Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości?

Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli?

Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 k.c., który stanowi, że „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli". Treść art. 206 k.c. wskazuje więc, iż każdy ze współwłaścicieli może jednocześnie całą rzecz posiadać, a także z całej rzeczy korzystać. Takie sformułowanie może wydawać się na pierwszy rzut oka wewnętrznie sprzeczne, ale przecież wspólne korzystanie czy posiadanie rzeczy nie musi oznaczać pozbawienia tych praw innych osób. Zob.: A jeśli nie jesteś jedynym właścicielem... - Co może współwłaściciel?

Przykład:

• Dla zgodnego współposiadania i korzystania ze wspólnej drogi wystarczające jest nie przeszkadzanie innym współwłaścicielom w użytkowaniu drogi. W takiej sytuacji współposiadanie przejawia się w prawie do korzystania z takiej drogi.

Ponadto, będąc współwłaścicielem, trzeba sobie zawsze zdawać sprawę z tego, że identyczne uprawnienia, jakie przysługują nam, przysługują również pozostałym współwłaścicielom. Naszemu prawu posiadania rzeczy odpowiada analogiczne prawo innych współwłaścicieli i taka sama sytuacja ma miejsce w przypadku prawa do korzystania z rzeczy. Uzyskanie prawa do korzystania i posiadania  rzeczy nie jest równoznaczne z pozbawieniem tego prawa innych osób.

Przepisy kodeksu cywilnego, oprócz przyznania praw, nakładają także obowiązek respektowania praw pozostałych współwłaścicieli.

Wobec tego, że takie samo prawo przysługuje innym współwłaścicielom, korzystanie z rzeczy wspólnej jest ograniczone w ten sposób, iż współwłaściciel może realizować to prawo, o ile nie przeszkadza w korzystaniu pozostałym współwłaścicielom. Dlatego też należy pamiętać, że z ustawowej regulacji współwłasności wyłania się prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli, przy czym żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do określonej części. Każdy może korzystać i posiadać całość.    

Czy wielkość udziału współwłaściciela wpływa na sposób korzystania?

Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej nie ma żadnego wpływu na prawo do korzystania i posiadania takiej nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli. To istota współwłasności, polegająca na jedności przedmiotu, w pierwszym rzędzie rozstrzyga o korzystaniu ze współwłasności bez względu na wielkość udziałów. Opisana w poprzednim rozdziale zasada jedności określa, że wielkość udziału we współwłasności nie przekłada się na prawo do korzystania czy też posiadania wydzielonej fizycznie części nieruchomości, której wielkość wprost proporcjonalnie odpowiadałaby wielkości przysługujących udziałów poszczególnym współwłaścicielom. Każdy ze współwłaścicieli - bez względu, jaki jest jego udział we współwłasności - będzie mógł korzystać z całego przedmiotu objętego współwłasnością. Takie samo prawo do posiadania i korzystania z rzeczy będzie miała osoba, która posiada udział w wysokości 1/20, jak i osoba posiadająca udział w 1/2.

Przykład:

• Nieruchomość gruntowa została podzielona na pięć działek. Cztery działki z wydzielonych stanowią własność właścicieli A, B, C i D, natomiast piąta działka jest drogą wewnętrzną zapewniającą połączenie z drogą publiczną i własność tej działki stanowi współwłasność właścicieli poszczególnych działek. Przy tym każdy ze współwłaścicieli ma różny udział w działce stanowiącej drogę wewnętrzną, a udział ten jest uzależniony od wielkości poszczególnych działek. I tak udział A=9/35, B=5/35, C=14/35 i D=7/35. W takiej sytuacji każdy ze współwłaścicieli może korzystać z drogi wewnętrznej i żaden z pozostałych współwłaścicieli nie może czynić przeszkód innym w korzystaniu z tej nieruchomości wspólnej.

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki nie ogranicza tego samego prawa u innych współwłaścicieli, bez względu na wielkość udziału.

Żaden ze współwłaścicieli nie może być pozbawiony swojego prawa do korzystania z rzeczy wspólnej. Jego prawo podlega ochronie i można dochodzić swoich uprawnień na drodze sądowej. Każdy współwłaściciel, co do zasady, ma prawo korzystać z takich samych roszczeń, jak pojedynczy właściciel.

W sytuacji, w której współwłaściciel nie może wykonywać swojego prawa własności, czyli korzystać z nieruchomości wspólnej, może on wystąpić z odpowiednim roszczeniem do sądu cywilnego. Jednak nie sposób pominąć tego, że na treść takiego roszczenia wpływa charakter stosunku współwłasności. Trzeba zawsze mieć na uwadze to, że roszczenie związane z dopuszczeniem do posiadania rzeczy wspólnej nie może prowadzić do pozbawienia analogicznych praw pozostałych współwłaścicieli. Dlatego też, ze względu na istotę instytucji współwłasności, współwłaściciel może domagać się przywrócenia, bądź dopuszczenia go do współposiadania całego przedmiotu współwłasności tylko i wyłącznie wówczas, gdy do korzystania z rzeczy wspólnej nie jest wymagane wspólne i zgodne działanie wszystkich współwłaścicieli.

Roszczenie zgłaszane przez współwłaściciela musi się nadawać do egzekucji. Przecież żaden wyrok sądu nie może zobowiązać współwłaścicieli zgodnego wspólnego korzystania. Oznacza to, że roszczenie o dopuszczenie do posiadania nieruchomości wspólnej ma sens prawny wtedy tylko, jeżeli każdy ze współwłaścicieli może korzystać z rzeczy wspólnej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli.

Przykładem takich roszczeń są żądania związane z dopuszczeniem do korzystania ze wspólnej drogi, pastwiska stanowiącego współwłasność, czyli z takich obiektów, w przypadku których każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej rzeczy wspólnej, z tym że korzysta niezależnie od pozostałych współwłaścicieli.

Przykład:

• Jan Nowak, Andrzej Juszczak oraz Piotr Kowal są współwłaścicielami działki gruntu o nr 65/5, która jest drogą wewnętrzną. Każdy z nich jest właścicielem w udziale do 1/3. Droga ta stanowi dojazd do pól stanowiących własność Jana Nowaka, Andrzeja Juszczaka a także Piotra Kowala. Piotr Kowal na wysokości 1/3 wspólnej drogi ustawił płot, którym odciął dojazd do pola Jana Nowaka. Jan Nowak wystąpił z pozwem do sądu rejonowego o dopuszczenie do współposiadania drogi, poprzez przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń, poprzez rozebranie płotu. Sąd wyrokiem zobowiązał pozwanego Jana K. usunięcia przeszkody uniemożliwiającej powodowi korzystanie z działki 65/5 poprzez rozebrania płotu.  

Jak i gdzie złożyć pozew o dopuszczenie do posiadania?

Sprawy z zakresu naruszenia posiadania należą do właściwości sądów rejonowych, dlatego też do sądów tego szczebla należy kierować takie pozwy." Natomiast ze względu na cywilny charakter sporu właściwym będzie zawsze wydział cywilny danego sądu rejonowego.

Oczywiście nie bez znaczenia jest też to, do którego sądu rejonowego skierujemy pozew. W przypadku roszczeń związanych z prawami dotyczącymi nieruchomości wybór właściwego sądu rejonowego reguluje art. 38 § 1 k.p.c., zgodnie z którym pozew należy złożyć przed sądem właściwym ze względu na miejsce położenia spornej nieruchomości. To położenie nieruchomości decyduje, który sąd będzie właściwy; żadnego znaczenia nie ma tu miejsce zamieszkania ani powoda, ani też pozwanego.

Niestety powództwo o ochronę naruszonego posiadania nie należy do najtańszych i powód składając pozew musi się liczyć z wydatkiem 200 zł, gdyż tyle wynosi wpis od spraw tego typu. Jest to opłata stała i nie ma na nią wpływu wartość przedmiotu sporu. Wygrany proces pozwoli jednak odzyskać koszty postępowania powodowi, gdyż jedną z zasad postępowania cywilnego jest to, że koszt procesu ponosi przegrany. W przypadku zwycięstwa sąd zobowiąże pozwanego do zwrotu kosztów procesu.

Powód, składając pozew, jest również zobowiązany do podania wartość przedmiotu sporu. Sposób określenia wartości przedmiotu w powyższej sytuacji wynika z art. 23² k.p.c., zgodnie z którym wartość ta będzie wynosiła tyle, ile wynosi trzymiesięczny czynsz najmu lub dzierżawy należny od danego rodzaju nieruchomości. Wysokość taką określa się w sposób szacunkowy.

Wymogi formalne pozwu o dopuszczenie do posiadania

Pozew musi także odpowiadać wymogom formalnym. W pozwie muszą się znaleźć takie dane jak:

• sąd, do jakiego się kieruje wniosek (odpowiedni sąd rejonowy),

• dane pozwanych (imię nazwisko oraz adres),

• żądania powoda,

• uzasadnienie żądań wraz z dowodami na ich poparcie.

Ponadto powód musi pamiętać, aby własnoręcznie podpisać pozew.   

Powód pozwem, oprócz dochodzenia zasadniczych roszczeń, może zgłosić również dodatkowe żądania. Na przykład może zwrócić się do sądu o nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności. Z żądaniem takim może powód wystąpić wówczas, gdyby w wyniku naruszeń pozwanego mógłby być narażony na znaczną szkodę. Chcąc skorzystać z dobrodziejstwa rygoru natychmiastowej wykonalności powód musi przedstawić dowody, zdarzenia lub inne okoliczności, z których będzie wynikać groźba szkody.

Uzyskanie wyroku z rygorem natychmiastowej wykonalności stworzy powodowi możliwość przymusowej egzekucji wyroku, w drodze postępowania egzekucyjnego, i to jeszcze przed jego uprawomocnieniem, czyli nawet w trakcie trwania postępowania odwoławczego.

Roszczenia dopuszczenia do korzystania z nieruchomości wspólnych najczęściej wiążą się z wezwaniem pozostałych współwłaścicieli do zaniechania utrudnień w korzystaniu ze wspólnych przedmiotów, a więc usunięcia płotów, czy też innych przeszkód fizycznych, które uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Określone w taki sposób obowiązki pozostałych współwłaścicieli mogą być egzekwowane w drodze egzekucji sądowej.

Takie same zasady obowiązują w odniesieniu do mieszkań czy domów i ich części służących do wspólnego użytku.

  Każdy ze współwłaścicieli może również na drodze sądowej dochodzić praw do korzystania na przykład ze wspólnego przedpokoju, jeżeli jest to część mieszkania przeznaczona do korzystania przez wszystkich właścicieli mieszkania, lub klatki schodowej, czy też wejścia na strych lub do piwnicy, które na ogół stanowią część wspólną. Osoba pozbawiona dostępu do takiego pomieszczenia może się w pozwie domagać wydania kluczy, czy też usunięcia innych przeszkód uniemożliwiających jej korzystanie z ze wspólnych pomieszczeń (post. SN I CZ 189/01). 

Przykład:

• Janina K. i Piotr K. mieszkają we wspólnym mieszkaniu. Każde z nich jest współwłaścicielem mieszkania w udziale po 1/2. Na podstawie umowy dokonali podziału mieszkania do użytkowania ustalając, że każdy z nich ma do wyłącznego użytku pokój natomiast łazienka, wc, korytarza, kuchni oraz piwnicy są przeznaczone do wspólnego korzystania. Piotr K., korzystając z nieobecności Janiny K., wymienił zamki w drzwiach do wspólnej piwnicy i uniemożliwił korzystania z niej przez Janinę K. Janina K., powołując się na umowę dotyczącą podziału rzeczy do korzystania oraz prawo współwłasności, złożyła do sądu pozew o zaniechanie utrudnień w korzystaniu z części wspólnych budynku i dopuszczenie do posiadania wspólnej piwnicy. Sąd zobowiązał pozwanego Piotra K. do wydania powódce kluczy do wspólnej piwnicy.

Każdy z małżonków może także domagać się dopuszczenia do współposiadania przedmiotów wchodzących w skład wspólności majątkowej.

Sytuacja jednak ulega znaczącej zmianie, gdy ze względu na charakter i przeznaczenie nieruchomości wspólnej, prawo korzystania z niej może być tylko wykonywane przy zgodnym współdziałaniu wszystkich współwłaścicieli. Trudno sobie wyobrazić, żeby współwłaściciele mieszkania, którzy są ze sobą w konflikcie mogli zgodnie korzystać z całego mieszkania. Żadnym wyrokiem sądu nie można nikogo zobowiązać do zgodnego współżycia. Jednym ze sposobów na przecięcie takiego sporu, jest dokonanie podziału nieruchomości quoad usum. Podział taki jest stosunkowo prosty i nie nastręcza wielu formalnych kłopotów współwłaścicielom.

Co to jest podział quoad usum?

„Podział quoad usum" jest jedną z form korzystania z rzeczy, która polega na podziale rzeczy wspólnej do korzystania. Stosowanie jest tylko wobec rzeczy podzielnej w takim sensie, że możliwe jest rozłączne korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli z wydzielonych fizycznie części rzeczy wspólnej. Na podstawie takiej umowy przedmiot współwłasności jest dzielony, a poszczególne części przypadają określonym współwłaścicielom do wyłącznego użytku. Powyższa forma ułożenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej ze względu na swoją prostotę jest bardzo często stosowana w odniesieniu do nieruchomości. Szczególnego znaczenia podział do użytkowania nabiera w sytuacji, gdy nie możliwe jest zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział; wówczas podział quoad usum staje się jedyną metodą do ustalenia w miarę zgodnego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej.

Podział quoad usum można zastosować praktycznie wobec każdej nieruchomości wspólnej; nie ma w tym zakresie żadnych ograniczeń prawnych. Jedynym ograniczeniem, z jakim możemy mieć do czynienia, jest wola stron i uwarunkowania techniczne decydujące o sposobie korzystania z nieruchomości. Istotną zaletą takiego podziału jest, że przyznanie części nieruchomości współwłaścicielom do wyłącznego użytku może doprowadzić do rozwiązania, a na pewno już do złagodzenia sporów, jakie powstały pomiędzy współwłaścicielami. Podział quoad usum nie rozwiązuje wszystkich problemów, które wynikają z istoty współwłasności, ale niewątpliwie przyczynia się do lepszego wykorzystania nieruchomości wspólnej.

W efekcie podziału każdy ze współwłaścicieli będzie mógł korzystać z wydzielonej części nieruchomości samodzielnie, bez ingerencji i ograniczeń ze strony pozostałych współwłaścicieli. Oczywiście sposób korzystania z wydzielonych części nie może być sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości, nie może powodować obniżenia jej wartości lub prowadzić do jej uszkodzenia. Jednak, pomimo tych obostrzeń, współwłaściciel w ramach swojej części nieruchomości zyskuje znaczną swobodę korzystania.

Podział quoad usum nie wywiera żadnych skutków w sferze praw rzeczowych współwłaścicieli. Na jego mocy pomiędzy współwłaścicielami kształtuje się wyłącznie stosunek obligacyjny (zobowiązaniowy). Od chwili dokonania podziału do używania na każdym ze współwłaścicieli ciąży obowiązek respektowania praw pozostałych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z przynależnej im części nieruchomości. Obowiązek ten podlega ochronie sądowej i każdy ze współwłaścicieli ma legitymację procesową do ochrony swojego prawa wyłącznego użytkowania.

Ponadto brak zmian w sferze praw rzeczowych oznacza, że pomimo dokonanego podziału rzeczy każdy ze współwłaścicieli jest nadal współwłaścicielem całej nieruchomości, a nie tylko wydzielonej części. Udział każdego ze współwłaścicieli pozostaje bez zmian, każdy ze współwłaścicieli pozostanie właścicielem nieruchomości dokładnie w takiej samej części, w jakiej był przed podziałem. Współwłaściciele po dokonaniu podziału rzeczy do użytkowania nadal pozostają w stosunku współwłasności. Podział quoad usum nie znosi współwłasności. Do wydzielonych części współwłaścicielom nie przysługują żadne prawa rzeczowe, nie stają się oni wyłącznymi właścicielami wydzielonych części. Nie mogą samodzielnie i odrębnie zbywać, czy też obciążać hipoteką lub innym prawem przysługujących im części. To, co zyskują współwłaściciele, to prawo użytkowania przysługujących im po podziale części nieruchomości. 

Jedną z zalet podziału quoad usum jest łatwość w jego stosowaniu. Podział ten nie wymaga żadnych specjalnych form. W praktyce do dokonania takiego podziału wystarczy porozumienie pomiędzy współwłaścicielami. Sama umowa wystarczy już do dokonania podziału. 

Brak porozumienia pomiędzy stronami, nie wyklucza możliwości zastosowania podziału nieruchomości do użytkowania. W przypadku braku zgody każda ze stron może bowiem wystąpić do sądu ze stosownym żądaniem i domagać się podziału nieruchomości do użytkowania.

Najmniej skomplikowanym i najwygodniejszym sposobem dokonania podziału rzeczy do używania jest jednak tryb umowny.

Forma umowy o podziale quoad usum

Czy musi być akt notarialny? Oczywiście, że nie. Umowa podziału nieruchomości do używania nie jest umową rozporządzającą, nie następuje tutaj zmiana w sferze prawa własności nieruchomości. Tylko czynności prawne, w wyniku których dochodzi do zmian w prawie własności nieruchomości w sposób bezwzględny dla swojej skuteczności muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. W związku z tym, że umowa podziału quoad usum nie wywiera takich skutków, forma aktu notarialnego nie jest tutaj konieczna.

Wobec umów tego typu dla ich skuteczności stosujemy ogólne zasady przewidziane w kodeksie cywilnym. Umowa cywilna może być zawarta w każdej formie, która jest dopuszczalna prawem, a tylko w sytuacji, gdy w ustawie zastrzeżono formę szczególną dla skuteczności takiej umowy wymagane jest zastosowania odpowiedniej formy. W stosunku do umów podziału quoad usum prawo nie wymaga żadnej formy szczególnej. Czynność dokonana bez zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy taki rygor przewiduje ustawa. W związku z tym, że skuteczność umowy nie jest uzależniona od zachowania szczególnej formy, umowa może być zawarta w każdej dopuszczalnej prawem formie. Umowa może być zawarta nawet w formie ustnej, czy też pisemnej.

W praktyce oznacza to, że do zwarcia umowy podziału nieruchomości do używania dochodzi już w chwili, gdy strony ustalą wszystkie istotne elementy umowy. Umowa podziału quoad usum może być zawarta nawet w sposób dorozumiany, czyli wówczas, gdy strony w sposób formalny nie zawarły żadnej umowy, jednak w wyniku swojego zachowania dokonały praktycznego podziału nieruchomości do używania i stan ten wzajemnie respektują.

Przykład:

• W budynku położonym przy ul. Wiśniowej w Szczecinie znajdują się dwa lokale mieszkalne. Każdy ze właścicieli lokali jest również współwłaścicielem części wspólnych budynku w udziale po 1/2. Do części wspólnych budynku należą: klatka schodowa oraz strych znajdujący się nad lokalami mieszkalnymi.

  Przy tym utarło się, iż właściciele mieszkań korzystają ze strychu tylko w częściach, które znajdują się nad ich mieszkaniami. Właściciel lokalu mieszkalnego nr 1, położonego po lewej stronie budynku, dokonał remontu części strychu, która znajduje się nad jego mieszkaniem. Uszczelnił dach, wstawił ścinkę działową, dzieląc strych na dwie części. Właściciel lokalu nr 2 nie przeszkadzał w remoncie, nie przeciwstawiał się poczynaniom sąsiadów. Przez okres dwóch lat po remoncie właściciele mieszkań korzystali tylko i wyłącznie z części strychu znajdujących się nad ich mieszkaniami. Jednak później właściciel lokalu nr 2 wezwał sąsiada do dopuszczenia go do współposiadania całego strychu, ze względu na to, że strych należy do części wspólnych właścicieli budynku. Pomimo tego, że strych jest częścią wspólną i stanowi współwłasność, to żądanie właściciela lokalu nr 2 nie znalazło uznania w oczach sądu, gdyż strony w sposób dorozumiany dokonały podziału quoad usum strychu. Dotychczasowe zachowanie współwłaścicieli, zdaniem sądu, jednoznacznie wskazywało, że w sposób dorozumiany dokonali podziału strychu i każdy z nich otrzymał część strychu do wyłącznego użytku. Ponadto przedstawienie innego sposobu podziału nieruchomości wspólnej, bez zniesienia współwłasności, jest w tym przypadku niemożliwe. Dlatego tak dokonany podział jest skuteczny i wiąże współwłaścicieli.

Choć podział nieruchomości do używania jest możliwy w formie dorozumianej, zaś powyższy przykład pokazuje konsekwencje z tego wynikające, to jednak forma taka niesie ze sobą poważne zagrożenia o charakterze dowodowym. Okoliczności świadczące o takim porozumieniu są trudne do wykazania, a jedyne dowody, jakie możemy przedstawić na poparcie naszych tez, to są zeznania świadków. Podobne problemy wiążą się z umowami zawartymi w formie ustnej, gdzie najczęściej jedynym świadkiem takiej umowy są strony umowy. Dlatego też najrozsądniejszą formą zawarcia umowy podziału quoad usum wydaje się być forma pisemna.

W prawdzie nie jest zabronione zawarcie umowy w formie ustnej, czy też tylko w formie dorozumianej, ale jednak forma pisemna jest formą dominującą, a przede wszystkim bezpieczniejszą i pewniejszą na przyszłość. Przesądzają o tym przede wszystkim funkcje dowodowe takiej umowy. Mając umowę w formie pisemnej, z łatwością przedstawimy dowód stwierdzający istnienie stosunku prawnego pomiędzy stronami umowy oraz treść tego stosunku.

Zawierając umowę, zawsze musimy się liczyć z tym, że druga strona może naruszyć postanowienia zamieszczone w umowie. Wtedy dla ochrony swoich praw zostaniemy zmuszeni do skorzystania z drogi sądowej, gdzie nasze twierdzenia będą musiały być poparte konkretnymi dowodami. Sąd, rozstrzygając spór, nie może się kierować wyłącznie gołosłownymi postulatami jednej ze stron konfliktu. Przecież nie zawsze sytuacja jest tak oczywista, jak w podanym wyżej przykładzie, i wówczas wartość umowy pisemnej stanie się nieoceniona. Będziemy mieli dowód, którym można się skutecznie posłużyć przed sądem i dowodzić swoich praw.

Nawet najlepsze relacje z innymi współwłaścicielami nie mogą w nas uśpić zasady ograniczonego zaufania do naszych umownych partnerów. W czasie, gdy wzajemne relacje układają się poprawnie, często wydaje się, że ustne ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej są wystarczające. Jednak takie postępowanie może nas zgubić. Zawsze warto mieć na uwadze, co się stanie, gdy wzajemne dobre relacje ulegną pogorszeniu...

Ze względu na to, co przedstawiłem wyżej, umowa podziału quoad usum w formie pisemnej wystarczająco zabezpieczy nasze interesy. Umowa ta odniesie zamierzone przez nas skutki, a jednocześnie w zupełności zaspokoi potrzeby dowodu w trakcie ewentualnego sporu sądowego.

Jednak są pewne sytuacje, w których zasadne jest zawarcie umowy podziału quoad usum formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Sposób ten jest na pewno kosztowniejszy, gdyż trzeba się liczyć z opłatami notarialnymi. Jednakże tak sporządzona umowa może stanowić podstawę do wpisu umówionego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej do księgi wieczystej.

Co zyskujemy w wyniku uwidocznienia podziału nieruchomości do korzystania w księdze wieczystej? Otóż ujawnione w dziale III księgi wieczystej prawo zyskuje ochronę wynikającą z wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ujawniony w księdze wieczystej sposób korzystania z nieruchomości zyskuje skuteczność względem praw nabytych po jego ustanowieniu, nabywca nabywa swoje prawo z ograniczeniem wynikającym z treści wpisu. Dlatego też w sytuacji, gdy nowy współwłaściciel wstąpi w miejsce dotychczasowego, jest związany sposobem korzystania z nieruchomości wspólnej wynikającym z treści wpisu.

Wpis nie jest jednak czynnością tanią i oprócz kosztów notarialnych, trzeba się liczyć z opłatą związaną z wpisem w księdze wieczystej. Wpis taki kosztuje 150 zł.   

Należy przy tym podkreślić, że brak wpisu w księdze wieczystej sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej nie skutkuje tym, że nabywca udziału w nieruchomości wspólnej nie jest związany poczynionymi wcześniej między współwłaścicielami ustaleniami co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Nabywcę wiążą postanowienia umowy dotyczącej podziału nieruchomości do korzystania w takim zakresie, w jakim nabywca o nich wiedział. Wiedza nabywcy może wynikać z różnych źródeł, np. z aktu notarialnego, na podstawie którego nabył udział w nieruchomości wspólnej, czy też nawet z ustnych informacji. 

Przykład:

• Janina C. była współwłaścicielką wspólnej nieruchomości budynku w udziale ¼. Wraz z ułamkowym prawem własności Janinie C. przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z lokalu mieszkalnego położonego na I piętrze, pralni oraz piwnicy. Prawo do korzystania z wyżej wymienionych części nieruchomości wynikało z umowy podziału nieruchomości quoad usum, która była ujawniona w dziale III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej. Piotr W. na podstawie umowy kupna nabył od Janiny C. przysługujący jej udział w nieruchomości wspólnej. Na podstawie umowy sprzedaży Piotr W. stał się właścicielem nieruchomości wspólnej w części w ¼. Do wyłącznego użytkowania nabywcy były części nieruchomości wynikające z umowy podziału nieruchomości do używania, zgodnie z treścią wpisu w księdze wieczystej. W efekcie więc Piotr W. stał się właścicielem nieruchomości w ¼ z prawem do wyłącznego korzystania z lokalu mieszkalnego położonego na I piętrze, pralni oraz piwnicy.

W tym miejscu należy też zaznaczyć, że zawarcie umowy podziału nieruchomości do używania w formie szczególnej, czyli w formie aktu notarialnego nie stanowi wady i też jest możliwe.

Zawsze każdą umowę można zawrzeć w formie surowszej i takie postępowanie nie jest błędne. Zwykle do zawarcia umowy podziału do użytkowania w formie aktu notarialnego dochodzi niejako przy okazji innej umowy. Najczęściej ma to miejsce w sytuacji, gdy  dochodzi do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Sprzedając komuś udział w nieruchomości, czy też dokonując darowizny części albo też całego swojego udziału na rzecz innej osoby, już w umowie przenoszącej własność nieruchomości możemy ustalić sposób korzystania z nieruchomości, który będzie polegał na podziale do użytkowania.

Kto może zawrzeć umowę quoad usum?

Odpowiedź na to pytanie jest stosunkowo prosta. Skoro umowa podziału do korzystania dotyczy rzeczy wspólnej, to nie ulega wątpliwości, że taka umowa powinna być zawarta przez współwłaścicieli. Szczególnie ważne jest, żeby umowa została zawarta przez wszystkich współwłaścicieli, gdyż to ich zgodne oświadczenie reguluje sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Każdy ze współwłaścicieli zgodnie z istotą współwłasności ma prawo korzystać z całej rzeczy wspólnej i dlatego też umowa, która dotyczy jego praw, nie może być zawarta z pominięciem któregokolwiek z współwłaścicieli. Pominięcie nawet jednego ze współwłaścicieli będzie się wiązało z brakiem skutków takiej umowy, a wówczas nadal dla ustalenia zasad korzystania z rzeczy wspólnej będzie się stosowało reguły ustawowe, czyli każdy ze współwłaścicieli będzie miał pełne prawo współposiadania i współkorzystania z całej rzeczy wspólnej.

Jak można podzielić nieruchomość do używania?

W praktyce w drodze umowy podziału quoad usum można dokonać określenia sposobu korzystania z każdej nieruchomości wspólnej. Umowa taka jest typową umową cywilną, w następstwie której strony mogą w zasadzie dowolnie kształtować i modyfikować swoje zobowiązania i uprawnienia. Dlatego też nie sposób wskazać wszystkich możliwych podziałów nieruchomości do używania, gdyż nie można przewidzieć wszystkich sytuacji i rozwiązań, jakie przynosi nam życie. W związku z tym postaram się przedstawić kilka najpowszechniejszych sposobów podziału nieruchomości na podstawie umowy quoad usum.

Współwłaściciele mogą dokonać podziału rzeczy wspólnej w zależności od realnych potrzeb. Nie ma także obowiązku podziału całej nieruchomości; możliwe jest podzielenie części nieruchomości, a pozostała część nieruchomości nadal wówczas pozostanie do użytku wspólnego przez wszystkich współwłaścicieli.

Przykład:

• W budynku położonym w Szczecinie wyodrębniono cztery lokale. Właściciele poszczególnych lokali są współwłaścicielami budynku, ogrodu oraz podwórka. Na podstawie umowy podziału nieruchomości do użytkowania współwłaściciele dokonali podziału tylko ogrodu, przypisując po jednej części ogrodu do każdego z lokali mieszkalnych. Pozostała część nieruchomości wspólnej, czyli części budynku oraz podwórko, pozostała do wspólnego użytku.

Dokonując podziału nieruchomości wspólnej w drodze umowy, nie trzeba się kierować wielkością udziałów. Przekazana współwłaścicielowi do wyłącznego używania część nieruchomości może być większa lub mniejsza od jego udziału w prawie własności.

Przykład:

• W wyniku przejścia spadku bracia Tomasz M. oraz Wojciech M. stali się współwłaścicielami sadu w udziale po ½. Przez sad przebiegała szeroka ścieżka, która dzieliła go na dwie części. Części te nie były jednak równe. Na podstawie umowy podziału quoad usum Tomasz M. otrzymał do używania część sadu po prawej stronie drogi, co stanowiło 2/3 całej powierzchni, natomiast Wojciech M. pozostałą część sadu, czyli 1/3 jego powierzchni.

Czasami możemy zagospodarować nieruchomość wspólną, w ogóle nie dzieląc jej. Jak to zrobić? Wystarczy w drodze umowy przyznać jednemu ze współwłaścicieli prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej. Na podstawie tak dokonanego podziału, jeden ze współwłaścicieli uzyskuje prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości, lecz nadal każdy zachowuje swoje prawo własności, udział w prawie własności nie ulega zmianie.

Przykład:

• Jan W., Piotr C. oraz Andrzej K. są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej w udziale po 1/3. Nieruchomość ta składa się z budynku, w którym są cztery lokale użytkowe, oraz placu przeznaczonego na parking. Na podstawie umowy podziału quoad usum współwłaściciele przyznali Piotrowi C. prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej.

Z podziału do użytkowania mogą skorzystać także współwłaściciele nieruchomości lokalowych. W przypadku podziału quoad usum nie stosujemy zasad takich, jak przy znoszeniu współwłasności; na podstawie podziału nie musi powstać odrębna nieruchomość. Dlatego też możliwe jest dokonanie podziału nieruchomości, który będzie polegał na wydzieleniu niektórych pomieszczeń na wspólnej nieruchomości do wyłącznego użytkowania.

Przykład:

• Po orzeczeniu rozwodu małżonkowie Janina O. oraz Tadeusz O. zamieszkują wspólnie w mieszkaniu będącym ich własnością hipoteczną składającym się z dwóch pokoi, kuchni, przedpokoju oraz łazienki wraz z wc. Każde z nich posiada prawo do lokalu w udziale po ½. Na podstawie podziału nieruchomości do używania podzieli nieruchomość w ten sposób, że każdy z byłych małżonków otrzymał jeden z pokoi do wyłącznego korzystania. Natomiast pozostałe pomieszczenia w lokalu będą przeznaczone do wspólnego korzystania przez byłych małżonków Janinę O. oraz Tadeusza O.

Bywają również sytuacje, gdy nie możliwie jest dokonanie podziału quoad usum bez wykonania pewnych prac, przeróbek dotyczących nieruchomości. Umowa podziału nieruchomości do korzystania może uwzględniać takie potrzeby, gdyż to strony umowy w granicach swojej woli układają zasady łączącego ich stosunku obligacyjnego. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że wydatki na roboty adaptacyjne muszą mieć ekonomiczne uzasadnienie, przemawiające za celowością ich poniesienia. Musimy pamiętać, że podział quoad usum nie znosi współwłasności i nie ma charakteru trwałego, dlatego też koszty takich przeróbek nie powinny być zbyt duże.

Przykład:

• Na działce gruntu znajduje się budynek oraz ogród. W budynku wyodrębniono dwa lokale mieszkalne. Każdy z właścicieli posiada udział w nieruchomości wspólnej w wysokości ½. Na podstawie umowy podziału quoad usum właściciele lokali przebudowali wspólny korytarz w taki sposób, żeby do każdego z mieszkań prowadziło odrębne wejście.

Nie zawsze musi być tak, że umowa podziału do korzystania jest związana z wydzieleniem jakieś części nieruchomości do wyłącznego korzystania. Przecież to charakter danej nieruchomości, jej przeznaczenie oraz wola współwłaścicieli decyduje o tym, jak zostanie podzielona nieruchomość do używania.

W zasadzie umowny sposób podziału nieruchomości do użytkowania zależy w dużej mierze od inwencji stron umowy, ich potrzeb oraz okoliczności, w jakich dochodzi do porozumienia. Można przecież nawet sobie wyobrazić, że współwłaściciele zawierają umowę podziału quoad usum, na mocy której każdy z nich ma prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej w określonym czasie.

Przykład:

• Andrzej W. oraz Michał L. nabyli wspólnie domek letniskowy położony w górach. Każdy z nich stał się właścicielem wspólnej nieruchomości w udziale do ½. Na podstawie umowy podziału nieruchomości do używania współwłaściciele zgodnie ustalili, iż każdy z nich będzie miał prawo do wyłącznego korzystania z danej nieruchomości w określonym czasie. Zgodnie z umową, Andrzej W. miał prawo korzystać z nieruchomości wspólnej w miesiącach parzystych natomiast Michał L. w miesiącach nieparzystych.

Umowa podziału do użytkowania nieruchomości nie musi dotyczyć całej nieruchomości. Zgodnie z zasadą swobody umów, współwłaściciele - dokonując określenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej - mogą dokonać tylko częściowego podziału nieruchomości do użytkowania. Wówczas, zgodnie z postanowieniami umowy, tylko część nieruchomości będzie objęta podziałem quoad usum, natomiast z pozostałej części nieruchomości współwłaściciele będą korzystać na zasadach ogólnych, czyli każdy ze współwłaścicieli będzie miał prawo do korzystania z tej części działki.

Przykład:

• Jan K., Stanisław W., Elżbieta O. oraz Kamil T. są współwłaścicielami działki gruntu o pow. 12 arów równych udziałach po ¼. W ramach umowy podziału nieruchomości wspólnej do użytkowania współwłaściciele podzielili działkę w ten sposób, że każdy ze współwłaścicieli otrzymał do wyłącznego użytku część działki o powierzchni 250 m² z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej, natomiast pozostała część działki o pow. 200 m² stanowi parking i drogi dojazdowe przeznaczone do wspólnego korzystania.  

Już z kilku powyższych przykładów widać, że nie da się podać wszystkich możliwych wariantów umownego podziału nieruchomości wspólnej do korzystania. Każda z sytuacji wymaga odrębnego rozpatrzenia i wyboru rozwiązania, które najlepiej będzie odpowiadać wszystkim współwłaścicielom.

Sądowy podział quoad usum

Umowa podziału rzeczy do używania wymaga jednak porozumienia, a przecież doskonale zdajemy sobie sprawę z tego, że nie zawsze da się takie porozumienie osiągnąć. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby wszyscy współwłaściciele w ramach zarządu rzeczą wspólną podjęli decyzję co do sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Taka decyzja może polegać właśnie na wydzieleniu wszystkim lub niektórym współwłaścicielom części rzeczy do wyłącznego użytku. W razie odmowy podjęcia takiej decyzji, sąd na wniosek współwłaściciela może wydać odpowiednie orzeczenie, które zastąpi umowna regulację wszystkich współwłaścicieli.

Wniosek o podział nieruchomości do użytkowania składamy do sądu rejonowego, który jest właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Oznacza to, że o tym, przed jakim sądem będzie się toczyła sprawa, decyduje to, gdzie znajduje się nieruchomość, a nie miejsca zamieszkania uczestników postępowania.

Wskazane jest, aby współwłaściciele przed złożeniem wniosku o podział nieruchomości do użytkowania podjęli próbę polubownego ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Skierowanie sprawy na drogę sądową zawsze powinno być ostatecznością. Zawarcie umowy zawsze jest tańsze niż postępowanie sądowe; każde postępowanie" przed sądem wiąże się z kosztami. Koszty konieczne do wszczęcia postępowania przed sądem może nie są jakieś wygórowane, ale też nie należą do niskich. Wpis od sprawy o podział nieruchomości do użytkowania wynosi 100 zł. Wpis jednak często nie jest jedynym kosztem takiej sprawy. Uczestników postępowania mogą obciążać także koszty niezbędnych opinii biegłych, które będzie kazał sporządzić sąd dla właściwego zbadania sprawy.

Podmiotem uprawniony do złożenia wniosku jest każdy z współwłaścicieli. Wniosek składany do sądu nie musi odpowiadać jakimś szczególnym wymogom formalnym, stosuje się do niego przepisy ogólne dotyczące pism sądowych. Oznacza to, że we wniosku należy wskazać:

• sąd do jakiego się kieruje wniosek,

• dane osób zainteresowanych sprawą (uczestników postępowania), czyli pozostałych

• współwłaścicieli nieruchomości,

• nieruchomość, która będzie przedmiotem sprawy,

• proponowany sposób podziału nieruchomości.

Wnioskodawca, składając swój wniosek, przedstawia propozycję podziału nieruchomości. Propozycja ta nie wiąże sądu ani też pozostałych uczestników postępowania, lecz jest punktem wyjścia do poszukiwań rozwiązania, które zadowoli wszystkich współwłaścicieli.

Sprawy sądowe dotyczące podziału nieruchomości quoad usum są rozpatrywane w trybie nieprocesowym, a więc toczą się z udziałem wszystkich współwłaścicieli.  

Sąd w końcowym postanowieniu nie ogranicza się do ogólnikowego stwierdzenia, lecz ściśle określa, w jaki sposób dokonuje podziału nieruchomości do użytkowania. Sąd w swoim orzeczeniu może nawet zobowiązać współwłaściciela do dokonania określonych prac adaptacyjnych, które umożliwią oddzielne użytkowanie części nieruchomości. Przy tym zakres takich prac i ich koszty nie mogą być zbyt duże, gdyż podział nie znosi współwłasności, lecz jedynie określa sposób korzystania z rzeczy i nie ma charakteru trwałego. Postanowienie sądu dotyczące podziału rzeczy do użytkowania może stanowić także tytuł egzekucyjny. Postanowienie takie będzie pełnić rolę tytułu egzekucyjnego wówczas, gdy sąd zobowiąże współwłaściciela władającego częścią nieruchomości, która ma być objęta we władanie przez innego współwłaściciela, do wydania tej części nieruchomości. Oznacza to, że wskazany współwłaściciel będzie mógł realizować swoje prawo w drodze egzekucji komorniczej.  

Należy zwrócić również uwagę na fakt, że polski system prawa cywilnego przewiduje dwuinstancyjność, a więc postanowienie sądu rejonowego w zakresie podziału nieruchomości do użytkowania jest zaskarżalne. Każdy z uczestników takiego postępowania, który jest niezadowolony z rozstrzygnięcia sądu może zaskarżyć je do sądu wyższej instancji - w tym przypadku do sądu okręgowego. Postanowienie sądu w przedmiocie podziału nieruchomości do użytkowania zaskarża się do sądu wyższego rzędu w drodze apelacji. Apelacją wnieść w ściśle prawem określonym terminie, gdyż spóźnienie się skutkuje odrzuceniem takiego pisma z przyczyn formalnych. Złożenie apelacji po terminie zamyka drogę zaskarżenia postanowienia sądu.

Termin do wniesienia apelacji jest uzależniony od tego, czy wystąpiliśmy do sądu z wnioskiem o sporządzenie uzasadnienia postanowienia sądu, czy też z takiego prawa nie skorzystaliśmy. W pierwszym przypadku apelację należy wnieść w terminie 2 tygodni od dnia otrzymania uzasadnienia, przy czym termin do wystąpienia z wnioskiem o sporządzenie przez sąd uzasadnienia wynosi tydzień od dnia ogłoszenia postanowienia. Jeżeli w terminie tygodnia nie złożymy wniosku o sporządzenie uzasadnienia, nie tracimy prawa do wniesienia apelacji. Jednak w takiej sytuacji musimy się liczyć z tym, że apelację będziemy musieli sporządzić, nie znając szczegółowej argumentacji sądu, który wydał zaskarżone postanowienia, gdyż nie otrzymamy wówczas pisemnego uzasadnienia sądu. Od wniosku ouzasadnienie pobiera się opłatę 100 zł. 

Jeżeli nie domagamy się uzasadnienia to, od kiedy biegnie nam termin do wniesienia apelacji? Wtedy dwutygodniowy termin do złożenia apelacji rozpoczyna swój bieg z upływem dnia, w którym mogliśmy złożyć wniosek o uzasadnienie, czyli po upływie tygodnia od ogłoszenia postanowienia. W praktyce to oznacza, że termin do złożenia apelacji wynosi zazwyczaj 21 dni od dnia ogłoszenia postanowienia.

Przykład:

• Sąd Rejonowy Katowicach w dniu 2 lipca 2007 r. wydał postanowienie dotyczące podziału nieruchomości wspólnej do użytkowania. Uczestnikami postępowania byli czterej współwłaściciele nieruchomości: Jan M., Tomasz M., Ewa L. oraz Bożena W. Tomasz M. w dniu 9 lipca 2007 r. złożył wniosek o sporządzenie uzasadnienia postanowienia, które otrzymał w dniu 14 lipca 2007 r. Niezadowolona również z postanowienia sądu Ewa L. w dniu 12 lipca 2007 r. złożyła wniosek o sporządzenie uzasadnienia. Sąd odrzucił wniosek Ewy L. jako złożony po terminie, w związku z tym Ewa L. w dniu 16 lipca złożyła apelację. Tomasz M. po zapoznaniu się z uzasadnieniem sądu w dniu 28 lipca 2007 r. złożył apelację. Z apelacją otrzymaną przez Tomasza M. zapoznał się również Jan M., który także postanowił zaskarżyć postanowienie sądu i w dniu 28 lipca 2007 r. złożył apelację. Sąd przyjął do rozpoznania apelację Ewy L.

  oraz Tomasza M., gdyż złożyli oni apelację w terminie. Termin do złożenia apelacji dla Tomasza M. upływał z dniem 28 lipca 2007r. (termin biegł od dnia otrzymania uzasadnienia), natomiast termin dla Ewy L. upływał dopiero z dniem 23 lipca 2007 r. Sąd nie mógł uwzględnić apelacji Jana M., gdyż z uwagi na to, że nie występował on o uzasadnienie termin do złożenia apelacji upłynął mu z dniem 23 lipca 2007 r.

Ważne jest też to, aby apelację prawidłowo zaadresować. Apelację kieruje się do sądu okręgowego, jednak czyni się to za pośrednictwem sądu rejonowego, który rozpoznawał sprawę w pierwszej instancji. W związku z tym apelację należy złożyć w sądzie rejonowym lub przesłać listem poleconym na adres sądu rejonowego. Apelacja zostanie złożona w terminie, jeżeli przed upływem terminu zostanie złożona we właściwym sądzie lub nadana w urzędzie pocztowym (decyduje data stempla pocztowego).

Apelacja w postępowaniu nieprocesowym musi odpowiadać ogólnym wymogom formalnym pisma procesowego. Po pierwsze należy wskazać, do jakiego postanowienia odnosi się apelacja - wystarczy właściwe podanie sygnatury sprawy. Ponadto skarżący powinien określić wyraźnie, czy nie zgadza się w całości z postanowieniem sądu, czy też kwestionuje tylko niektóre elementy zaskarżonego postanowienia. Kolejnym elementem jest wskazanie zarzutów, jakie się podnosi wobec zaskarżonego postanowienia. Zarzuty muszą być poparte krótkim uzasadnieniem. Ponadto skarżący powinien wskazać, czego oczekuje od sądu odwoławczego. Powinien napisać, czy chce zmiany zaskarżonego postanowienia w całości, czy też w części, czy też wnosi o jego uchylenie.

Nie musimy się obawiać tego, że brak któregoś z wyżej wymienionych elementów będzie skutkował odrzuceniem naszej apelacji. W takiej sytuacji sąd pouczy nas i wezwie do uzupełnienia apelacji o brakujące elementy, wyznaczając dodatkowy termin do uzupełnienia apelacji (o ile podaliśmy dane umożliwiające sądowi skontaktowanie się).

Wniesienie apelacji wiąże się z kosztami, gdyż apelacja nie jest środkiem bezpłatnym. Strona, która wnosi apelację od postanowienia sądu o podział nieruchomości do użytkowania, musi się liczyć z wydatkiem na wpis w kwoce 100 zł.  

W przypadku gdy żaden z uczestników postępowania nie zaskarży postanowienia sądu, staje się ono prawomocne z upływem terminu do wniesienia apelacji przez wszystkich uczestników.      

Skutki podziału quoad usum

Nie ma znaczenia, czy do podziału nieruchomości do użytkowania doszło w drodze umowy, czy też w drodze orzeczenia sądowego - skutki są takie same.

Jak już wyżej wspomniano, umowa podziału quoad usum nie wywołuje skutków rzeczowych, nie narusza praw własności. Jednak na jej podstawie zostaje ustalony sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, z wyłącznym prawem do korzystania z części bądź całości nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli może korzystać z wydzielonej dla niego części nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Pozostali współwłaściciele nie mogą ingerować w to, w jaki sposób  korzystamy z przysługującej nam części nieruchomości. Jednak nasze użytkowanie nieruchomości nie może skutkować zniszczeniem lub pogorszeniem stanu tej nieruchomości, a także musi być zgodne z jej przeznaczeniem. Na przykład w pomieszczeniu wydzielonym z lokalu mieszkalnego nie można urządzać biura w sytuacji, gdy lokal ten jest przeznaczony wyłącznie na cele mieszkalne.

Prawo współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z wydzielonych dla nich części nieruchomości podlega ochronie sądowej. Współwłaściciel pozbawiony prawa do korzystania z przeznaczonej dla niego części nieruchomości może korzystać z ochrony sądowej. W oparciu o umowę podziału nieruchomości do korzystania można wytoczyć powództwo eksmisyjne przeciwko współwłaścicielowi, który wbrew umowie podziału zajmuje część nieruchomości, czy też lokal. Wówczas fakt bycia współwłaścicielem nie będzie chronił naruszającego umowę podziału współwłaściciela przed eksmisją.

Przykład:

• Współwłaścicielami budynku są Janina C., Tomasz W. oraz Maria L.; każdy z nich ma udział  wysokości 1/3. wspólny budynek stanowi pawilon handlowy, w którym wydzielono 6 pomieszczeń z przeznaczeniem na sklepy. Na podstawie umowy podziału rzeczy do użytkowania współwłaściciele ustalili, iż każdy z nich będzie miał prawo do wyłącznego użytku po dwa pomieszczenia.

  Na podstawie umowy pomieszczenia o nr 1 i 3 miały przypaść do użytkowania Janinie C., nr 2 i 4 Tomaszowi W.,  natomiast nr 5 i 6 Marii L. Po dokonaniu podziału Maria L. zajmowała pomieszczenia o nr 1, 5, dlatego też w związku zawartą umową Janina C. wezwała Marię L. do opuszczenia i wydania jej pomieszczenia o nr 1, a w dalszej kolejności, wobec braku reakcji, wystąpiła z pozwem eksmisyjnym. Sąd uwzględnił żądanie powódki i nakazał wydać pomieszczenie nr 1 Janinie C. 

Podkreślić jednak należy, że podział quoad usum nie jest rozwiązaniem ostatecznym. Rozwiązanie to nie ma charakteru trwałego i wcale nie musi trwać tak długo, jak trwa współwłasność. W obliczu zmiany sytuacji pomiędzy współwłaścicielami umowę zawsze można zmienić. Współwłaściciele mogą dokonać zmiany sposobu korzystania w dowolnym terminie, decyduje tutaj tylko ich wola. Przy tym oczywistym jest, że zmiana ustalonego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej w drodze umowy wymaga porozumienia wszystkich współwłaścicieli.

Podobna sytuacja wiąże się z orzeczonym sądownie podziałem do użytkowania - może on być zawsze zmieniony w drodze zgodnego porozumienia stron. Fakt, że sąd dokonał podziału nieruchomości do użytkowania, nie zamyka współwłaścicielom możliwości zmiany tego sposobu w ramach umowy. Ma tutaj zastosowanie ogólna zasada, jaka obowiązuje w stosunkach cywilnych, pozwalająca stronom ułożyć każdy łączący ich stosunek prawny w sposób dowolny, o ile nie jest to sprzeczne z prawem. Dlatego też wyrok sądu dokonujący podziału quoad usum nie zamyka drogi do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej w drodze umowy.

Jednak co zrobić, jeżeli nie można osiągnąć porozumienia pomiędzy współwłaścicielami? Zawsze pozostaje droga sądowa, a wcześniejsze rozstrzygnięcie sądu w sprawie podziału nieruchomości do użytkowania, nie odbiera nam możliwości ponownego wystąpienia do sądu z wnioskiem o podział quoad usum. Jednak chcąc skutecznie ponownie skorzystać z drogi sądowej, musimy przedstawić okoliczności, które uzasadniają zmianę ustalonego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Okoliczności te powinny mieć charakter obiektywny, jak na przykład: zmiana wielkości udziałów, zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej. Przy tym zmiana współwłaściciela raczej nie będzie wystarczającą przesłanką dla sądu do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, zwłaszcza jeżeli dotychczasowy sposób korzystania z podzielonej nieruchomości nie był w żaden sposób związany z osobistymi relacjami pomiędzy współwłaścicielami.

Dlatego też należy podkreślić, że chociaż podział nieruchomości quoad usum może rozwiązać kłopoty związane z korzystaniem z nieruchomości wspólnej, to jednak nigdy nie ma charakteru trwałego i zawsze może być zmieniony. Dopiero zniesienie współwłasności nieruchomości ma charakter ostateczny. 
 

Pożytki i wydatki związane z nieruchomością wspólną

Współwłasność nieruchomości daje takie same przywileje współwłaścicielowi, jakie daje własność właścicielowi. Podstawowym przywilejem jest uprawnienie do pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy. Jednak problemem w przypadku współwłasności jest to, że mamy do czynienia z wieloma podmiotami uprawnionymi do pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy. Dlatego też rozdział pożytków i dochodów pomiędzy współwłaścicieli musi mieć postać proporcjonalną.

Zgodnie z treścią art. 207 k.c., pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w zależności od wielkości udziałów. W związku z tym pierwszym elementem koniecznym do określenia zasad podziału dochodów z nieruchomości wspólnej jest określenie udziałów poszczególnych właścicieli.

Przyjęte przez ustawodawcę sformułowanie „pożytki" oznacza, iż współwłaściciele mają prawo do tzw. pożytków naturalnych (płody ziemi itp.) oraz do pożytków cywilnych (np. czynsz najmu). W każdym przypadku obowiązuje ta sama zasada, że pożytki przypadają proporcjonalnie do wielkości udziału.

Nawet fakt, iż współwłaściciel nie przyczynił się do powstania tych pożytków i nie są one efektem jego pracy, nie powoduje, że całkiem traci on prawo do udziału w nich. W tym wypadku jednak należy przyjąć, że dochód będący wynikiem pracy i osobistych starań współwłaściciela samodzielnie eksploatującego nieruchomość wspólną,  np. prowadzącego gospodarstwo rolne, nie będzie dzielony pomiędzy tych współwłaścicieli, którzy nie zajmują się prowadzeniem gospodarstwa. Wcale nie oznacza to, że pozostali współwłaściciele będą pozbawieni pożytków, jednak w takiej sytuacji przedmiotem podziału w ramach pożytków powinna być kwota odpowiadająca czynszowi dzierżawnemu możliwemu do osiągnięcia z danej nieruchomości (por. uchwała SN z dnia 15.12.1969 r. III CZP 12/69). Oczywiście w podziale sumy odpowiadającej czynszowi dzierżawnemu bierze udział także prowadzący gospodarstwo proporcjonalnie do swojego udziału.

Ponadto, odnosząc się do podziału pożytków naturalnych, możliwy jest ich podział w stanie „naturalnym", czyli np. współwłaściciele sadu mogą podzielić pomiędzy siebie zebrane jabłka. Oczywiście domaganie się podziału w sposób naturalny ma swoje granice, gdyż z   reguły takie pożytki nie są trwałe. Czasem więc jedynym sposobem podziału takich pożytków będzie podział kwoty odpowiadającej wartości zebranych pożytków.

Dochody uzyskiwane z tytułu dzierżawy, czy też wynajmu pomieszczeń objętych współwłasnością stanowią pożytki cywilne, które także podlegają podziałowi pomiędzy wszystkich współwłaścicieli. Podstawę podziału stanowi również wielkość udziału.

Własność nieruchomości to nie tylko korzyści, ale także wydatki, które muszą ponosić współwłaściciele. Przede wszystkim są to wydatki związane z normalną eksploatacją nieruchomości. Do takich wydatków należą zarówno wydatki konieczne, jak i wydatki użyteczne. Współwłaściciele są zobowiązani do partycypowania w tych wydatkach proporcjonalnie do wielkości swoich udziałów. Współwłaściciel, który wyłożył środki na dokonanie remontu nieruchomości, ma prawo domagać się zwrotu tych wydatków od pozostałych współwłaścicieli. W związku z tym może wystąpić do sądu przeciwko pozostałym współwłaścicielom z żądaniem zapłaty.

W ramach kosztów związanych eksploatacją nieruchomości trzeba również uwzględnić koszty dotyczące zarządu. Nie ma problemu, jeżeli zarząd nieruchomością sprawuje podmiot zewnętrzny (np. wyspecjalizowane biuro nieruchomości), gdyż wtedy konieczność zapłaty nie budzi żadnych wątpliwości. Również współwłaściciel, który samodzielnie sprawuje zarząd nad nieruchomością, ma prawo domagać się wynagrodzenia z tego tytułu.

Musimy także pamiętać o takich ciężarach jak także podatki lub inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym obciążające współwłaścicieli ze względu na ich wspólną nieruchomość.

Zgodnie z dyspozycją art. 207 k.c., dochody i wydatki związane z nieruchomością wspólną podlegają podziałowi proporcjonalnie do wielkości udziałów.

Jednak przepis ten ma charakter dyspozytywny i w drodze umowy współwłaściciel mogą przewidzieć inny sposób podziału zarówno dochodów czy wydatków dotyczących nieruchomości wspólnej. Najczęściej odmienny podział pożytków i ciężarów wiąże się z podziałem nieruchomości na podstawie umowy quoad usum.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296, ze zm.)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl