Zasiedzenie nieruchomości i rzeczy ruchomych - Poradnik 2025

Co to jest zasiedzenie?

Zasiedzenie to jedna z form nabycia własności rzeczy poprzez jej długotrwałe, faktyczne i samoistne posiadanie. Jest to szczególny sposób uzyskania prawa własności, który następuje z mocy samego prawa po spełnieniu określonych warunków ustawowych.

Podstawowe informacje o zasiedzeniu

W drodze zasiedzenia można nabyć własność każdej nieruchomości (gruntowej, budynkowej i lokalowej) oraz każdej rzeczy ruchomej. Można zasiedzieć także służebność gruntową oraz w pewnych warunkach użytkowanie wieczyste.

  • Zasiedzenie dotyczy tylko przedmiotów mogących być przedmiotami prawa własności
  • Nie można zasiedzieć pokoju w lokalu czy klatki schodowej
  • Wyłączone są rzeczy wpisane do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury

Terminy zasiedzenia nieruchomości

Posiadacz nieruchomości może nabyć jej własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada ją jako posiadacz samoistny nieprzerwanie przez określony czas. Długość tego okresu zależy od wiary posiadacza w chwili wejścia w posiadanie.

Zasiedzenie w dobrej wierze

20 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości przy zachowaniu dobrej wiary w momencie nabycia posiadania.

Zasiedzenie w złej wierze

30 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości, niezależnie od wiary posiadacza w momencie nabycia.

Dobra i zła wiara posiadacza

Czym jest dobra wiara?

Dobra wiara oznacza uzasadnione okolicznościami przekonanie o posiadaniu rzeczy zgodnie z przysługującym prawem. Posiadacz musi mieć obiektywnie usprawiedliwione przeświadczenie, że może władać daną nieruchomością.

Kiedy mamy do czynienia ze złą wiarą?

Zła wiara występuje, gdy posiadacz w chwili nabycia wiedział, że rzecz jemu nie przysługuje i istnieje jej prawowity właściciel. Nie wyklucza to możliwości nabycia nieruchomości na własność, ale wydłuża wymagany okres do 30 lat.

Ważne zastrzeżenie prawne

Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze, gdyż powinna była wiedzieć, w jaki sposób prawidłowo dokonuje się transakcji dotyczących nieruchomości.

Zasiedzenie rzeczy ruchomych

W drodze zasiedzenia można zostać także właścicielem rzeczy ruchomej. Termin posiadania jest tu znacznie krótszy (3 lata), ale istnieje bardzo istotny warunek.

Specyfika zasiedzenia rzeczy ruchomych

  • Termin: 3 lata nieprzerwannego posiadania samoistnego
  • Wymóg dobrej wiary przez cały okres zasiedzenia
  • Powzięcie wiadomości o braku uprawnień obala dobrą wiarę
  • Szczególna ostrożność wymagana przy zakupie używanych przedmiotów

Ostrożność przy nabywaniu rzeczy ruchomych

Nabywca musi wykazać daleko idącą ostrożność. Świadomość nabycia rzeczy od osoby nieuprawnionej lub brak tej świadomości spowodowany lekkomyślnością wyłącza dobrą wiarę.

Do zastanowienia winny skłonić nas okoliczności takie jak: podejrzanie niska cena, brak dowodów zakupu, kart gwarancyjnych, fabrycznych opakowań, sprzedaż na ulicy czy bazarze.

Zasiedzenie udziału we współwłasności

Zgodnie z utrwalonym poglądem w doktrynie, dopuszczalne jest zasiedzenie udziału we współwłasności. W celu zasiedzenia takiego udziału, wszelkie czynności wymagane do stwierdzenia zasiedzenia muszą być wykonywane w stosunku do konkretnej części nieruchomości odpowiadającej temu udziałowi.

Procedura stwierdzenia zasiedzenia

Z upływem terminu zasiedzenia, skutek w postaci nabycia własności rzeczy następuje z mocy samego prawa. Konieczna jest jednak przejście w tym zakresie konkretnej procedury - tak, aby uzyskać potwierdzenie swojego uprawnienia.

1
Złożenie wniosku do sądu

Po upływie wymaganych terminów można wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia rzeczy.

2
Wskazanie zainteresowanych

Wnioskodawca powinien podać wszystkich zainteresowanych w sprawie, w tym ostatniego właściciela rzeczy.

3
Ogłoszenie prasowe

Jeżeli zainteresowani nie zostali wykazani, sąd wzywa wszystkich zainteresowanych w drodze ogłoszenia prasowego.

4
Rozprawa sądowa

Sąd rozpatruje wniosek na rozprawie. Jeżeli w ciągu 3 miesięcy nikt się nie zgłosi lub nie udowodni prawa własności, sąd może stwierdzić zasiedzenie.

Doliczanie czasu poprzedniego posiadacza

Jeśli nabyłeś posiadanie rzeczy od poprzedniego posiadacza, możesz do czasu swojego posiadania doliczyć czas posiadania poprzednika - o ile nabył on posiadanie w dobrej wierze.

Ważne dla złej wiary poprzednika

W razie gdy poprzednik wszedł w posiadanie rzeczy w złej wierze, możesz doliczyć jego czas tylko wtedy, jeżeli razem z czasem, przez który sam posiadasz, wynosi on minimum 30 lat.

Koszty podatkowe zasiedzenia

Po uprawomocnieniu się postanowienia o nabyciu własności w drodze zasiedzenia należy zapłacić podatek od tego przysporzenia majątkowego.

Podatek od zasiedzenia w 2025 roku

  • Stawka podatku: 7% podstawy opodatkowania
  • Brak kwoty wolnej od opodatkowania
  • Podstawa: wartość nabytej nieruchomości pomniejszona o nakłady poniesione podczas zasiedzenia
  • Płatność w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości

Wpis do księgi wieczystej

Po uprawomocnieniu postanowienia można żądać wpisu swojego prawa własności do księgi wieczystej urządzonej dla przedmiotu zasiedzenia.

Zasiedzenie użytkowania wieczystego

Prawo użytkowania wieczystego może być nabyte przez zasiedzenie, ale tylko gdy już w momencie rozpoczęcia biegu terminu zasiedzenia istniało. Zasiedzenie następuje na analogicznych zasadach jak w przypadku własności nieruchomości.

Grunty objęte użytkowaniem wieczystym

Grunty Skarbu Państwa w granicach miast oraz grunty jednostek samorządu terytorialnego objęte planami zagospodarowania.

Warunki zasiedzenia

Analogiczne jak przy zasiedzeniu własności: 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze.

Zasiedzenie służebności

Poprzez zasiedzenie można nabyć służebność gruntową, która jest ograniczonym prawem rzeczowym. Nie można natomiast nabyć przez zasiedzenie służebności osobistej.

Warunki zasiedzenia służebności gruntowej

  • Służebność musi polegać na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia
  • Możliwe tylko zasiedzenie służebności czynnej (np. przejazd)
  • Niemożliwe zasiedzenie służebności światła (biernej)
  • Termin jak przy zasiedzeniu nieruchomości: 20/30 lat

Ważne uwagi praktyczne

Istotne ograniczenia zasiedzenia

  • Posiadacz zależny (najemca, dzierżawca) nie może nabyć własności przez zasiedzenie
  • Można zasiedzieć mieszkanie w bloku, ale nie pojedyncze pokoje w mieszkaniu
  • Szczególna ostrożność wymagana przy zakupie samochodów używanych
  • Sprawdzenie policyjnego rejestru aut skradzionych jest obowiązkowe

Przepisy przejściowe

Terminy 20 i 30-letnie obowiązują od 1990 r. Jeżeli termin zasiedzenia upłynął przed 1 października 1990 r., obowiązują terminy krótsze - 10 lat posiadania w dobrej wierze i 20 lat przy posiadaniu w złej wierze.

Zasiedzenie majątku państwowego

Przed 1990 r. nie można było zasiedzieć nieruchomości należących do Skarbu Państwa. Po upływie dłuższych terminów można skutecznie zasiedzieć własność rzeczy należących kiedyś do Skarbu Państwa.

Podstawa prawna

  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (art. 172-176)
  • Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego
  • Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
  • Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 28 czerwca 2023 r. w sprawie stawek podatku od spadków i darowizn

Michał Włodarczyk - Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.