Czy Wspólnota Mieszkaniowa powinna zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych od dochodu uzyskanego (...)

UZASADNIENIE

W dniu 14 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek - uzupełniony pismem z dnia 14 sierpnia 2012 r. (data wpływu 17.08.2012 r.) ? o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego z przeniesienia własności wydzielonego lokalu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa powstała z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Wspólnota mieszkaniowa składa się z 14 lokali, w tym 13 lokali mieszkalnych i jeden lokal użytkowy. W myśl ustawy o własności lokali - jest dużą wspólnotą. W dniu 12 października 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę w formie aktu notarialnego, w której wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w budynku (pomieszczenie strychowe) na przebudowę na samodzielny lokal mieszkalny. Członkowie wspólnoty wyrazili zgodę na ustanowienie odrębnej własności wydzielonego, w wyniku przebudowy części wspólnych nieruchomości, lokalu mieszkalnego.

Zakończenie przebudowy i ustanowienie odrębnej własności lokalu winno nastąpić do 31 grudnia 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na przeniesienie własności wydzielonego, w wyniku przebudowy części wspólnej nieruchomości, lokalu w zamian za 35.000 zł, kwota ta zgodnie z uchwałą ma być płatna w 2 ratach, w tym druga rata płatna przy umowie przeniesienia własności, najpóźniej do 31 grudnia 2013 r. Jednocześnie w uchwale zapisano, że otrzymane środki zostaną przeznaczone na pokrycie wydatków i kosztów związanych z remontami i modernizacją budynku oraz na spłatę zaciągniętego kredytu. W 2010 r. Wspólnota Mieszkaniowa zaciągnęła kredyt w kwocie 212.000,00 złotych, z okresem spłaty do 01 lipca 2030 r. Kredyt przeznaczono na pokrycie kosztów remontu budynku, zgodnie z przeprowadzonym audytem remontowym, między innymi docieplenie ściany od podwórka, remont instalacji elektrycznej na klatce schodowej, wymiana schodów i malowanie klatki schodowej. W roku 2011 zakończono remont, na podstawie faktur wystawionych przez wykonawców, bank uruchomił kredyt (zapłacił za faktury). Od sierpnia 2011 r. Wspólnota spłaca zaciągnięty kredyt.

W roku 2012 Wspólnota przeprowadziła kolejne prace remontowe, a 27 kwietnia 2012 r. wpłynęła pierwsza rata z tytułu wyrażenia zgody na przebudowę części wspólnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wspólnota Mieszkaniowa powinna zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych od dochodu uzyskanego z przeniesienia własności wydzielonego w wyniku przebudowy części wspólnej lokalu, w tym z tytułu otrzymanej raty, w przypadku przeznaczenia tego dochodu w całości na pokrycie kosztów związanych z realizacją prac remontowych w nieruchomości wspólnej oraz spłaty kredytu (odsetek i kapitału) zaciągniętego z przeznaczeniem na remont budynku?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany z tytułu przeniesienia własności wydzielonego, w wyniku przebudowy części wspólnych nieruchomości, lokalu mieszkalnego (w tym otrzymanej raty), który przeznaczony jest na pokrycie kosztów remontów oraz spłatę kredytu (raty i odsetek), zaciągniętego na przeprowadzenie prac remontowych w częściach wspólnych, jest wolny od podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Przez ?zasoby mieszkaniowe?, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie, w tym poddasze (strych). W języku potocznym, pojęcie ?gospodarka? w kontekście omawianego przypadku - oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś.

Biorąc pod uwagę powyższe, stwierdzić należy, iż dochód uzyskany z tytułu przeniesienia własności wydzielonego, w wyniku przebudowy części wspólnej nieruchomości, lokalu mieszkalnego pochodzi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, jakimi bez wątpienia są wszystkie prace remontowe oraz spłata kredytu (kapitału i odsetek), który był zaciągnięty na remont części wspólnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.), określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ww. ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Art. 14 ww. ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
   
   

Z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.) wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Powołana ustawa podatkowa nie zawiera definicji: ?zasobów mieszkaniowych? oraz ?gospodarki zasobami mieszkaniowymi?. Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie ?gospodarka? ? w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. ?Zasób? zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie ?mieszkanie? jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik ?mieszkaniowy?, ?mieszkaniowych?, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

W konsekwencji przez ?zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy podatkowej, należy rozumieć:

1. znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno - remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.
   
   

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej składającej się z 13 lokali mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego wyrazili zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, z pomieszczenia strychowego na samodzielny lokal mieszkalny. Przebudowa ma zakończyć się do 31 grudnia 2013 r. w zamian za kwotę 35.000 zł, płatną w 2 ratach. Otrzymane przez Wspólnotę środki zostaną przeznaczone na pokrycie wydatków i kosztów związanych z remontami i modernizacją budynku oraz na spłatę zaciągniętego kredytu.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, iż przychody uzyskane ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Pomieszczenie strychu, jako części wspólnej budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych Wspólnoty. Przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu wyodrębnionego z części nieruchomości wspólnej (strychu) pochodzi więc z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Dochód uzyskany z tytułu sprzedaży zostanie jednak przeznaczony na remont budynku Wspólnoty, w którym oprócz lokali mieszkalnych znajduje się również lokal użytkowy. W tym miejscu należy wskazać, iż lokale użytkowe nie wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych. Podkreślenia wymaga, że funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym. Tymczasem lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Tym samym, wydatki poniesione przez Wspólnotę na pokrycie kosztów związanych z realizacją prac remontowych w nieruchomości wspólnej oraz spłaty kredytu zaciągniętego na remont w części dotyczącej lokalu użytkowego nie będą korzystać ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż nie będą przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia będą natomiast korzystać powyższe wydatki w części dotyczącej lokali mieszkalnych.

Reasumując, od dochodu uzyskanego z przeniesienia własności wydzielonego w wyniku przebudowy lokalu mieszkalnego, w przypadku przeznaczenia tego dochodu na pokrycie kosztów związanych z realizacją prac remontowych w nieruchomości wspólnej oraz spłaty kredytu zaciągniętego z przeznaczeniem na remont budynku, Wspólnota Mieszkaniowa powinna zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych, w części dotyczącej lokalu użytkowego. Natomiast w pozostałej części, dochód ten będzie korzystał ze zwolnienia podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.