1. Czy w świetle przepisów obecnie obowiązującej ustawy o VAT rozliczenia z wlaścicielami zajmującymi (...)

17.6.2004

1. Czy w świetle przepisów obecnie obowiązującej ustawy o VAT rozliczenia z wlaścicielami zajmującymi lokale w zajętych przez gminę nieruchomościach prywatnych należy traktować jako sprzedaż opodatkowaną ?2. Czy w świetle ustawy o podatku od towarów i usług (VAT) stosowane przez nas rozwiązanie będzie prawidłowe :- w odniesieniu do lokali mieszkalnych, obciążamy najemców opłatą za najem lokalu zawierającą łącznie czynsz i opłatę za dostarczenie do lokalu media, oraz traktujemy ten obrót jako sprzedaż zwolnioną- w rzypadku lokali użytkowych obciążamy najemców czynszem oraz odrębnie świadczeniami traktując ten obrót jako opodatkowany zarówno w odniesieniu do czynszu jak i do świadczeń?3. Czy dotacja otrzymana przez naszą firmę będzie stanowić obrot opodatkowany ?Jeśli dotacja będzie stanowić obrót opodatkowany, czy VAT, naliczony w fakturach zapłaconych ze środków dotacji można odliczyć w całości jako związany w całości ze sprzeażą opodatkowaną ?4. Czy nieodpłatne użyczenie nieruchomości od gminy jest obrotem opodatkowanym w gminie oraz czy nieodpłatne użyczenie nieruchomości lub ich części podmiotom wzkazanym przez Prezydenta Miasta jest sprzedażą opodatkowaną ?. Jeśli nieodpłatne użyczenie nieruchomości lub ich części będzie opodatkowane, to czy będzie to obrót opodatkowany w firmie czy w gminie ?5. Czy odszkodowania za bezprawnie zajmowane lokale użytkowe są obrotem opodatkowanym w rozumieniu ustawy od towarów i usług obowiązującej od 1 maja 2004r. ? Jeśli jest to sprzedaż opodatkowana, to opodatkowane winno być naliczenie odszkodowania czy jego zapłata ?6. Czy postępowanie firmy w sposób przedstawiony poniżej jest prawidłowe w swietle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług od 1 maja 2004r. Wynajmując lokal, pozwalamy najemcom na wykonanie remontów ze srodków własnych. Ustalamy w takim przypadku, że rozliczenia dokonamy w okresie np. 3 lat przyjmując do rozliczenia miesięcznie 50 % należności z tyt. czynszu. Najemca lokalu wystawia na naszą firmę całą wartość wykonanego remontu odpowiednio rachunek lub fakturę z VAT, natomiast firma rozlicz z tytułu wykonanego remontu. Z uwagi na to, że zakup remontu jest związany ze sprzedażą opodatkowaną /najmem lokalu użytkowego / firma dokonuje odliczenia w całości podatku naliczonego w fakturze za remont otrzymanej od najemcy w miesiącu otrzymania faktury?7. Jak w świetle przepisów ustawy obowiązującej od dnia 01.05.2004 r. ustalić proporcję do częściowego odliczenia podatku naliczonego, związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje oraz nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego ?.

Na podstawie art.14 b § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm. ) po dokonaniu zmiany udzielonej przez Naczelnika Lubelskiego Urzędu Skarbowego odpowiedzi zawartej w piśmie nr PP-2-443/17/04 z dnia 26.05.2004 r. wyjaśniam : Ad. I. W świetle art. 8 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz. U. nr 54, poz. 535 ), przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. W sytuacji przedstawionej w zapytaniu należy przyjąć, że Zarząd Nieruchomości Komunalnych świadczy usługę zarządzania na rzecz właścicieli lokali w zajętych przez gminę nieruchomości prywatnych. Właściciele zajmują lokale na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. ZNK działający w imieniu gminy, zobowiązał ich do partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości w części przypadającej proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni. Na poczet pokrycia kosztów pobierana jest comiesięczna opłata zaliczkowa, która ulegnie rozliczeniu w pełni do rzeczywistych kosztów po przejęciu nieruchomości przez właściciela. Wobec powyższego kwoty wpłacane zaliczkowo należy traktować jako zapłatę za wykonywaną usługę zarządzania nieruchomością o charakterze mieszkalnym. Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 8 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług ( Dz. U. Nr 97. poz. 970 ). Usługi zarządzania nieruchomościami o charakterze niemieszkalnym nie korzystają z takiego zwolnienia.

Ad. II. ZNK obciąża najemców zarządzanych przez siebie lokali mieszkalnych opłatą za najem lokalu zawierającą obok czynszu, opłaty za dostarczone do lokalu media ? wodę, ciepło ( tzw. opłaty niezależne od właściciela ). Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, z wyłączeniem wynajmu lokali na cele inne niż mieszkaniowe ( poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT ), są objęte zwolnieniem przedmiotowym z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy o podatku od towarów i usług stanowiącym, że zwalnia się od podatku VAT usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. Wynajem lokali niemieszkalnych stanowić będzie świadczenie usługi opodatkowanej podatkiem VAT ? 22%. Podstawą opodatkowania z tytułu świadczonych usług będzie obrót z tytułu czynszu najmu oraz z tytułu wymienionych w pytaniu mediów tj. wody i ciepła.

Ad. III. ZNK , jako zakład budżetowy miasta, otrzymuje z budżetu miasta dotację z przeznaczeniem na remonty budynków mieszkalnych. Zgodnie z art.29 ust. 1 ustawy o VAT, obrotem jest także otrzymana dotacja, subwencja i inna opłata o podobnym charakterze związana z dostawą lub świadczeniem usług. W danym przypadku dotacja nie ma wpływu na wysokość czynszu w wynajmowanych lokalach , nie istnieje więc bezpośredni związek pomiędzy dotacją a świadczeniem usługi wynajmu. Otrzymana dotacja nie stanowi obrotu w rozumieniu powołanego wyżej art. 29 ust. 1 ustawy o VAT i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podatek VAT naliczony z faktur zakupu zapłaconych ze środków dotacji podlega odliczeniu w takiej części w jakiej jest związany ze sprzedażą opodatkowaną.

Ad. IV. Gmina, której jednostką organizacyjną jest ZNK, nieodpłatnie użycza ZNK nieruchomości.

Lokale w tych nieruchomościach są następnie nieodpłatnie użyczane przez ZNK osobom trzecim, wskazanym przez Prezydenta Miasta. Użyczenie to następuje na cele wskazane w art. 13 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ( tj. na cele działalności naukowej, naukowo-technicznej, oświatowej, oświatowo-wychowawczej, kulturalnej, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska, dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu religijnego oraz związkom zawodowym ). Mając na uwadze powołany wyżej art. 8 ust. 1 ustawy o VAT użyczenie nieruchomości jest nieodpłatnym świadczeniem usługi, czynnością ? co do zasady ? nieopodatkowaną VAT ( art. 5 tej ustawy ). Powyższe czynności mogą być jednak traktowane jako odpłatne świadczenie usług i podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jeżeli , zgodnie z art. 8 ust. 2 w/w ustawy , nie są związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, a podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z tymi usługami w całości lub w części ( dotyczy to również przypadków kiedy podatnik nie skorzystał z przysługującego mu prawa do odliczenia ). Ponadto jeżeli ZNK otrzymało nieruchomość w drodze umowy użyczenia od gminy to użyczając lokali w przedmiotowej nieruchomości osobom trzecim występuje jako strona tych umów i na nim ciążyć będzie obowiązek podatkowy z tytułu wykonania czynności.

Ad. V. Podmioty ( byli najemcy ) korzystające bezprawnie z lokali użytkowych, wynajmowanych uprzednio przez ZNK obciążane są odszkodowaniami z tytułu niemożności pobierania pożytków z ich wynajmu, na podstawie art. 415 i 225 k.c. Czynność otrzymania odszkodowania przez ZNK nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług ponieważ nie mieści się w katalogu czynności opodatkowanych wymienionych w art. 5 ust.1 w/w ustawy o podatku VAT. Kwoty otrzymane z tego tytułu nie są również obrotem zdefiniowanym w art. 29 ust. 1 tej ustawy stanowiącym, że cyt. : ? ... Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrotem jest także otrzymana dotacja, subwencja i inna dopłata o podobnym charakterze związana z dostawą lub świadczeniem usług.?

Ad. VI. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że najemca świadczy wynajmującemu, w zamian za świadczenie najmu, usługę remontową w wynajmowanym przez siebie lokalu. Świadczenie usługi najmu oraz usługi remontowej ( o ile ta ostatnia jest świadczona przez podatnika wymienionego w art. 15 ustawy ) winno być udokumentowane fakturami, wystawionymi według zasad określonych w art. 106 ustawy. Podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej usługę remontową podlega odliczeniu na zasadach ogólnych.

Ad. VII. Zgodnie z art. 90 ust. 1, 2 i 3 cyt. ustawy o VAT, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w art. 90 ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Proporcję tę ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności,w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo. Proporcję tę określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja ( ust. 4 w/w art 90 ). Podatnik winien przy obliczaniu ? w celu ustalenia powyższej proporcji ? do wartości obrotu uzyskanego z czynności, w stosunku do których nie przysługuje podatnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, wliczać kwotę otrzymanych subwencji ( dotacji ) innych niż określone w art. 29 ust. 1 ( art. 90 ust. 7 w zw. z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT ) natomiast nie powinien uwzględniać wartości otrzymanych kwot nie stanowiących w ogóle obrotu w świetle ustawy o podatku VAT ( np. kwoty otrzymane z tytułu odszkodowań ). W sytuacji przedstawionej w zapytaniu ? do obrotu ogółem, oprócz sprzedaży opodatkowanej ( m.in. najem lokali użytkowych ) należy zaliczyć sprzedaż zwolnioną ( m.in. najem lokali mieszkalnych ) , czynności nie podlegające ustawie o VAT oraz dotacje ( inne niż określone w art. 29 ust. 1 w/w ustawy ). Zgodnie z art. 163 w/w ustawy w okresach rozliczeniowych od maja do grudnia 2004 r. przyjmuje się proporcję o której mowa w art. 90 ust. 3-8, wyliczoną na podstawie obrotów osiągniętych w 2003 r. z wykonywania tych czynności, uwzględniając zakres prawa do obniżenia kwoty podatku należnego , jaki wynika z ustawy.