Czynsz w nieruchomości gminy i osoby fizycznej

Odpowiedź:

Przedstawioną sytuację komplikuje to, iż najprawdopodobniej mamy do czynienia ze stosunkami najmu, powstałymi wcześniej jeszcze na zasadach tzw. przydziału.

Stawki czynszu lokali z zasobu komunalnego rzeczywiście są ustalane uchwałą. Co więcej, do tego zasobu komunalnego są wliczane także nieruchomości, których gmina jest współwłaścicielem razem z innymi osobami - fizycznymi lub prawnymi. Nie oznacza to oczywiście jednak, że gmina nie może tejże uchwały zmienić. Należy też podkreślić, iż nie jest dokładnie tak, że drugi współwłaściciel (osoba fizyczna) musi stosować się do tej uchwały. Zastosowanie mają tu bowiem przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, w  tym podejmowania decyzji przez współwłaścicieli. Gmina jest tu po prostu drugim współwłaścicielem, tyle że inaczej niż osoba fizyczna podejmuje decyzje (właśnie w drodze uchwały).

Zgodnie z art. 199 i nast. kc do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Z kolei do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Ponadto, jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

W przedstawionej sprawie, z uwagi na to, że wszystkie lokale w kamienicy są wynajmowane, a podwyżka miałaby dotyczyć wszystkich lokatorów, można argumentować, iż zmiana wysokości czynszu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Z drugiej strony, aby argumentować - choć budzi to pewne wątpliwości - że podwyżka jest czynnością nie przekraczającą zakresu zwykłego zarządu, czy wręcz czynnością nagłą (której może dokonać jeden współwłaściciel) należałoby podnosić, że jest to podwyżka niezbędna, wynikająca z inflacji czy złego stanu budynku.