Twoje mieszkanie w Towarzystwie Budownictwa Społecznego (TBS)

17.1.2005

Poziom realizacji przez państwo polskie zadań o charakterze socjalnym nie jest może taki jak w niektórych zachodnich państwach opiekuńczych, niemniej jednak rząd podejmuje pewne próby w tych sprawach. Taką próbą jest ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego powołująca do życia instytucje takie jak Krajowy Fundusz Mieszkaniowy oraz Towarzystwa budownictwa społecznego, w skrócie TBS. Można powiedzieć, że instytucje te w Polsce są już powszechnie znane, pełnią ważne ogniwo w budownictwie mieszkaniowym, niemniej u wielu budzą mieszane uczucia. Celem powołania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego jest wspieranie gospodarki mieszkaniowej państwa, która faktycznie ma być realizowana przez Towarzystwa budownictwa społecznego. W zamierzeniu jednak, całe przedsięwzięcie ma na celu zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób nieosiągających zbyt wysokich dochodów i nieposiadających własnego mieszkania, co więcej (i tu pierwsza wątpliwość) - niezamierzających zmieniać tej sytuacji w najbliżej przyszłości. Wybudowane lokale mają wysoki standard, są wykończone "pod klucz", niemniej otrzymanie tegoż klucza nie oznacza pełni praw do niego - trzeba wiedzieć, iż korzystanie z takiego mieszkania ma formę najmu. Ponadto lokalizacja takich budynków jest często nienajlepsza - ze względów oszczędnościowych towarzystwa budownictwa mieszkaniowego interesują się raczej obrzeżami miast niż terenami w centrum. Brak tytułu prawnego w postaci własności lub choćby ograniczonego prawa rzeczowego jest niewątpliwie największym mankamentem tej formy budownictwa, tym bardziej, że w przeciwieństwie do lokali socjalnych, aby móc korzystać z wybudowanych przez TBS mieszkań, trzeba wnieść niemały wkład oraz spłacać stopniowo w czynszu pozostałą część wartości takiego mieszkania, skredytowaną nam tymczasowo przez państwo. Z drugiej strony można zauważyć, iż pogoń za własnością stała się domeną polskiego mieszczaństwa - w krajach zachodnich (np. w Wielkiej Brytanii), z powodzeniem korzysta się z prawa tzw. dzierżawy wieczystej (zbliżone do naszego użytkowania wieczystego, choć słabsze), co wcale nie jest traktowane jako przejaw słabszej sytuacji finansowej korzystającego, a raczej jako etap przejściowy i tymczasowy w poszukiwaniu stałej, własnej nieruchomości. Także odległa od centrum lokalizacja bywa atutem, bezspornie plusem takich mieszkań jest ich wykończenie - mieszkanie w TBS posiada ściany wewnętrzne, tzw.

biały montaż, armaturę, kuchenkę, zlewozmywak, często także glazurę - nadaje się do zamieszkania od razu. Jak widać zatem nie sposób jednoznacznie ocenić tę próbę wspierania budownictwa mieszkaniowego przez państwo. W przypadku zakupu zwykłego mieszkania, czy to na własność, czy w spółdzielni (własnościowego) zakres niezbędnej do tego wiedzy ogranicza się do zbadania księgi wieczystej, okolicy i podpisania umowy. Gdy decydujemy się na skorzystanie z zasobów TBS zakres niezbędnej wiedzy dotyczący tej formy mieszkalnictwa, jest już dużo większy.

Czym są TBS-y i jak wybrać właściwy?

TBS-y są spółkami non profit - dochody towarzystwa nie mogą być przeznaczone do podziału między wspólników lub członków, gdyż przeznacza się je w całości na działalność statutową. Przedmiotem działalności towarzystw jest budowanie, z pomocą preferencyjnych kredytów od państwa, mieszkań na wynajem. Mogą działać w formie spółek kapitałowych (sp. z o. o. lub akcyjnej) bądź spółdzielni osób prawnych. Ponieważ TBS może zostać założony przez spółkę, gminę, spółdzielnię mieszkaniową, a nawet osoby fizyczne, są one zróżnicowane - niektóre lepsze, niektóre gorsze. Wybór TBS-u jest najczęściej sprawą drugoplanową, gdyż najważniejsze zazwyczaj jest przyszłe mieszkanie - lokalizacja, budynek, otoczenie; nie należy jednak zapominać, aby taki TBS sprawdzić na liście działających TBS-ów umieszczonej na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury - http://www.mi.gov.pl/, warto również zasięgnąć informacji, czy wybrany TBS zbudował już jakiś budynek przy wykorzystaniu pieniędzy z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i jak on funkcjonuje.

Z kim mogą TBS-y zawierać umowy?

TBS może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej. Aby móc skorzystać z mieszkania w TBS nie można mieć ani za dużo, ani za mało - trzeba mieć więcej niż gdybyśmy starali się o mieszkanie socjalne i jednocześnie trzeba mieć mniej niż w ustawie wskazane progi. I tak dochód gospodarstwa domowego nie może przekroczyć 1,3 przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie, więcej niż:
- o 20 % w jednoosobowym gospodarstwie domowym;
- o 80 % w dwuosobowym gospodarstwie domowym;
- o dalsze 40 % na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie.

Dochód jednak musi starczyć na pokrycie czynszu oraz inne niezbędne koszty życia - opłaty za mieszkanie nie mogą stanowić więcej niż 20-25 % domowego budżetu. Co pół roku Prezes Głównego Urzędu Statystycznego ogłasza w "Monitorze Polskim" potrzebną do obliczeń wysokość przeciętnego wynagrodzenia w województwach, natomiast aby udokumentować swoje dochody konieczne będzie zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości rocznych dochodów.
Warunkiem koniecznym uzyskania najmu w TBS jest również fakt nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Jeżeli zaś osoba starająca się o taki lokal posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub wchodzi w skład gospodarstwa domowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, towarzystwo również może podpisać umowę z taką osobą, gdy zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokal, o którego wynajem się ubiega. O tym jednak, czy dostaniesz lokal w TBS zadecyduje ostatecznie specjalna komisja, która rozdziela mieszkania w oparciu o regulamin. Zawieranie umów najmu ma formę pisemną i nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Z jakimi opłatami i kosztami trzeba się liczyć?

Kredyt, jakiego udziela się towarzystwom budownictwa społecznego na budowę lokali mieszkalnych pod wynajem, z zasobów Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, może pokryć nie więcej niż 70% kosztów przedsięwzięcia, przy czym terminowe wykonanie przedsięwzięcia powoduje automatyczne umorzenie 10 % tego kredytu. Pozostałą część, w formie wkładu partcypacyjnego, wnosi bezzwrotnie (przygotowana nowelizacja przewiduje w tym zakresie zmianę) zainteresowany, obecnie jeszcze nie osobiście - takiej wpłaty musi dokonać za niego osoba trzecia - fikcja ta ma zostać wkrótce zmieniona.

Umowa najmu przewiduje obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej w wysokości nie przekraczającej 10 % wartości odtworzeniowej lokalu (czyli kosztów budowy jakie poniosło towarzystwo, a nie wartości rynkowej takiego lokalu, zwykle dużo wyższej).

Celem tej kaucji jest pokrycie ewentualnych strat jakie może ponieść towarzystwo w związku z eksploatacją mieszkania (np. zbicie płytek na posadzce) - ciągle bowiem trzeba pamiętać, że stosunek najmu może się z pewnych przyczyn (o tym poniżej) zakończyć, a towarzystwo będzie zainteresowane w zawarciu następnej umowy. Główną opłatą za mieszkanie w TBS jest czynsz. W celu ujednolicenia oraz jako jednostka czuwająca nad realizacją polityki mieszkaniowej państwa - gmina, precyzyjniej, Rada gminy ustala dla zasobów mieszkaniowych towarzystwa stawki czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Jeśli jednak czynsz taki nie starcza na wskazane cele, wówczas towarzystwo ma ustawowy obowiązek wystąpić do gminy o podniesienie stawek czynszu do odpowiedniego poziomu. Zasadniczo jednak czynsz ten nie może być wyższy w skali roku, niż 4 % wartości odtworzeniowej lokalu - wskaźnik ten ustala dla danego miasta wojewoda. Jeżeli w twoim mieście wartość odtworzeniowa metra kwadratowego wynosi 3500 zł (wystarczy zadzwonić do urzędu wojewódzkiego bądź powiatowego, aby się o tym dowiedzieć), trzeba tę liczbę przemnożyć razy 0,04 i podzielić przez 12. Otrzymany wynik trzeba przemnożyć jeszcze przez metraż i wychodzi maksymalna stawka czynszu jaką możesz miesięcznie zapłacić za twoje lokum. Dodatkowo do miesięcznych opłat trzeba jeszcze doliczyć opłaty za media - niektóre TBS-y decydują się umieścić je w czynszu, najczęściej jednak trzeba zawrzeć indywidualne umowy z dostawcami.

Jakich obowiązków już po zamieszkaniu trzeba dopełnić?

Jak już wyżej wspomniano, TBS-y zostały pomyślane jako pomoc mieszkaniowa dla osób, które ze względów finansowych nie są w stanie zapewnić sobie mieszkania (nie do końca można się z tym zgodzić skoro spełnienie wstępnych warunków wymaga posiadania niemałej sumy pieniędzy - wkład, kaucja). Wstępne warunki uprawniające do skorzystania z zasobów TBS nie mogą mieć jednak charakteru przejściowego - stan finansowy oraz posiadania (a właściwie nieposiadania) winien być względnie stały, jeśli chcemy utrzymać mieszkanie w TBS.

Otóż ustawa wymaga, aby najemca "spowiadał się" ze swojej sytuacji finansowej co najmniej raz na dwa lata oraz na każdorazowe wezwanie towarzystwa. W tym celu najemca musi przedłożyć deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim (co 2 lata, do 30 kwietnia danego roku) oraz zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości uzyskanych dochodów (na żądanie). Również okoliczność wejścia w posiadanie (uzyskanie tytułu prawnego) innego lokalu mieszkalnego podlega bezwzględnemu ujawnieniu.

Jakie są konsekwencje niedopełnienia obowiązków?

W sytuacji niedopełnienia któregoś z wyżej wymienionych obowiązków towarzystwo nie posiada jakiejś gamy środków czy sankcji, które mogłoby stosować wobec nieposłusznych najemców. W grę wchodzi jedynie sankcja wypowiedzenia umowy z takim wyborem, że w niektórych przypadkach towarzystwo może wypowiedzieć umowę, ale nie musi, w niektórych zaś z mocy ustawy wypowiada umowę. I tak, w razie:
- niezłożenia przez najemcę deklaracji o średnim dochodzie w terminie, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu,
- złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, lub też gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, wówczas towarzystwo nie tylko wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, ale po rozwiązaniu umowy użytkownik lokalu jest zobowiązany płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, dopóki się nie wyprowadzi,
- gdy najemca wykaże w deklaracji dochody przekraczające wskazane progi wysokości dochodów, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu i zastosować czynsz wolny.

Czy możesz mieszkanie sprzedać, wynająć, obciążyć hipoteką, zapisać w testamencie, czy można je odziedziczyć, prowadzić z niego egzekucję?

Zakres korzystania z lokalu TBS określają odpowiednio zastosowane przepisy o najmie lokali oraz o spółdzielniach mieszkaniowych - TBS można bowiem nazwać "quasi" spółdzielnią, prawo zaś przysługujące korzystającemu jest odpowiednio zmodyfikowanym najmem. Jeżeli tak, to oczywiście nie można zbyć zamieszkiwanego lokalu, choć nie oznacza to, że nie podlega zbyciu nasz wkład zweryfikowany częścią spłaconego kredytu oraz cenami rynkowymi takich mieszkań.

Z zamieszkiwanego lokalu nie można prowadzić egzekucji, nie można go też obciążyć hipoteką, zapisać w testamencie lub odziedziczyć, choć i tu trzeba wyróżnić składnik majątkowy, jakim jest wkład, który wchodzi w skład spadku. Przy zawieraniu umowy trzeba zwrócić uwagę na to, czy współmałżonek lub dzieci będą mogli przedłużyć umowę najmu po śmierci głównego najemcy - można domagać się takiego zapisu.
Możliwość oddania w podnajem uzależniona jest od zgody właściciela, TBS-y najczęściej w zapisach statutowych wykluczają taką możliwość ze względu na istotę przedsięwzięcia.

Co się dzieje w razie upadłości TBS?

Problem upadłości TBS-ów jako organizacji non profit jest z tego względu rzadko występujący. Gdy jednak dojdzie do takiej sytuacji, wówczas likwidacja albo upadłość towarzystwa pociąga za sobą konieczność spieniężenia całego jego majątku, w tym również budynków, w których znajdują się mieszkania zajmowane przez lokatorów, i które "zawierają" ich wkłady partycypacyjne. Wkłady te stają się składnikiem masy upadłości, z której zaspokajane będą należności wierzycieli, w tym również lokatorów, czy również osób trzecich, które wkład taki na rzecz lokatorów świadczyły. Natomiast sam stosunek najmu lokalu wiąże ewentualnych nabywców budynków - w punktu widzenia lokatora zmienia się wynajmujący, którego obejmują te same rygory wypowiadania stosunku najmu, co poprzedniego.

Pamiętaj, że:

W obecnym porządku prawnym zajmowanie lokalu w TBS, mimo poniesionych kosztów jest i zawsze już będzie stosunkiem najmu,
Przed wyborem TBS-u trzeba sprawdzić, czy widnieje on na oficjalnej liście, kto jest założycielem i czy już wykonał jakieś przedsięwzięcia z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego,
Każdy TBS ma swój statut i swoje wzorce umów - należy się przyjrzeć podpisywanej umowie - czy jest napisane kto jest odpowiedzialny za wszelkie remonty, kto będzie za nie płacił, czy TBS zwróci pieniądze, gdy mimo partycypacji w kosztach nie otrzymałeś mieszkania i czy twoi najbliżsi wstąpią w prawo najmu w razie twojej śmierci,
W sytuacji, gdy nie stać cię na spłatę czynszu możesz wystąpić do gminy o dodatek mieszkaniowy,
Mieszkania w TBS nie możesz wynająć, obciążyć hipoteką, zapisać w testamencie, odziedziczyć, prowadzić z niego egzekucję. Obracać można jednak udziałem, wniesionym wkładem - można sprzedać uczestnictwo w TBS, choć niektóre TBS mogą nie wyrazić zgody na znalezionych przez ciebie nabywców,
Oczekiwane zmiany ustroju instytucji budownictwa w TBS, dotyczące możliwości przekształcenia prawa najmu we własność należy uznać za pożądane - spłacenie wartości mieszkania wynajmowanego w czynszu, nie może nie wpływać na sytuację lokatora pozostawiając go najemcą.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. 2000 r., Nr 98, poz. 1070 ze zmianami),
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r., Nr 71, poz. 733 ze zmianami),
Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. 1995 r., Nr 54, poz. 288 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl