Gdy udziały w nieruchomości wspólnej wspólnoty zostały błędnie obliczone... – opinia prawna

Stan faktyczny

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ujawnił, że w będącym w jego dyspozycji wykazie powierzchni lokali są nieścisłości (w przypadku niektórych lokali różnice w powierzchni sięgają do 1,6 m2). Ani poprzedni zarząd wspólnoty (obecny jest drugim z kolei), ani żaden z właścicieli, którym naliczano należności za eksploatację i na fundusz remontowy od niezgodnej z rzeczywistością powierzchni - przez trzy lata istnienia wspólnoty nie zwrócili na ten fakt uwagi i nie wnioskowali o weryfikację. Konsekwencją błędów w wykazie powierzchni lokali było też przypisanie poszczególnym właścicielom błędnie wyliczonych ich udziałów w nieruchomości wspólnej. W konsultacji z właścicielami zarząd dokonał korekty i sporządził prawidłowy i zgodny ostatecznie z aktami notarialnymi wykaz powierzchni lokali i związanych z tą własnością udziałów w  nieruchomości wspólnej. Jakie czynności powinien podjąć zarząd po ostatecznym zweryfikowaniu danych? Czy zarząd może bez podjęcia odpowiedniej uchwały przez właścicieli zdecydować, że od następnego miesiąca zweryfikowane zostaną wykazy opłat należnych od poszczególnych właścicieli uwzględniające skorygowaną powierzchnię i wyliczoną zgodnie z tą skorygowaną powierzchnią opłatą należną od właściciela? Czy w tej sytuacji powinno się dokonać wstecznej korekty opłat, a jeśli tak, to za jaki okres wstecz i czy w tej sprawie potrzebna jest uchwała właścicieli? Zarząd skłonny jest zweryfikować tylko przyszłe opłaty argumentując, że właściciele, u których ujawniono błędne powierzchnie co miesiąc otrzymywali wykazy zawierające  nieadekwatną do rzeczywistej powierzchnię ich lokalu i wyszczególnienie opłat naliczanych od takiej właśnie powierzchni i będąc w posiadaniu aktów notarialnych mieli możliwość weryfikacji danych o powierzchni ich lokalu, a nie uczynili tego. Co z uchwałami głosowanymi udziałami, jeśli przy ich podejmowaniu posługiwano się niezgodnymi z rzeczywistymi udziałami poszczególnych właścicieli? Tak się złożyło, że w przeszłości uchwały podejmowane były z zasady w trybie "jeden właściciel jeden głos" i dopiero na ostatnim zebraniu rocznym w marcu br.