Zakup udziału w nieruchomości

Odpowiedź:

Nie ma żadnych przeszkód, by sprzedać udział w lokalu użytkowym. Nie jest do tego potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Nie jest też konieczne wskazywanie, jaki udział we współwłasności przenosi Pani na znajomego. Zgodnie bowiem z domniemaniem wynikającym z art. 197 kc, udziały współwłaścicieli są równe. Oznaczenie wielkości udziałów jest jednak wskazane. Każdy ze współwłaścicieli będzie mógł swobodnie rozporządzać swoim udziałem, lecz do rozporządzania rzeczą wspólną (całą) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Niezależnie od tego czy w danych okolicznościach podpisanie lub rozwiązanie umowy najmu jest czynnością zwykłego zarządu lub przekraczającą ten zakres, skoro będą Państwo mieli po połowie udziałów, to decyzję muszą podjąć oboje.  

Co się tyczy umowy najmu, to jej stroną jest najemca oraz Pani. Po przekazaniu udziału znajomemu sytuacja ta się nie zmieni w stosunku do najemcy. To Pani będzie on płacił czynsz, wypowiadał umowę najmu; to Pani będzie mogła wypowiedzieć umowę najmu najemcy. Wynika to poniekąd także z faktu, iż umowa najmu może być zawarta niezależnie od stosunków własnościowych, tj. nawet przez osobę niebędącą właścicielem.