Odpowiedzialność kontraktowa stron umowy deweloperskiej

• niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;

• powstanie szkody w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania;

• związek przyczynowy między szkodą a niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania.

Przesłanką negatywną zastosowania tego przepisu jest zaś brak odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania po stronie dłużnika.

Deweloper odpowiada więc za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 KC. Niewykonanie będzie zachodzić wówczas, gdy świadczenie nie zostało w ogóle spełnione, tj. nie został wybudowany budynek i nie doszło do wyodrębnienia lokali oraz przeniesienia ich na rzecz potencjalnych nabywców. Szkodę zamawiającego stanowi wtedy uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela a stanem hipotetycznym, jaki istniałby, gdyby zobowiązanie zostało wykonane.

Strony mogą oczywiście inaczej zdefiniować granice odpowiedzialności. Jeśli taka jest ich wola, mogą przyjąć na siebie surowszą odpowiedzialność także za okoliczności, za które z mocy ustawy nie ponoszą odpowiedzialności. Jednakże nie wolno im wyłączyć odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wierzycielowi umyślnie (art. 473 § 2 KC).

Należy jednak w tym momencie zaznaczyć, iż klauzule regulujące odpowiedzialność stron, w tym kary umowne czy uprawnienie do odstąpienia od umowy (o których będzie mowa dalej), stanowią bodaj najistotniejsze punkty każdej umowy, w tym umowy deweloperskiej. To na nie powinniśmy więc zwracać baczną uwagę. Jeśli niekorzystnie ukształtują naszą pozycję względem dewelopera, cała umowa może nam przynieść jedynie straty. Odpowiedzialność stron i wszystko, co jest z nią związane - to jest obszar, o którym warto rozmawiać i negocjonawać jak najlepsze warunki.