Nawet jeśli spełniasz warunki, nie masz roszczenia o lokal komunalny
Jak wiadomo, rada gminy - na podstawie ustawy o ochronie lokatorów - w uchwale określa zasady, na jakich wynajmowane są lokale z tzw. zasobu mieszkaniowego gminy. W takiej uchwale podane są warunki, jakie musi spełniać osoba, która ubiega się lokal. W niniejszej sprawie pojawiło się pytanie: czy osoba, która spełnia te warunki, może żądać od gminy zawarcia z nią umowy najmu, inaczej mówiąc, czy ma takie roszczenie? Pytanie prawne brzmiało tak: "Czy uchwała Rady Gminy wydana na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005, poz. 266, z późn. zm.), będąca aktem prawa miejscowego, przewidująca w sposób niestanowczy możliwość zawarcia umowy najmu konkretnego lokalu mieszkalnego między Gminą a osobą spełniającą wszelkie kryteria wskazane w tej uchwale może być dla tej osoby źródłem roszczenia o zawarcie umowy najmu tego lokalu, czy też kontroli sądu powszechnego podlega jedynie odmowa zawarcia umowy najmu pomiędzy Gminą a taką osobą pod kątem zgodności zachowania Gminy ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa i zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.)?". W odpowiedzi Sąd Najwyższy podjął uchwałę:
Uchwała rady gminy podjęta na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jed. tekst: Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266, ze zm.) nie stanowi podstawy roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego dla osoby spełniającej kryteria przewidziane w tej uchwale.
Sąd Okręgowy źródeł takiego roszczenia dopatrywał się w art. 4 i art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, a także w uchwale podjętej przez radę gminy. Odnośnie art. 4 SN stwierdził jednak, określa on jedynie w sposób ogólny, programowy, zadania gmin związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowe. Nawet na gruncie art. 4 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787; utrata mocy z dniem: 1 stycznia 2002 r.), który brzmiał bardziej "stanowczo", odrzucano możliwość konstruowania roszczenia.
Zdaniem SN także i art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 nie stanowią podstawy roszczenia o zawarcie umowy najmu. Pkt 2 mówi o "zasadach". Jak pisze SN, z użycia słowa "zasady" należy wnosić o ogólnym, kierunkowym działaniu samego art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, z którego nie sposób wywodzić konkluzji o powstaniu roszczenia o zawarcie umowy najmu konkretnego lokalu. Także i uchwała rady gminy określa jedynie zasady wynajmowania lokali.
Sąd Najwyższy zwrócił ponadto uwagę, iż rada gminy dysponuje jedynie delegacją ustawową do określania zasad wynajmowania lokali. Jej działania nie mogą zatem wykraczać poza tę sferę ustalania tych zasad - rada nie może gospodarować konkretnymi lokalami z zasobu mieszkaniowego. Podejmowanie czynności w tym zakresie należy do organu wykonawczego gminy, a nie do rady. Tymczasem przyjęcie, że wprost z uchwały wynika po stronie obywatela roszczenie o zawarcie umowy najmu prowadziłoby w tej kwestii do odjęcia organowi wykonawczemu rzeczywistej możliwości prowadzenia gospodarki mieszkaniowej -pisze SN. W delegacji ustawowej jest mowa jedynie o "zasadach", więc nie można dopuścić do sytuacji, gdzie zarząd byłby w ogóle pozbawiony możliwości decydowania o zawarciu konkretnej umowy najmu - a tak by było, gdyby z uchwały rady gminy wynikało roszczenie dla osoby spełniającej kryteria przewidziane w tej uchwale o zawarcie umowy najmu wskazanego przez nią lokalu mieszkalnego.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 r., sygn. akt III CZP 37/08
Zespół
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?