Rząd przygotował obszerne zmiany w ustawie o księgach wieczystych i hipotece

Z końcem grudnia 2008 roku w Sejmie RP został przedstawiony projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw. W dniu 9 stycznia 2009 roku skierowano projekt do pierwszego czytania natomiast aktualnie projekt znajduje się w Komisji Sprawiedliwości i Praw Człowieka (od dnia 18 lutego 2009 roku).

Ustawa przynosi zasadnicze zmiany w zakresie regulacji dotyczących ksiąg wieczystych ale przede wszystkim dokonuje znaczących zmian w materii ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest hipoteka.

W zakresie niniejszej informacji nie jest możliwe przytoczenie wszystkich zmian, dlatego też zostaną wskazane podstawowe założenia nowelizacji.

Najistotniejszą zmianą jest zniesienie podziału na hipotekę zwykłą i hipotekę kaucyjną. Utworzenie jednolitej hipoteki opiera się na fundamentach hipoteki kaucyjnej, lecz stanowi pewne uogólnienie tych regulacji. Takie rozwiązanie jest korzystne, gdyż umożliwi objęcie zabezpieczeniem nie tylko należności głównej ale także należności ubocznych w tym i o zmiennej stopie procentowej. Ostatecznie zmiana uregulowań hipoteki ułatwi zabezpieczanie roszczeń hipoteką i spowoduje większą możliwość zastosowania niniejszej instytucji.

Oparcie nowej, jednolitej hipoteki na dotychczasowej hipotece kaucyjnej spowoduje, iż po zmianach hipoteka będzie mogla być ustanowiona do oznaczonej sumy pieniężnej. Zgodnie z tym suma hipoteki może być więc wyższa niż kwota wierzytelności. Regulacja taka nie pozostawia jednak właściciela obciążonej nieruchomości bez możliwości przeciwdziałania nadmiernemu zabezpieczaniu wierzytelności, gdyż pozostawia mu możliwość żądania zmniejszenia sumy hipoteki. Aktualnie takie nadzabezpieczenie pierwotne może zostać uznane za niezgodne z zasadami współżycia społecznego a sama hipoteka może zostać na tej podstawie uznana za nieważną a to rzeczywiście pozbawia wierzyciela możliwości zabezpieczenia jego roszczeń. Proponowane zmiany zapewniają więc większe bezpieczeństwo wierzycielowi.

Do jakiej wysokości można więc będzie ustanowić hipotekę? Otóż nowelizacja przynosi dwa nowe modele określania wysokości zabezpieczenia.

Kolejna istotna zmiana dotyczy możliwości zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności, które przysługują tej samej osobie. Dopuszczalne ma być jednak także zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących rożnym osobom - wierzytelności te muszę jednak służyć realizacji jednego przedsięwzięcia.

Projekt wprowadza także możliwość zastąpienia zabezpieczonej hipoteką wierzytelności inną wierzytelnością, co umożliwi wielokrotne wykorzystanie tej samej hipoteki na zabezpieczenie różnych wierzytelności.

Nowelizacja dopuszcza możliwość przeniesienia wierzytelności hipotecznej. Zgodnie z nowymi przepisami przeniesienie wierzytelności hipotecznej będzie z ustawy skutkowało zmianą podmiotu hipoteki. Powstaje także instytucja rozporządzania opóźnionym miejscem hipotecznym. Otóż w aktualnym stanie prawnym wygaśnięcie hipoteki powoduje przesunięcie się hipotek z miejsc niższych na wyższe, nowe hipoteki mają zawsze niższe pierwszeństwo. Nowe przepisy przewidują natomiast możliwość rozporządzania opróżnionymi miejscem hipotecznym. Po wygaśnięciu bowiem prawa właściciel będzie mógł na miejscu wygasłego prawa ustanowić nową hipotekę, będzie mógł również przenieść hipotekę o niższym pierwszeństwie na opróżnione miejsce.

Proponowana nowela zapewni szerszą możliwość wykorzystania hipoteki jako środka zabezpieczania wierzytelności i ułatwi postępowanie związane z tą instytucją prawa cywilnego. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy, zmiany podyktowane są koniecznością dostosowania systemu prawa do zmieniających się warunków rynkowych i zwiększających się potrzeb skutecznego zabezpieczania roszczeń.

Podstawa prawna:

• Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw  (druk sejmowy Nr 1562)

Zespół
e-prawnik.pl