Przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Odpowiedź:

Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu do uchwały z dnia 17 lutego 1997 r. (FPS 9/96, ONSA 1997/2 poz. 53) stwierdził, że zwolnienie przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może mieć zastosowanie również wówczas, gdy wydatkowanie przychodu na nabycie budynku nastąpi w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, natomiast umowa sprzedaży, której dotyczyła ta wpłata (tj. wydatkowanie przychodu), zostanie zawarta po upływie wspomnianego okresu. Oznacza to, że wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na uiszczenie przedpłaty w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży, uzasadnia ustalenie, że wystąpiły warunki do zastosowania przewidzianego w tym przepisie zwolnienia podatkowego. Warunki takie wystąpią również wtedy, gdy ostateczna umowa sprzedaży zostanie zawarta po upływie dwuletniego terminu - okres ten dotyczy bowiem daty wydatkowania przychodu na nabycie budynku mieszkalnego, a nie daty jego faktycznego nabycia.

Stanowisko to podziela także Ministerstwo Finansów - w piśmie z dnia 10 stycznia 2002 r.,PB2/MK-033-02-4/02, Ministerstwo stwierdziło, że w określonych przypadkach zwolnieniem mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na nabycie prawa do lokalu przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Podkreślić warto, że uwagi powyższe dotyczą nie tylko zaliczki związanej z zawartą umową przedwstępną (która wymaga formy notarialnej) - w granicach zasady swobody umów strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Warunkiem skorzystania z przedmiotowej ulgi jest przeznaczenie przychodu ze sprzedaży mieszkania na określone cele (np. zakup nowego mieszkania). Natomiast w przypadku sfinansowania zakupu nowej nieruchomości w 100% z kredytu bankowego, podatnik nie może twierdzić, że na zakup tej nieruchomości przeznaczył środki pochodzące ze sprzedaży poprzedniego mieszkania, zatem nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia tych przychodów z podatku dochodowego i będzie zobowiązany do zapłacenia podatku (i to z odsetkami za zwłokę).