Zasady sprzedaży lokali użytkowych powstałych w rozbudowanym budynku.

UZASADNIENIE

W dniu 06.12.2007r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zasad opodatkowania sprzedaży lokali użytkowych powstałych w nabytym i rozbudowanym przez Spółkę budynku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność deweloperską. W ramach wykonywanej działalności gospodarczej Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu, przy ulicy xxxxx w zzzzzzz, oraz własność posadowionych na gruncie budynków.

Przedmiotowy wniosek dotyczy nabytego przez Wnioskodawcę budynku mieszkalnego, frontowego, murowanego, o sześciu kondygnacjach, o powierzchni 1.764,32 metrów kwadratowych. Budynek został wybudowany przed 1945r. i znajduje się pod opieką konserwatora zabytków. W budynku znajduje się 36 lokali mieszkalnych (odpowiednio 2 na parterze, 8 na I piętrze, 5 na II piętrze, po 7 na III, IV i V piętrze) oraz jeden lokal usługowy (na parterze). Lokale te nie stanowią odrębnych nieruchomości.

Budynek, jako budynek mieszkalny został nabyty przez Spółkę z zastosowaniem zwolnienia z VAT. Spółka zamierza dokonać w budynku istotnych zmian. W budynku zostaną w przeważającej ilości utworzone lokale mieszkalne oraz w mniejszości lokale użytkowe. Spółka planuje również dobudowanie nowej części budynku.

W części budynku, która zostanie dobudowana przez Wnioskodawcę oraz w ramach powierzchni, na której obecnie usytuowana jest klatka schodowa, powstanie 7 mieszkań. Dodatkowo podwyższony zostanie dach, co pozwoli na wykorzystanie obecnej powierzchni strychu na kolejne 2 mieszkania.

Spółka przy tym zakłada, że stosowne zezwolenie budowlane dotyczące prac przeprowadzanych w tym budynku będzie dotyczyło przebudowy oraz rozbudowy (dodatkowe skrzydło) budynku w rozumieniu art. 3 pkt 6 ustawy z 7 lipca 1994 Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 ze zm.). Utworzone w ten sposób mieszkania oraz lokale użytkowe będą sprzedawane klientom. Dodatkowo, na placu przylegającym do budynku mieszkalnego wybudowany zostanie parking podziemny stanowiący obiekt konstrukcyjnie odrębny od budynku mieszkalnego.

Przedstawiony wyżej stan faktyczny dotyczy pytania podatnika w zakresie zasad opodatkowania VAT sprzedaży lokali użytkowych utworzonych w nabytym przez Spółką budynku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Spółka wnosi o potwierdzenie, że w opisanym stanie faktycznym sprzedaż lokali użytkowych (wydzielonych prawnie na moment sprzedaży) powstałych w nabytym i rozbudowanym przez Spółkę budynku nie podlega zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54 poz. 535, z późn. zm.; dalej ?ustawa VAT?), ponieważ nie spełniona zostanie przesłanka uznania budynku za towar używany w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy VAT, tj. od końca roku w którym zakończona będzie budowa tych budynków (tzn. wykonane zostaną prace budowlane sklasyfikowane zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane jako rozbudowa) nie minie co najmniej 5 lat.
2. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 Spółka wnosi o potwierdzenie, że w opisanym stanie faktycznym sprzedaż przedmiotowych lokali użytkowych usytuowanych w rozbudowanej części budynku nie podlega zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 2 ustawy VAT, przy uzasadnieniu jak wyżej.

Zdaniem Wnioskodawcy:

W omawianym stanie faktycznym, sprzedaż lokali użytkowych powstałych w nabytym i ?rewitalizowanym? przez Spółkę budynku nie podlega zwolnieniu z VAT, z uwagi na niespełnienie przesłanki, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy VAT. Zdaniem Spółki, sprzedaż lokali użytkowych nastąpi bowiem w okresie krótszym niż 5 lat od budowy (która zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane jest również planowana przez Spółkę rozbudowa).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10 tegoż artykułu, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1 budynki (lub ich części) uważa się za używane, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

W analizowanym stanie faktycznym nabyty budynek był budynkiem używanym w rozumieniu przepisów VAT i jednocześnie sprzedawcy (dostawcy towaru) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zdaniem Spółki rozstrzygnięcie merytoryczne zagadnienia zależy więc od wyniku analizy przepisów w zakresie kwalifikacji budynków lub ich części jako towarów używanych w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy VAT. Innymi słowy rozstrzygnąć należy, czy przedmiotowe lokale użytkowe będą sprzedane w okresie krótszym niż 5 lat licząc począwszy od zakończenia budowy tych obiektów.

Ustawa VAT nie precyzuje pojęcia ?budowy? obiektów budowlanych. Definicja w tym zakresie została zawarta w Prawie budowlanym. Zgodnie z treścią art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane, przez budowę rozumie się wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Z uwagi na powyższe, zdaniem Spółki w omawianym zdarzeniu przyszłym towarem używanym dla potrzeb VAT jest budynek (jego części), jeśli minie co najmniej 5 lat od zakończenia budowy, tzn. rozbudowy budynku. Zdaniem Spółki posłużenie się określonymi wyżej pojęciami prawa budowlanego dla celów VAT nie jest odosobnione w przepisach podatkowych. Zgodnie bowiem z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych lub ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych definicja ?ulepszenia środków trwałych? posługuje się niektórymi z tych pojęć (np. ulepszone są te środki, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania). Zdaniem Spółki posługiwanie się tymi pojęciami w innych przepisach podatkowych dowodzi, że używane w prawie podatkowym pojęcia określone w prawie budowlanym powinny być rozumiane zgodnie z regulacjami prawa budowlanego. Zdaniem Spółki z ogółu przepisów ustawy VAT regulujących zasady opodatkowania budynków wynika, że intencją ustawodawcy było uznanie budynków za używane (dostawa których jest zwolniona z VAT) jeśli od zaistnienia zdarzenia o istotnym wpływie na ?ulepszenie? budynku upłynęło więcej niż 5 lat. Zdaniem Spółki, w zakresie budynków nie stanowiących środków trwałych okres pięcioletni jest liczony od ostatniej budowy tj. zgodnie z prawem budowlanym np. rozbudowy obiektu budowlanego.

Zdaniem Spółki przyjęcie założenia odmiennego niż zaprezentowane wyżej, tzn. przyjęcie, że przez budowę należy rozumieć ?pierwsze wybudowanie budynku? jest w sposób oczywisty sprzeczne z intencją ustawodawcy oraz argumentacją zdroworozsądkową. Przyjęcie bowiem, że przez budowę należy rozumieć ?pierwsze wybudowanie budynku? oznaczałoby akceptację przez ustawodawcę następujących sytuacji (przy czym warunkiem wstępnym jest nabycie przez podatnika budynku, którego sprzedaż została sklasyfikowana jako zwolniona z VAT): .

(i) sprzedaż zwolniona z VAT obejmowałaby budynek, który został nabyty przez dewelopera w bardzo złym stanie technicznym (jako budynek używany w rozumieniu przepisów VAT), w którym to budynku deweloper dokonał istotnych zmian, w tym rozbudowy budynku, gdzie wydatki związane z pracami budowlanymi wielokrotnie przekraczałyby wartość budynku nabytego przez dewelopera, a standard i stan techniczny sprzedawanych lokali byłby taki sam jak lokali w nowych budynkach;.

(ii) sprzedaż zwolniona obejmowałaby te wszystkie sytuacje, w których dochodzi do odbudowy budynku (np. w wyniku pożaru budynek jest w sposób istotny zniszczony), gdzie właściwie powstaje nowy technicznie budynek (nie następuje jednak wyburzenie budynku skutkujące jego wykreśleniem ze stosownego rejestru i wybudowanie nowego budynku na podstawie nowego zezwolenia budowlanego).

Z uwagi na powyższe Spółka wnosi jak na wstępie.

Pytanie nr 2

Argumentacja powyższa znajduje odpowiednie zastosowanie. Dodatkowo należy zaznaczyć, że w przypadku sprzedaży lokali użytkowych usytuowanych w ramach dobudowanej powierzchni budynku, lokale te w istocie nigdy nie istniały i w ramach prac budowlanych zostały (zostaną) wybudowane przez Spółkę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) ? zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej 'podatkiem', podlegają:.

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, będącego rozwinięciem art. 5, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel,

Towarem zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zgodnie z dyspozycją art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w zakupionej nieruchomości Wnioskodawca zamierza dokonać istotnych zmian, w wyniku których zostanie dobudowana nowa część budynku oraz podwyższony dach. W budynku zostaną utworzone w znacznej większości lokale mieszkalne oraz kilka lokali użytkowych, przeznaczonych do sprzedaży.

Sprzedaż lokali użytkowych, powstałych w wyniku przeprowadzonych prac, będzie podlegać wyłączeniu ze zwolnienia określonego w art. 43. ust. 1 pkt 2 ustawy, na podstawie dyspozycji określonej w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zgodnie z powołanym przepisem zwolnienie od podatku nie obejmuje dostawy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. W omawianym przypadku Wnioskodawca zamierza dokonać dostawy lokali użytkowych wydzielonych w budynku przeznaczonym na cele mieszkaniowe i dostawa ta zgodnie z powołanymi wyżej przepisami będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Spółka będzie musiała opodatkować sprzedaż przedmiotowych lokali użytkowych przy zastosowaniu stawki podatku VAT określonej w przepisie art. 41 ust 1 ustawy tj. 22%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.