Do kosztów uzyskania przychodów z najmu można zaliczyć wydatki ponoszone w celu utrzymania (zabezpieczenia) (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 07.11. 2008 r. (data wpływu 12.11.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zakresie kosztów uzyskania przychodu z najmu - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12.11.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest członkiem Spółdzielni będąc właścicielką budynku o zabudowie szeregowej. Okresowo wynajmuje budynek na cele mieszkaniowe. Wynajem ma charakter prywatny i okazyjny. Wnioskodawczyni żadnej działalności gospodarczej nie prowadzi. Od 16 lipca br. budynek stoi pusty z braku najemcy. Dla zabezpieczenia źródła przychodu z najmu ponoszę niezbędne koszty są to w szczególności:

1. Opłaty wnoszone do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem mieszkaniowym,

• dostawy energii cieplnej,
• wody,
• odprowadzania ścieków
• wywozu nieczystości,
• eksploatacji urządzeń wspólnych,
• odpisów na fundusz remontowy spółdzielni.

2. Opłaty za zużytą energię elektryczną i gaz.

3. Opłaty za utrzymanie linii telefonicznej radia, telewizji, internetu.

4. Podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie działki.

5. Koszty konserwacji i odnowienia, przygotowania budynku do wynajmu, ubezpieczenia i amortyzacji, pielęgnacji działki.

Związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wymienione wydatki, uważa się za koszty zabezpieczenia źródła przychodów z najmu.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż przedstawione wydatki ponoszone w okresie nie użytkowania budynku z braku najemcy stanowią koszty zabezpieczenia przychodów z najmu. W przedstawionym stanie faktycznym nie dotyczy to oczywiście wydatków dotyczących (pkt 4) podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie działki, ponieważ płatności te wnoszone są do końca marca każdego roku, dotyczy zaś opłat wnoszonych do spółdzielni zaliczkowo ( pkt 1).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w prawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Artykuł 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) wymienia najem (który nie stanowi działalności gospodarczej) jako odrębne źródło przychodu. W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

Z treści tego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wydatki poniesione w celu uzyskania przychodów bez względu na fakt, czy w wyniku poniesienia konkretnego wydatku wystąpił określony przychód czy też nie. Kosztami uzyskania przychodów będą w związku z tym również takie wydatki, które w danej chwili nie przyczyniają się do uzyskania konkretnych przychodów, jednak skutkiem ich poniesienia może być przychód uzyskany w przyszłości.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na osiągnięcie przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Warunkiem zakwalifikowani określonego wydatku do kosztów uzyskania przychodów jest logiczny związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy poniesionym wydatkiem, a źródłem przychodu, brak umowy najmu w momencie dokonywania wydatków nie wyklucza ich zaliczenia do kategorii kosztów uzyskania przychodów z najmu, o ile nakłady miały na celu osiągniecie przychodu. Podatnik poza faktem poniesienia wydatku musi wykazać, że celem wydatku było osiągniecie przychodu z najmu, a nie realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych.

Poniesienie wydatków przed rozpoczęciem najmu nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeli wydatki te miały na celu osiągnięcie przychodu. Poniesione wydatki mające na celu przystosowanie lokalu na cele mieszkalne, a tym samym przygotowanie go do wynajęcia, niewątpliwie mają wpływ na osiągnięcie przychodów z najmu.

Nie zawsze jednak jest możliwe zaliczenie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu bezpośrednio. Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 1 pkt 1) lit. c) ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych i stanowią koszty uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.

W myśl zaś ww. art. 22g ust. 17 ustawy, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

W omawianej sytuacji, rozstrzygające znaczenie ma charakter prac wykonanych w lokalu przed jego wynajęciem. Z uwagi na brak w przepisach prawa podatkowego definicji remontu, należy odnieść się do definicji sformułowanej przez przepisy prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.), remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Wobec powyższego, różnica między remontem a ulepszeniem polega na tym, iż remont zmierza do przywrócenia pierwotnego stanu technicznego, a ulepszenie do przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującej zmianę cech użytkowych.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu z najmu można zaliczyć jedynie wydatki poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, jeżeli w roku podatkowym nie przekroczyły 3500 zł oraz wydatki mające charakter odtworzeniowy, przywracający stan pierwotny, czyli remont. Zaznaczyć należy, iż w myśl art. 22 ust. 4 ustawy, koszty uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione.

Natomiast wydatki związane z instalacją elementów i urządzeń pierwotnie nieistniejących, jak również prace skutkujące zmianą cech użytkowych, z wyjątkiem wydatków nieprzekraczających w roku podatkowym kwoty 3500 zł, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne. W myśl przepisu art. 22 ust. 8 ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Reasumując, mając uwadze powołane przepis oraz przedstawiony stan faktyczny należy uznać, iż do kosztów uzyskania przychodów z najmu można zaliczyć wydatki ponoszone w celu utrzymania (zabezpieczenia) budynku mieszkaniowego w trakcie czasowego braku najemcy, których wysokość nie jest uzależniona od faktu jego wynajmowania. Do takich wydatków można zaliczyć m.in. opłaty wnoszone do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem mieszkaniowym, fundusz remontowy, ubezpieczenie lokalu, składniki stałe opłat za energię oraz centralne ogrzewanie, opłaty za utrzymanie linii telefonicznej radia, telewizji, internetu, które nie są uzależnione od wielkości zużycia.

Kosztem uzyskania przychodów będą również wydatki ponoszone w związku z konserwacją i odnowieniem budynku przeznaczonego do wynajmu jak również pielęgnacją działki.

Odpisy amortyzacyjne będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-go Maja 10, 09-402 Płock.