Administrowanie garażem we wspólnocie

3.1.2005

Pytanie klienta:

""Od marca 2001 jesteśmy z mężem właścicielami dwóch stanowisk garażowych, znajdujących się pod budynkiem mieszkalnym, z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem. Garaż jest samodzielnym lokalem użytkowym z 20 miejscami garażowymi o powierzchni 622 m2. Garaż jest wyodrębniony z budynku wielolokalowego, a nasz udział wynosi 2/20. 28 sierpnia otrzymaliśmy pismo z firmy administrującej budynkiem, iż począwszy od 1.10.2001 r. właściciele miejsc garażowych ponoszą opłaty w wysokości 10 zł za miejsce. Opłaty wprowadzono z tytułu ponoszenia kosztów za energię elektryczną, sprzątanie i naprawy (bramy). Było to pierwsze pismo, które otrzymaliśmy w tej sprawie, że opłaty trzeba było ponosić od 2001 r. Sąsiedzi, którzy również mają miejsce garażowe nie otrzymywali wcześniej żadnych pism w tej sprawie. Ponieważ nie zostaliśmy wcześniej powiadomieni, toteż opłaty zaczęliśmy wnosić we wrześniu 2002 r., po otrzymaniu ww. pisma. Nadmieniam, iż w tym piśmie zostaliśmy powiadomieniu o zamiarze wymiany zamków od 1.10.2002 r., a w przyszłości zainstalowania bramy na pilota, ale już bez szczegółów - zamków nie wymieniono. W marcu 2003 r. za wycieraczką samochodu znalazłam kopertę z uchwałą zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, w której opłatę za garaż podniesiono z 10 zł na 30 zł.! Jako współwłaściciele garażu nie byliśmy zaproszeni na żadne zebranie Wspólnoty, na którym powinien chyba być poruszany temat opłat za garaż, bo jak mi się wydaje to przekracza czynności zwykłego zarządu? Chcąc poznać szczegóły tej podwyżki, a więc koszty utrzymania garażu, itp. udałam się do zarządu i firmy administrującej. Nie otrzymałam żadnej odpowiedzi. Nadmieniam, że nie ma licznika energii elektrycznej w garażu, a opłaty za garaż są wpłacane na konto wspólnoty mieszkaniowej, więc nie wiadomo jakie koszty w garażu są ponoszone. W czerwcu 2003 r. zostałam zmuszona do kupna pilotów do bramy garażowej, ponieważ mam dwa miejsca więc wpłaciłam 100 zł (pisząc na przelewie czego dotyczy zapłata). Odebrałam tylko jeden, bo podobno zarząd zabronił wydania drugiego, gdyż mam zaległości w opłatach, bo nie chciałam płacić 30 zł. Chciałam się dowiedzieć spośród jakich firm wybierano wykonawcę bramy i dlaczego nikt z nami nie konsultował tego - nie otrzymałam żadnej odpowiedzi. Nawet nie znamy ceny zamontowania tej bramy, bo nikt nas nie powiadomił. W styczniu 2004 r. otrzymałam kolejne pismo od firmy administrującej z informacją o zaległościach w opłatach, wzywającego mnie do zapłaty w terminie 7 dni. Powołano się na art. 15 Ustawy o własności lokali z 24.06.1994 r. dotyczącego egzekucji wraz z odsetkami. W związku z tym wystosowałam w styczniu 2004 r. pismo do Zarządu z wszystkimi zarzutami i pytaniami co do sposobu sprawowania zarządu garażem, ale do dnia dzisiejszego odpowiedzi nie otrzymałam więc dalej płacę 10 zł za miejsce. Czy jest to zgodne z prawem, aby ustalać kwotę zaliczki na opłatę eksploatacyjną bez porozumienia ze współwłaścicielami i żądać jeszcze opłaty za okresy wsteczne? Czy firma administrująca budynkiem może administrować garażem jeżeli jako właściciel nie wyrażałam na to zgody?""

Odpowiedź prawnika:

W pierwszej kolejności należy podkreślić, iż nie można dokonać rozróżnienia administracji miejscem postojowym, czy też garażem od administrowania budynkiem mieszkalnym. Garaże i miejsca postojowe to części składowe nieruchomości lokalowych, jakich są Państwo współwłaścicielami. Część składowa nie może być natomiast w żaden sposób z punktu widzenia prawa „oderwana” od nieruchomości lokalowej. Tak więc w pełni prawidłowe jest administrowanie opisanym garażem z miejscami postojowymi przez tę samą firmę co całym budynkiem mieszkalnym. Mało tego jest to jedyne dopuszczalne rozwiązanie.

Podstawą wszystkich opisanych w pytaniu sytuacji są przepisy przytoczonej już przez Panią ustawy o własności lokali. Zgodnie z jej artykułem 13 właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.  Artykuł 14 z kolei określa, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zatem zasadne jest pobieranie od Pani i pozostałych współwłaścicieli kwot na potrzeby pokrycia należności za dostawę w/w oraz wszelkich innych należności.
Niestety, ale nie sposób zakwalifikować ustalenie opłat (nawet ich podwyższenia) jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a co za tym idzie zarząd mógł samodzielnie zdecydować o takiej podwyżce, gdyż przyjętym jest w praktyce prawnej, iż tego typu sytuacje stanowią czynności zwykłego zarządu. Także sposób rozliczeń – ustalenie algorytmów do obliczeń kosztów utrzymania przez poszczególnych współwłaścicieli – jest taką czynnością. A skoro tak, to nie było obowiązku zwoływania w tym celu zebrania wspólnoty.

W doktrynie przyjmuje się bowiem, iż czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją. Będą to zarówno wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków (w szczególności cywilnych) i dochodów, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko rozumianą ochroną wspólnego prawa w postaci różnych czynności zachowawczych, jak i wytoczenie powództwa o eksmisję (z części wspólnej), o ochronę własności i posiadania, o zapłatę należnych opłat z tytułu kosztów zarządu, o odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia budynku lub jego uszkodzenia, itp.

Zespół prawników
e-prawnik.pl -

Powiązane artykuły