Samowola budowlana

Co to jest samowola budowlana?

Istnieje kilka możliwości naruszenia przepisów dotyczących budowania obiektów i przeprowadzania robót budowlanych. Na wybudowanie większości obiektów należy mieć pozwolenie właściwego organu. Istnieje również pewna (wymieniona w ustawie prawo budowlane) grupa obiektów budowlanych, na które nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę. Jednakże w tych ściśle określonych przez prawo przypadkach z reguły należy zawiadomić dany organ o rozpoczętej budowie, bądź robotach budowlanych. Jest też taka grupa obiektów, które nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani konieczności zgłaszania danego faktu odpowiednim organom.

Pojęcie samowoli budowlanej odnosi się do sytuacji polegającej na tym, że podmiot rozpoczynający budowę lekceważy przepisy prawa i rozpoczyna budowę, mimo nieuzyskania wymaganego pozwolenia na budowę lub rozpoczęcie robót budowlanych, bądź też bez dokonania zgłoszenia właściwemu organowi. Oczywiście nieuzyskanie pozwolenia na budowę niesie za sobą o wiele dalej idące skutki niż niezgłoszenie faktu budowy właściwemu organowi w sytuacji, gdy to jest konieczne.

Jakie są skutki rozpoczęcia budowy bez uzyskania pozwolenia?

Generalną zasadą jest to, że nie można budować obiektów bez wymaganego pozwolenia na budowę. Jeżeli jednak do tego dojdzie, to właściwy organ nakazuje rozbiórkę takiego obiektu, bądź jego części. Takie bardzo surowe restrykcje mają na celu zapobieżenie budowania obiektów bez wymaganych pozwoleń i rozszerzania się samowoli. Właściwe organy muszą mieć wpływ na przeprowadzane budowy (w pozwoleniu na budowę można na przykład zobowiązać inwestora do ustanowienia nadzoru autorskiego nad szczególnie skomplikowaną budową).

Te restrykcje zostały jednak ograniczone. W dniu 11 lipca 2003 r. weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego, która wprowadza możliwość legalizacji samowoli budowlanej.

Kiedy jest możliwa legalizacja obiektu wybudowanego bez pozwolenia na budowę?

Obiekt będzie można zalegalizować po spełnieniu łącznie kilku warunków.

1. Przede wszystkim obiekt budowlany można zalegalizować tylko wtedy, gdy jego budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo, w przypadku jego braku, ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

2. Budowa nie może naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych. Taka sytuacja jest możliwa, ponieważ obiekt - mimo iż był zbudowany samowolnie - może być wybudowany w zgodzie ze wszystkimi obowiązującymi przepisami. Wówczas rozbiórka takiego obiektu nie byłaby celowa.

W momencie, gdy właściwy organ stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia te przepisy, to nie wyda decyzji o rozbiórce, tylko postanowienie o wstrzymaniu budowy (robót budowlanych). Postanowienie właściwego organu będzie zawierało wskazanie jakich zabezpieczeń należy dokonać oraz nałoży obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie:

• zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,

• oraz w szczególności następujących dokumentów - 4 egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi; oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz inne dokumenty, które są uzasadnione ze względu na rodzaj terenu bądź wybudowanego obiektu.

  1. Jeżeli w wyznaczonym przez organ terminie obowiązki nałożone przez niego nie zostaną spełnione, to nastąpi rozbiórka obiektu. Jeżeli jednak w wyznaczonym terminie inwestor spełni wyznaczone obowiązki, to wówczas takie zachowanie traktuje się jako wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona.

  2. Po złożeniu tego wniosku właściwy organ bada:

     • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

     • kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

     • wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane,

     • oraz ustala wysokość opłaty legalizacyjnej (w drodze postanowienia).

Na postanowienie ustalające wysokość opłaty legalizacyjnej przysługuje zażalenie.
A zatem by zalegalizować obiekt budowlany wybudowany bez pozwolenia na budowę należy spełnić jeszcze jedną przesłankę - należy zapłacić wyznaczoną przez organ opłatę legalizacyjną. Opłata legalizacyjna wynosi pięćdziesięciokrotność kary, jaką orzeka się za odstępstwo od warunków pozwolenia na budowę. Za legalizację budowy domu jednorodzinnego zapłaci się zatem ok. 60 000 zł. Karę za odstępstwo oblicza się w sposób następujący - jest to iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (współczynniki te są określone w załączniku do ustawy prawo budowlane).

Gdy wszystko będzie zgodne z przepisami, urząd wyda decyzję o zatwierdzeniu projektu i wyda pozwolenie na wznowienie prac (jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona).

Jaki są skutki wybudowania obiektu bez wymaganego zgłoszenia?

Jeżeli zostanie wybudowany obiekt budowlany, co do którego wymagane było zgłoszenie faktu rozpoczęcia budowy właściwemu organowi, a takiego zgłoszenia nie dokonano, to również będzie to przejaw samowoli budowlanej.

Jednakże w przypadku braku wymaganego zgłoszenia właściwy organ zadecyduje postanowieniem o wstrzymaniu robót budowlanych. W postanowieniu tym organ przedstawi przyczynę wstrzymania robót i ustali wymagania dotyczące odpowiednich zabezpieczeń. Organ może również nałożyć obowiązek przedstawienia inwentaryzacji wykonanych już robót budowlanych, odpowiednich ocen technicznych i ekspertyz w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia.

Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia, chyba że w tym terminie zostanie wydana decyzja, o rozbiórce części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego albo decyzją nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Ważne jest, że wymienione decyzje muszą być wydane w określonym wyżej terminie 2 miesięcy, ponieważ inaczej postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych utraci ważność.

Pamiętaj, że:

• Organ wydając decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót lub w decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego; jeżeli budowa została zakończona zamieszcza jeszcze obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie

• Legalizacja obiektów budowlanych będzie możliwa tylko wtedy, gdy do wejścia w życie noweli postępowanie administracyjne nie zostało zakończone ostateczną decyzją o nakazie rozbiórki.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zmianami).

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.