Jak dokończyć budowę, gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy
Deweloper nie wywiązał się w terminie z umów zawartych z przyszłymi właścicielami lokali (wnioskodawców w postępowaniu przed Sądem Rejonowym). Nie zakończył w umówionym terminie budowy domu mieszkalno-usługowego, nie wyodrębnił odrębnej własności lokali i nie przeniósł tego prawa na wnioskodawców. Inspektor nadzoru budowlanego oraz kierownik budowy przestali pełnić swoje funkcje, a w ich miejsce nie zostali wyznaczeni nowi. Rażące niedotrzymanie terminów przewidzianych w umowach świadczy o ich nienależytym wykonaniu. Dlatego Sąd Rejonowy (na podstawie art. 9 ust. 3 u.w.l.) powierzył dalsze wykonywania umów wnioskodawcom. Rozpoznający sprawę na skutek apelacji Sąd Okręgowy powziął szereg wątpliwości, które SN sprowadził do następujących punktów:
1. czy powierzenie przez sąd dalszego wykonywania umowy innemu wykonawcy może odnosić się tylko do lokalu nabywcy, który wystąpił ze stosownym wnioskiem, czy także do części budynku, które w przyszłości będą nieruchomościami wspólnymi;
2. czy powierzenie wykonywania umowy może obejmować wszystkie obowiązki wynikające z umowy developerskiej (wybudowanie domu, ustanowienie odrębnej własności lokali, przeniesienie własności lokalu na drugą stronę umowy lub inną osobę wskazaną w umowie), czy też jedynie obowiązek wybudowania domu;
3. czy powierzając wykonanie umowy sąd powinien zmienić zasady nadzoru inwestorskiego;
4. czy sąd może powierzyć wykonywanie umowy temu samemu wykonawcy, którego łączy już z inwestorem umowa o roboty budowlane;
5. czy orzeczenie sądu powinno określać szczegółowo granice przedmiotowe dalszego wykonywania umowy, czy też wystarczające jest wyznaczenie jedynie ich ram przez odwołanie się do umowy - w zakresie procesu budowlanego - i pozwolenia na budowę;
6. czy powierzenie wykonywanie umowy innemu wykonawcy wymaga wskazania go przez sąd w orzeczeniu i określenia jego wynagrodzenia;
7. czy w podmiot, któremu sąd powierzył wykonywanie umowy powinien być uczestnikiem postępowania w sprawie.
Teza uchwały, którą SN podjął, brzmiała:
Przewidziane w art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) powierzenie przez sąd dalszego wykonania umowy dotyczy tylko wybudowania na gruncie domu. Sąd może powierzyć te prace także nabywcom, którym przysługuje ekspektatywa ustanowienia odrębnej własności lokali w tym budynku.
Orzeczenie sądu wydane na podstawie wskazanego wyżej przepisu powinno określać podmiot, któremu powierzono dalsze wykonanie umowy oraz zakres czynności koniecznych do zakończenia budowy domu.
Podmiot, któremu sąd powierzył dalsze wykonanie umowy powinien być uczestnikiem postępowania.
Jak widać, w tezie zawarta jest odpowiedź na większość pytań. W uzasadnieniu SN odpowiedział także na pozostałe. Dla porządku odpowiedzi przedstawimy w kolejności, w jakiej zadawane były pytania:
1. SN wyjaśnił, że art. 9 ust. 3 u.w.l. nie zawiera żadnych zastrzeżeń ograniczających możliwość jego zastosowania tylko do budowy lokalu, mającego stać się - po wyodrębnieniu - własnością nabywcy, a wykluczających taką możliwość co do części wspólnej. Wprowadzenie takiego ograniczenia w sposób znaczący redukowałoby zresztą zastosowanie powyższego przepisu.
2. Powierzenie innemu wykonawcy dalszego wykonywania umowy developerskiej może odnosić się tylko do wynikającego z tej umowy zobowiązania do wybudowania domu. Nie ma natomiast podstaw do uznania, że obowiązki innego wykonawcy mogą obejmować zobowiązania do wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Przymusowe wykonanie tych zobowiązań następuje na podstawie art. 64 k.c.
3. Zakres obowiązków innego wykonawcy może obejmować czynności związane z organizacją procesu inwestycyjnego, w tym nadzór inwestorski (zwłaszcza w przypadku powierzenia wybudowania domu jako całości).
4. Nie ma przeszkód, aby innym wykonawcą był podmiot, którego łączy już z inwestorem umowa o roboty budowlane, albo nabywca (nabywcy). Może to być bowiem każdy podmiot, który daje rękojmię należytego wykonania umowy.
5. Treść stosunku prawnego powstającego na podstawie orzeczenia sądu powinna zostać określona w taki sposób, aby strony tego stosunku wiedziały, jakie przysługują im prawa i jakie ciążą na nich obowiązki. W podstawowym zakresie treść ta wynika z pierwotnej umowy developerskiej. Wystarczające zatem może być odesłanie do jej postanowień. Należy jednak przyjąć, że warunki wynikające z tej umowy, w szczególności termin jej wykonania i wynagrodzenie należne wykonawcy, mogą zostać przez sąd zmodyfikowane.
6. Wykonawca powinien być wskazany w treści orzeczenia. Co do wynagrodzenia - patrz pkt 5.
7. Wykonawca powinien być uczestnikiem postępowania (art. 510 § 1 k.p.c.).
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2008 roku, sygn. akt III CZP 35/08
Zespół
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?