnej. Podstawowym prawem właściciela wyodrębnionego lokalu jest prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Podstawowym obowiązkiem zaś w stosunku do nieruchomości wspólnej jest ponoszenie wydatków związanych z jej utrzymaniem oraz ponoszenie kosztów związanych z jej zarządem.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota ta, jako jednostka organizacyjna może zaciągać zobowiązania, a także nabywać różne prawa. Należy jednak zaznaczyć, iż za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. W związku z faktem, iż właściciele lokali partycypują również odpowiednio w nieruchomości wspólnej, nieruchomością tą należy jakoś zarządzać. Jeżeli lokali w budynku jest więcej niż 3, wspólnota jest obowiązaną ustanowić jedno- lub kilkuosobowy zarząd, który będzie prowadził politykę wspólnoty. Jeżeli jednak ilość lokali nie przekracza tej liczby, wówczas ustanowienie zarządu, jako odrębnego organu, jest fakultatywne. W razie braku wyodrębnionego zarządu, wspólnota sama dokonuje czynności związanych z utrzymaniem nieruchomości. Jeżeli jednak zarząd jest, podejmowanie decyzji w sprawach zarządu często nie leży jedynie w gestii wyodrębnionego zarządu, ale również wszystkich właścicieli

W jakich sytuacjach nie jest konieczne wypowiedzenie się wszystkich członków wspólnoty?

Jeżeli wspólnota ustanowiła zarząd, decyzje w prawach zwykłych, bieżących, związanych z utrzymaniem nieruchomości, o znaczeniu podstawowym zarząd takiej wspólnoty może podejmować samodzielnie, bez potrzeby odwoływania się do stanowiska właścicieli w tej sprawie.

Właściciele w zasadzie nie mogą sprzeciwić się czynnościom zwykłego zarządu dokonanymi przez zarząd, mogą jednak:

odwołać zarząd lub poszczególnych jego członków w każdej chwili na mocy uchwały,
żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego, jeżeli zarząd nie wykonuje swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki; uprawnienie do wystąpienia do sądu z takim żądaniem przysługuje każdemu członkowi wspólnoty.

W jaki sposób właściciele podejmują decyzje odnośnie nieruchomości wspólnej?

Na początku należy zaznaczyć, iż wspólnota podejmuje decyzje w formie uchwały. Uchwały takie zapadają bądź na zebraniu właścicieli bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Istnieje tutaj duża dowolność, jednakże istnieją sytuacje, kiedy prawo obliguje do podjęcia decyzji właśnie na zebraniu właścicieli. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Taka jest zasada. Właściciele mogą jednak postanowić w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu albo w uchwale, w której większość głosów odpowiada większości udziałów, że w określonej sprawie każdemu właścicielowi będzie przypadał jeden głos bez względu na wielkość udziału. Jeżeli jednak suma udziałów nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do właściciela budynku, wówczas głosowanie w konkretnej sprawie przy uwzględnieniu, iż każdemu właścicielowi przypada jeden głos, nastąpi na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu właścicieli, członkom wspólnoty nie doręcza się jej postanowień. Jeżeli jednak uchwała została podjęta w wyniku indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, wówczas każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Czy przeciwko uchwale właścicieli służą jakieś środki odwoławcze?

Uchwała właścicieli nie jest ostatnim słowem w zdaniu, przysłowiową kropką nad „i”.

Uchwała taka może być bowiem zaskarżona do sądu zarówno przez członka wspólnoty, jak i przez zarząd lub zarządcę. I tak:

każdy właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami prawnymi lub z umową właścicieli, albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu; powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej może być wniesione do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów;
zarząd lub zarządca może wystąpić do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie, jeżeli nie została mu udzielona zgoda przez większość właścicieli w sprawach, w których do podjęcia czynności niezbędne jest uzyskanie zgody tego gremium; sąd orzeknie w sprawie mając na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

W jakich sprawach podejmowane są uchwały przez członków wspólnoty?

Członkowie wspólnoty wyrażają swoje stanowisko w uchwale w sprawach o większej doniosłości. Należą do nich m.in. :

udzielanie zgody na dokonywanie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz udzielanie w uchwale pełnomocnictwa do dokonywania takich czynności; do czynności takich zaliczamy np. ustalanie wynagrodzenia dla członków zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej lub dokonanie jej podziału, nabycie nieruchomości, nadbudowa lub przebudowa nieruchomości wspólnej, zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej;
połączenie dwóch lokali stanowiące odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu;
udzielenie zarządowi lub zarządcy absolutorium z prowadzonej przez niego działalności;
uchwalanie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;
zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną określonego w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu albo w umowie zawartej już po wyodrębnieniu;
zawieszenie w czynnościach lub odwołanie zarządu albo poszczególnych jego członków.

W jaki sposób zwołuje się zebranie właścicieli?

Zebranie właścicieli jest organem, które rozpatruje sprawy zarządu nieruchomością wspólną. Każdy członek wspólnoty ma zarazem prawo, jak i obowiązek współdziałania w zarządzie taką nieruchomością. Realizacja tego prawa jest zagwarantowana m.in. przez możliwość wyrażenia swojego stanowiska na zebraniu właścicieli. Stanowisko właściciel może również przedstawić w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, jednakże nie zastąpi to obrad, jakie odbywają się właśnie podczas zebrania. Niektóre sprawy mogą być jednak rozpatrywane jedynie na zebraniach właścicieli. W kwestii zebrań obowiązują pewne reguły:

zarząd wspólnoty ma obowiązek co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali,
jeżeli zarząd w przewidzianym terminie nie zwoła zebrania, wówczas coroczne zebranie ma prawo zwołać każdy z właścicieli,
zarząd lub zarządca nieruchomości wspólnej ma prawo zwołać zebranie właścicieli w każdym wypadku w jakim uzna to za potrzebne,
zebranie właścicieli może zostać zwołane w każdym wypadku, na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej,
o zebraniu właścicieli zarząd wspólnoty ma obowiązek powiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie na tydzień przed terminem zebrania,
w zawiadomieniu o zebraniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad – ma to na celu zagwarantowanie każdemu z właścicieli możliwość wypowiedzenia się co do spraw wspólnoty oraz przygotowania się merytorycznie do rozważanych kwestii,
jeżeli przedmiotem obrad ma być zamiana praw i obowiązków właścicieli lokali, w zawiadomieniu o zebraniu należy podać treść tych zmian.

Jakie sprawy rozpatruje zebranie właścicieli?

Zebranie właścicieli może obradować nad każdą sprawą. Jednakże w sprawach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną zarząd wspólnoty nie musi odwoływać się do stanowiska właścicieli w takich sprawach.

Niemniej jednak, jeżeli wspólnota sprzeciwia się dokonaniu czynności, chociażby i zwykłego zarządu, powinien on się do tej dyspozycji dostosować, a w razie czego wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Zebranie obraduje nad każdą czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Jeżeli jednak chodzi o wyrażenie przez właścicieli zgody na dokonanie przez zarząd takiej czynności, może się to odbyć również na drodze indywidualnego zbierania głosów. Tak podjęta uchwała musi być jednak na piśmie doręczona każdemu właścicielowi lokalu. Pomimo możliwości decydowania w ten uproszczony sposób istnieją sprawy, które muszą znaleźć odbicie w obradach zebrania:

uchwalanie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
ocena pracy zarządu lub zarządcy nieruchomością wspólną,
rozpatrywanie sprawozdania zarządu z rocznej działalności,
podjęcie uchwały w sprawie udzielenia zarządowi absolutorium.

Pamiętaj, że:

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną,
Jeżeli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w budynku jest mniej niż 3, zarząd może być ustanowiony, jednakże nie musi; jeżeli odrębnego organu w postaci zarządu nie ma, do dokonania czynności zwykłego zarządu konieczne jest uzyskanie zgody większości właścicieli, a do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd niezbędna jest akceptacja wszystkich właścicieli,
W budynku, w którym jest więcej niż 7 lokali musi być ustanowiony zarząd lub zarządca, którzy będą kierować sprawami wspólnoty i reprezentować ja na zewnątrz,
Uchwały wspólnoty podejmowane są albo na zebraniu właścicieli, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów, jednakże zebranie musi być zwołane co najmniej raz na rok,
Zebranie właścicieli podejmuje decyzje kluczowe dla wspólnoty, wymagające dyskusji i przedstawienia różnych stanowisk,
Zebranie właścicieli może podejmować uchwały w każdej sprawie, dlatego też nie tylko zarząd ma kompetencję zwołać to gremium, ale także właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej,
Zebranie właścicieli kontroluje działania zarządu, gdyż jedynie tam rozpatruje się sprawozdania zarządu z działalności oraz w związku z tym udziela się zarządowi absolutorium,
Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub umową, albo w innych przewidzianych wypadkach, zarząd zaś ma prawo żądać rozstrzygnięcia przez sąd czy odmowa zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczywiście jest zgodna z interesem właścicieli i zasadami prawidłowej gospodarki.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl