Niedozwolone klauzule w umowie deweloperskiej - jak się przed nimi bronić?

Niestety znaczna część postanowień umów deweloperskich wciąż może być zakwalifikowana jako klauzule niedozwolone. Z danych UOKiK wynika, że co dziesięta klauzula w rejestrze postanownień wzorców umowy uznanych za niedozwolone dotyczy rynku nieruchomości.

Jak sprawdzić, czy umowa deweloperska nie zawiera niedozwolonych postanowień?

Nabywca, zanim zdecyduje się podpisać umowę, powinien więc dokładnie sprawdzić, czy nie zawiera ona postanowień sprzecznych z prawem. Przykłady tego rodzaju zakazanych postanowień znajdują się w rejestrze klauzul niedozwolonych prowadzonym przez Prezesa UOKiK. Warto zapoznać się z tym rejestrem pod kątem postanowień umowy proponowanej nam przez firmę deweloperską. Dodajmy, że większość analizowanych przez nas w poprzednim punkcie postanowień umownych znajduje się w rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479⁴⁵ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Wykaz wszystkich niedozwolonych postanowień umownych znaleźć można na stronie internetowej UOKiK.

Jeśli nabywca natrafi na postanowienia umowne uznane za niedozwolone, powinien przystąpić do negocjacji umowy z deweloperem i starać się wprowadzić zmiany na swoją korzyść. Zazwyczaj nie są to łatwe rozmowy, gdyż deweloper występuje z pozycji profesjonalisty narzucającego warunki umowy i rzadko kiedy zgadza się na ustępstwa. Nie wszystkie niekorzystne dla nas postanowienia warte są rezygnacji z podpisywania umowy w ogóle, jednak te najważnejsze dotyczące odpowiedzialności, praw i obowiązków stron kontraktu, a także wszystkie wymienione w poprzednim punkcie, są na tyle istotne, iż naszą radą jest odstąpić od zamiaru zawarcia umowy z kontrahentem wyraźnie niekorzystnie dla nabywcy kształtującym postanowienia umowne.

Co jeżeli nabywca już po podpisaniu umowy z deweloperem zauważy, że zawiera ona niedozwolone klauzule?

Jeśli natomiast nabywca już po podpisaniu umowy z deweloperem zorientuje się, że uprzywilejowuje ona dewelopera kosztem przyszłego właściciela mieszkania i zawiera niedozwolone postanowienia umowne, powinien złożyć skargę do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Prezes UOKiK, jeśli stwierdzi, że podobnych przypadków jest więcej i umowa faktycznie zawiera klauzule niezgodne z prawem, może wnieść pozew do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie ich za niedozwolone postanowienia umowne i po wygraniu sprawy umieścić je w rejestrze takich zakazanych klauzul.

Aby uznać konkretne postanowienie umowy za klauzulę niedozwoloną, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

• wzorzec umowy funkcjonuje z udziałem konsumentów;

• postanowienie umowy nie było uzgadniane indywidualnie z konsumentem (tj. gdy nie miał on realnego wpływu na treść umowy);

• postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy;

• postanowienie nie określa głównych świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, jeśli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Zgodnie z art. 479³⁸ KPC, powództwo do Sądu Okręgowego w Warszawie -Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o uznanie postanowień wzorca za niedozwolone, może wytoczyć każdy, kto według oferty pozwanego mógłby zawrzeć z nim umowę zawierającą postanowienie, którego uznania za niedozwolone żąda pozwem. Odnośnie do terminu, w jakim można wystąpić z żądaniem uznania postanowień wzorca za niedozwolone, to możliwe jest wniesienie powództwa również wtedy, gdy pozwany zaniechał już stosowania kontrowersyjnego postanowienia, pod warunkiem że od zaniechania nie minęło 6 miesięcy (art. 479³⁹ KPC). W razie uwzględnienia powództwa Sąd w treści wyroku przytoczy postanowienie wzorca uznane za niedozwolone oraz zakaże ich wykorzytywania. Na podstawie tego typu wyroków Prezes UOKiK prowadzi rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Ważne jest, iż zgodnie z art. 479⁴³ KPC wyrok prawomocny ma skutek względem osób trzecich od momentu wpisania niedozwolonego potanowienia do rejestru.

Co jeśli kontrowersyjne klauzule zostały już wcześniej uznane za niedozwolone?

Jeżeli kontrowersyjne klauzule zostały już wcześniej uznane za niedozwolone, nie wiążą one nabywcy i może dochodzić w związku z tym swych roszczeń sądownie. Jeśli więc umowa, którą już podpisaliśmy, zawiera niedozwolone postanowienia to - zgodnie z definicją określoną w Kodeksie cywilnym - takie klauzule nie wiążą nas z mocy prawa. Jeżeli przedsiębiorca nie przychyli się do tego stanowiska, należy zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie danego postanowienia za niewiążące.

Przykład:

• Gdy chcemy odstąpić od umowy, a w jej warunkach znajduje się postanowienie wykluczające taką możliwość lub przewidujące rażąco wygórowaną karę, to możemy powołać się na niedozwolony charakter postanowienia umownego i jeżeli przedsiębiorca nie uwzględni naszych racji, dochodzić swych roszczeń sądownie.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zmianami);

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296, ze zmianami)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl