Zabudowa balkonu

Odpowiedź prawnika: Zabudowa balkonu

Zgodnie z art. 28 ustawy Prawo budowlane roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Stronami w takim postępowaniu są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Niestety, wskazać trzeba, że zabudowa tarasu czy balkonu wiąże się najczęściej z koniecznością czy to mocowania odpowiednich urządzeń do zewnętrznych ścian budynku czy to innej ingerencji w część wspólną nieruchomości. Stąd właśnie wymagana jest zgoda zarządu wspólnoty, jako organu, który podejmuje w jej imieniu decyzje związane z częścią wspólną budynku. Zamurowanie balkonu to bowiem zmiana konstrukcji budynku, mająca także wpływ na ogólny wygląd elewacji, możliwa jest także zmiana parametrów izolacyjnych budynku.  Stąd tak istotne jest uzyskanie zgody przedstawicieli wspólnoty.

Z orzecznictwa wynika, że balkony stanowią część wspólną budynku. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20.12.2000r. (sygn. III SA/Gd 2141/98) wskazał, że „balkony z całą pewnością stwarzają elewację budynku, stanowiąc jego część wspólną bez względu na to, kto ze współwłaścicieli z nich korzysta. Za utrzymanie wspólnych części budynku w stanie technicznej sprawności odpowiedzialni są wszyscy współwłaściciele.   Z kolei w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7.3.2008 r., sygn. akt III CZP 10/08 SN wy­ra­ził pogląd, zgodnie z którym: „właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową”.

Niestety, z uwagi na to, że zamurowanie balkonu jest inwestycją na części wspólnej nieruchomości, nie można ominąć w jakikolwiek sposób wymogu zgody wspólnoty. Można natomiast domagać się, by kwestia ta została rozstrzygnięta w formie uchwały, a w razie niekorzystnej dla Państwa jej treści możliwe jest skorzystanie z uprawnień, jakie daje art. 25 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli, albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Trudno jednak ocenić szanse powodzenia takiego postępowania- szczególnie chodzi o argumentowanie, że zakaz zabudowy balkonu narusza Państwa interesy. Jest to jednak pewna możliwość na uzyskanie pozytywnego dla siebie rozstrzygnięcia.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:  

1) cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7, aktualnym na dzień opracowania projektu; nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000; 

2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; 

3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 

Wydaje się jednak, że już na etapie sprawdzania wymogów formalnych wniosku właściwy organ zażąda od Państwa przedłożenia zgody członków wspólnoty. Stąd nawet dopełnienie wszystkich innych warunków i załączenie niezbędnych dokumentów skutkować będzie odmową wydania pozwolenia na budowę.

Na zakończenie przypominamy, że wykonanie stosownych robót budowlanych bez zgody wspólnoty może powodować narażenie się na zgłoszenie takiej zabudowy jako samowoli budowlanej odpowiednim organom nadzoru budowlanego. To z kolei pociągać może za sobą nałożenie kary pieniężnej, a nawet nakaz rozbiórki takiej zabudowy.