Wspólnota mieszkaniowa może mieć własny majątek

Sąd Najwyższy w dniu 21 grudnia 2007 r. - po rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego przedstawionego przez Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego we wniosku z dnia 30 kwietnia 2007 r.: "Czy zdolność wspólnoty mieszkaniowej do nabywania praw i obowiązków (art. 6 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r., tj. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.) na swoją rzecz jest równoznaczna ze zdolnością do nabywania ich do wspólnego majątku właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości?" - podjął uchwałę następującej treści:

Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku

i nadał jej moc zasady prawnej.

Już we wniosku Pierwszy Prezes Sądu Najwyższego wskazał na istniejące w tym zakresie wątpliwości. Niejednolite były także orzeczenia samego Sądu Najwyższego. W postanowieniu z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 (OSNC 2005, nr 12, poz. 212) przyjęto, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek na swoją rzecz, natomiast w uchwale z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP 97/06 (niepubl.) zaprezentowano stanowisko przeciwne, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku właścicieli lokali.

SN w uzasadnieniu zauważył, że najpierw należy odpowiedzieć na pytanie, na pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną. Także i w tej kwestii brak zgodności zarówno w literaturze prawniczej, jak i w orzecznictwie. SN podkreślił, że pod pojęciem zdolność prawna rozumie się możliwość bycia podmiotem praw i obowiązków w sferze stosunków cywilnoprawnych, przy czym zakres tego pojęcia pokrywa się z zakresem pojęcia podmiotowość prawna. Jednocześnie należy wyraźnie wskazać, że ustawowe sformułowanie "może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana" (art. 6 ustawy o własności lokali) jest rozumiane jako nadające danej jednostce organizacyjnej zdolność prawną, a więc równoważne stwierdzeniu "może być podmiotem praw i obowiązków". Ponadto pierwowzorem dla konstrukcji wspólnoty mieszkaniowej była spółka jawna, należąca do "ułomnych osób prawnych".

 Dlatego też najlepszym - wg SN - rozwiązaniem jest uznanie za ułomną osobę prawną także wspólnoty mieszkaniowej. SN rozważał, czy wspólnota jest podmiotem prawa cywilnego w rozumieniu art. 33[1] kc. Zgodnie z treścią tego przepisu osobą ustawową jest konstrukcja charakteryzująca się trzema zasadniczymi cechami: (1) ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, (2) nie jest osobą prawną, (3) jest jednostką organizacyjną (ma określoną strukturę organizacyjną). Wg SN wspólnota mieszkaniowa charakteryzuje się wskazanymi cechami.

Wspólnota mieszkaniowa jest zatem podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną). Choć należy podkreślić, że charakteryzuje się cechami różniącymi ją nie tylko od osób prawnych, ale także od innych osób ustawowych, w szczególności od handlowych spółek osobowych, to jednak cechy te nie wykluczają uznania jej za osobę ustawową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania "dla siebie", a więc do własnego majątku. SN przytoczył cztery dodatkowe argumenty przemawiające za tym stanowiskiem:

• Po pierwsze, na wspólnotę mieszkaniową została nałożona odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, przy czym wspólnota odpowiada bez ograniczeń, natomiast dodatkowa odpowiedzialność poszczególnych jej członków ograniczona została do części odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej (art. 17 u.w.l.). Ponadto wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia należnego właścicielowi lokalu pełniącemu obowiązki członka zarządu.

• Po drugie, ustawa o własności lokali upoważnia do stwierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa, mimo że stanowi ją z mocy prawa ogół właścicieli lokali, jest w pewnych sytuacjach osobą trzecią w stosunku do swoich członków. Ponadto wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za szkodę poniesioną przez członka tej wspólnoty w wyniku nienależytego wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną

• Po trzecie, pomimo związku wspólnoty mieszkaniowej ze stosunkiem współwłasności łączącym właścicieli lokali, użyteczne jest wyraźne oddzielenie tych dwóch konstrukcji prawnych.

  W ramach stosunku współwłasności właściciele lokali decydują o udziale w nieruchomości wspólnej, który stanowi element majątku należącego do każdego z nich. Wspólnota ma za zadanie realizować wspólny interes właścicieli, a także innych osób, wyrażający się w utrzymywaniu należytego stanu wspólnej nieruchomości. Wyraźne uznanie wspólnoty za podmiot odrębny od właścicieli i uregulowanie sposobu działania tego podmiotu z jednoczesnym zabezpieczeniem wpływu właścicieli lokali na jej funkcjonowanie, stwarza dobre podstawy do podejmowania działań charakteryzujących dobrego gospodarza nieruchomości.

• Po czwarte, przyjęte rozwiązanie uwzględnia interesy kontrahentów wspólnoty. Mniej problemów stwarza bowiem łączenie praw i obowiązków (np. wynikających z umowy dzierżawy czy świadczenia usług) ze wspólnotą jako odrębnym podmiotem niż przypisywanie ich właścicielom lokali. Dotyczy to zarówno sfery materialnoprawnej (liczba podmiotów występujących w umowie), jak i sfery procesowej (liczba współpowodów czy współpozwanych).

SN zastrzegł jednak, że przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. W skład majątku wspólnoty mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż, jak wyżej wskazano, z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.

Za poglądem, że prawa nabywane przez wspólnotę mieszkaniową, w granicach przyznanej jej zdolności prawnej, wchodzą do jej własnego majątku, przemawiają - wg SN - również następujące względy:

• Po pierwsze, przyznanie określonej jednostce organizacyjnej zdolności prawnej z wyłączeniem możliwości nabywania praw i obowiązków dla siebie, należy ocenić jako wysoce nieracjonalne.

• Po drugie, należy uwzględnić cele, które ma realizować wspólnota mieszkaniowa. Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej ułatwia bieżące gospodarowanie nieruchomością wspólną m.in. przez to, że umowy dotyczące takiego gospodarowania zawierane są przez wspólnotę; ona też staje się podmiotem wynikających z umów praw i obowiązków.

Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07

Zespół
e-prawnik.pl