Uszczelnianie przewodów dymowych we Wspólnocie
Pytanie:
"W ubiegłym roku Wspólnota Mieszkaniowa zleciła przeprowadzenie przeglądu przewodów kominowo-wentylacyjnych, spalinowych i dymowych. Po przeglądzie uprawniony kominiarz wydał opinię, z której wynika, że przewody dymowe pieców kaflowych w lokalach mieszkalnych, są nieszczelne. I zaleca niezwłoczne ich uszczelnienie. Przewody dymowe służą wyłącznie do odprowadzania dymów z pieców kaflowych z konkretnego lokalu mieszkalnego. W innych lokalach są urządzania gazowe w których przewody spalinowe zostały uszczelnione przez ich użytkownika. Właściciel lokali w których znajdują się piece kaflowe z przewodami dymowymi, domaga się, aby przewody zostały uszczelnione przez Wspólnotę Mieszkaniową, ponieważ przewody stanowią część nieruchomości wspólnej, za której stan techniczny odpowiada Wspólnota. Jednakże, spotkałem się z opinią, że za uszczelnienie przewodu odpowiada jego użytkownik. Na czyj koszt należy uszczelnić nieszczelne przewody dymowe w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej?"
Odpowiedź prawnika: Uszczelnianie przewodów dymowych we Wspólnocie
Zgodnie z art. 3. ust. 2 ustawy o własności lokali (u.l.m) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Art.13 ust. 1 tejże ustawy nakłada na każdego właściciela lokalu obowiązek partycypacji w kosztach zarządu nieruchomości wspólnej do których należą m.in. koszty związane z wydatkami na remonty i bieżącą konserwację (art. 14. ust. 1 pkt 1 u.l.m). Zarząd ten może być oczywiście powierzony Wspólnocie Mieszkaniowej o czym mówi art. 18 u.l.m. Pytanie brzmi czy przewody dymowe są częścią nieruchomości wspólnej?
Rozstrzygnięcie tej kwestii zależy od określenia czy przewody dymowe służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. „Współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale" (wyrok SN z 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97, OSNC 1999, nr 6, poz. 113).
Jeżeli zatem jest tak, iż każdy lokal ma odrębny przewód kominowy zbudowany w taki sposób, iż odprowadza on spaliny na zewnątrz budynku tylko z konkretnego mieszkania to koszty jego utrzymania i konserwacji powinien ponosić właściciel tegoż mieszkania.
Jeżeli jednakże jest tak, iż przewody kominowe z lokali biegną do jednego zbiorczego komina w taki sposób, iż ten komin zbiorczy odprowadza spaliny z większej liczby lokali to, naszym zdaniem, koszty utrzymania i konserwacji komina zbiorczego powinna ponieść Wspólnota Mieszkaniowa. Natomiast koszty utrzymania i konserwacji przewodów kominowych na długości od pieca do komina zbiorczego powinni ponieść indywidualnie właściciele lokali.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?