Rura ciepłownicza pod działką

Odpowiedź prawnika: Rura ciepłownicza pod działką

Ze stanu faktycznego, który został przedstawiony w pytaniu wynika, że przedsiębiorstwo-właściciel instalacji włada częścią nieruchomości w ten sposób, że korzysta ze znajdującego się tam rurociągu. Co więcej jest posiadaczem samoistnym, gdyż nie uiszcza na rzecz właściciela żadnej kwoty z tytułu korzystania z tej części nieruchomości. Jak wynika z pytania część nieruchomości, przez którą przeprowadzona została instalacja ciepłownicza nie została wywłaszczona na cele publiczne, ani obciążone jakimkolwiek ograniczonym prawem rzeczowym na rzecz przedsiębiorstwa-właściciela instalacji. W przypadku, gdy w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości pytający został ujawniony jako właściciel, może on udowodnić przed Sądem, że posiadanie wymienionego wyżej pasa ziemi przez przedsiębiorstwo-właściciela instalacji było posiadaniem w złej wierze, gdyż treść księgi wieczystej jest jawna i nikt nie może powoływać się na nieznajomość jej treści (art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Właściciel instalacji ciepłowniczej nie może zatem powoływać się to, że w jego uzasadnionym przekonaniu był on uprawniony do korzystania z tej nieruchomości.

Podstawą prawną dla tzw. roszczeń uzupełniających są przepisy art. 224 i n. k.c. Stosowanie do art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego

Wybudowanie instalacji ciepłowniczej na nieruchomości powoduje nie tylko to, że właściciel nie może korzystać z części swojej rzeczy, ale również spadek jej wartości rynkowej (jest to bowiem istotne ograniczenie praw właściciela). Można zatem twierdzić, że podmiot który zajął nieruchomość, a następnie przeprowadził przez nią rurociąg (a zatem jego działania odpowiadały pojęciu „posiadania samoistnego służebności przesyłu” w rozumieniu kodeksu cywilnego w obecnym brzmieniu) odpowiada za pogorszenie rzeczy (utratę przez nią wartości). W postępowaniu sądowym należy udowodnić - ze względu na treść art. 6 k.c. (Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne) - wystąpienia następujących przesłanek:
a) posiadania nieruchomości odpowiadającego treścią posiadaniu służebności przesyłu przez właściciela instalacji ciepłowniczej
b) złej wiary tego posiadacza
c) pogorszenia stanu nieruchomości (utraty wartości)

Okoliczność, że do pogorszenia rzeczy doszłoby również, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego powinna być udowodniona przez pozwanego (właściciela instalacji), jeśli chce on uwolnić się od odpowiedzialności. Warunkiem dla skutecznego dochodzenia wskazanego wyżej roszczenia jest to, aby nie uległo ono przedawnieniu, gdyż w przeciwnym wypadku pozwany może podnieść zarzut przedawnienia w trakcie procesu, co spowoduje oddalenie powództwa.