Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
W pierwszej kolejności należy podkreślić, iż nie można dokonać rozróżnienia administracji miejscem postojowym, czy też garażem od administrowania budynkiem mieszkalnym. Garaże i miejsca postojowe to części składowe nieruchomości lokalowych, jakich są Państwo współwłaścicielami. Część składowa nie może być natomiast w żaden sposób z punktu widzenia prawa „oderwana” od nieruchomości lokalowej. Tak więc w pełni prawidłowe jest administrowanie opisanym garażem z miejscami postojowymi przez tę samą firmę co całym budynkiem mieszkalnym. Mało tego jest to jedyne dopuszczalne rozwiązanie.
Podstawą wszystkich opisanych w pytaniu sytuacji są przepisy przytoczonej już przez Panią ustawy o własności lokali. Zgodnie z jej artykułem 13 właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Artykuł 14 z kolei określa, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Zatem zasadne jest pobieranie od Pani i pozostałych współwłaścicieli kwot na potrzeby pokrycia należności za dostawę w/w oraz wszelkich innych należności.
Niestety, ale nie sposób zakwalifikować ustalenie opłat (nawet ich podwyższenia) jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a co za tym idzie zarząd mógł samodzielnie zdecydować o takiej podwyżce, gdyż przyjętym jest w praktyce prawnej, iż tego typu sytuacje stanowią czynności zwykłego zarządu. Także sposób rozliczeń – ustalenie algorytmów do obliczeń kosztów utrzymania przez poszczególnych współwłaścicieli – jest taką czynnością. A skoro tak, to nie było obowiązku zwoływania w tym celu zebrania wspólnoty.
W doktrynie przyjmuje się bowiem, iż czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. Będą to zarówno wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków (w szczególności cywilnych) i dochodów, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko rozumianą ochroną wspólnego prawa w postaci różnych czynności zachowawczych, jak i wytoczenie powództwa o eksmisję (z części wspólnej), o ochronę własności i posiadania, o zapłatę należnych opłat z tytułu kosztów zarządu, o odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia budynku lub jego uszkodzenia, itp.