Spis treści
- Co to jest zasiedzenie?
- Terminy zasiedzenia nieruchomości
- Dobra i zła wiara posiadacza
- Zasiedzenie rzeczy ruchomych
- Zasiedzenie udziału we współwłasności
- Procedura stwierdzenia zasiedzenia
- Koszty podatkowe zasiedzenia
- Zasiedzenie użytkowania wieczystego
- Zasiedzenie służebności
- Ważne uwagi praktyczne
Co to jest zasiedzenie?
Zasiedzenie to jedna z form nabycia własności rzeczy poprzez jej długotrwałe, faktyczne i samoistne posiadanie. Jest to szczególny sposób uzyskania prawa własności, który następuje z mocy samego prawa po spełnieniu określonych warunków ustawowych.
Podstawowe informacje o zasiedzeniu
W drodze zasiedzenia można nabyć własność każdej nieruchomości (gruntowej, budynkowej i lokalowej) oraz każdej rzeczy ruchomej. Można zasiedzieć także służebność gruntową oraz w pewnych warunkach użytkowanie wieczyste.
- Zasiedzenie dotyczy tylko przedmiotów mogących być przedmiotami prawa własności
- Nie można zasiedzieć pokoju w lokalu czy klatki schodowej
- Wyłączone są rzeczy wpisane do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury
Terminy zasiedzenia nieruchomości
Posiadacz nieruchomości może nabyć jej własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada ją jako posiadacz samoistny nieprzerwanie przez określony czas. Długość tego okresu zależy od wiary posiadacza w chwili wejścia w posiadanie.
Zasiedzenie w dobrej wierze
20 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości przy zachowaniu dobrej wiary w momencie nabycia posiadania.
Zasiedzenie w złej wierze
30 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości, niezależnie od wiary posiadacza w momencie nabycia.
Dobra i zła wiara posiadacza
Czym jest dobra wiara?
Dobra wiara oznacza uzasadnione okolicznościami przekonanie o posiadaniu rzeczy zgodnie z przysługującym prawem. Posiadacz musi mieć obiektywnie usprawiedliwione przeświadczenie, że może władać daną nieruchomością.
Kiedy mamy do czynienia ze złą wiarą?
Zła wiara występuje, gdy posiadacz w chwili nabycia wiedział, że rzecz jemu nie przysługuje i istnieje jej prawowity właściciel. Nie wyklucza to możliwości nabycia nieruchomości na własność, ale wydłuża wymagany okres do 30 lat.
Ważne zastrzeżenie prawne
Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze, gdyż powinna była wiedzieć, w jaki sposób prawidłowo dokonuje się transakcji dotyczących nieruchomości.
Zasiedzenie rzeczy ruchomych
W drodze zasiedzenia można zostać także właścicielem rzeczy ruchomej. Termin posiadania jest tu znacznie krótszy (3 lata), ale istnieje bardzo istotny warunek.
Specyfika zasiedzenia rzeczy ruchomych
- Termin: 3 lata nieprzerwannego posiadania samoistnego
- Wymóg dobrej wiary przez cały okres zasiedzenia
- Powzięcie wiadomości o braku uprawnień obala dobrą wiarę
- Szczególna ostrożność wymagana przy zakupie używanych przedmiotów
Ostrożność przy nabywaniu rzeczy ruchomych
Nabywca musi wykazać daleko idącą ostrożność. Świadomość nabycia rzeczy od osoby nieuprawnionej lub brak tej świadomości spowodowany lekkomyślnością wyłącza dobrą wiarę.
Do zastanowienia winny skłonić nas okoliczności takie jak: podejrzanie niska cena, brak dowodów zakupu, kart gwarancyjnych, fabrycznych opakowań, sprzedaż na ulicy czy bazarze.
Zasiedzenie udziału we współwłasności
Zgodnie z utrwalonym poglądem w doktrynie, dopuszczalne jest zasiedzenie udziału we współwłasności. W celu zasiedzenia takiego udziału, wszelkie czynności wymagane do stwierdzenia zasiedzenia muszą być wykonywane w stosunku do konkretnej części nieruchomości odpowiadającej temu udziałowi.
Procedura stwierdzenia zasiedzenia
Z upływem terminu zasiedzenia, skutek w postaci nabycia własności rzeczy następuje z mocy samego prawa. Konieczna jest jednak przejście w tym zakresie konkretnej procedury - tak, aby uzyskać potwierdzenie swojego uprawnienia.
Po upływie wymaganych terminów można wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia rzeczy.
Wnioskodawca powinien podać wszystkich zainteresowanych w sprawie, w tym ostatniego właściciela rzeczy.
Jeżeli zainteresowani nie zostali wykazani, sąd wzywa wszystkich zainteresowanych w drodze ogłoszenia prasowego.
Sąd rozpatruje wniosek na rozprawie. Jeżeli w ciągu 3 miesięcy nikt się nie zgłosi lub nie udowodni prawa własności, sąd może stwierdzić zasiedzenie.
Doliczanie czasu poprzedniego posiadacza
Jeśli nabyłeś posiadanie rzeczy od poprzedniego posiadacza, możesz do czasu swojego posiadania doliczyć czas posiadania poprzednika - o ile nabył on posiadanie w dobrej wierze.
Ważne dla złej wiary poprzednika
W razie gdy poprzednik wszedł w posiadanie rzeczy w złej wierze, możesz doliczyć jego czas tylko wtedy, jeżeli razem z czasem, przez który sam posiadasz, wynosi on minimum 30 lat.
Koszty podatkowe zasiedzenia
Po uprawomocnieniu się postanowienia o nabyciu własności w drodze zasiedzenia należy zapłacić podatek od tego przysporzenia majątkowego.
Podatek od zasiedzenia w 2025 roku
- Stawka podatku: 7% podstawy opodatkowania
- Brak kwoty wolnej od opodatkowania
- Podstawa: wartość nabytej nieruchomości pomniejszona o nakłady poniesione podczas zasiedzenia
- Płatność w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości
Wpis do księgi wieczystej
Po uprawomocnieniu postanowienia można żądać wpisu swojego prawa własności do księgi wieczystej urządzonej dla przedmiotu zasiedzenia.
Zasiedzenie użytkowania wieczystego
Prawo użytkowania wieczystego może być nabyte przez zasiedzenie, ale tylko gdy już w momencie rozpoczęcia biegu terminu zasiedzenia istniało. Zasiedzenie następuje na analogicznych zasadach jak w przypadku własności nieruchomości.
Grunty objęte użytkowaniem wieczystym
Grunty Skarbu Państwa w granicach miast oraz grunty jednostek samorządu terytorialnego objęte planami zagospodarowania.
Warunki zasiedzenia
Analogiczne jak przy zasiedzeniu własności: 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze.
Zasiedzenie służebności
Poprzez zasiedzenie można nabyć służebność gruntową, która jest ograniczonym prawem rzeczowym. Nie można natomiast nabyć przez zasiedzenie służebności osobistej.
Warunki zasiedzenia służebności gruntowej
- Służebność musi polegać na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia
- Możliwe tylko zasiedzenie służebności czynnej (np. przejazd)
- Niemożliwe zasiedzenie służebności światła (biernej)
- Termin jak przy zasiedzeniu nieruchomości: 20/30 lat
Ważne uwagi praktyczne
Istotne ograniczenia zasiedzenia
- Posiadacz zależny (najemca, dzierżawca) nie może nabyć własności przez zasiedzenie
- Można zasiedzieć mieszkanie w bloku, ale nie pojedyncze pokoje w mieszkaniu
- Szczególna ostrożność wymagana przy zakupie samochodów używanych
- Sprawdzenie policyjnego rejestru aut skradzionych jest obowiązkowe
Przepisy przejściowe
Terminy 20 i 30-letnie obowiązują od 1990 r. Jeżeli termin zasiedzenia upłynął przed 1 października 1990 r., obowiązują terminy krótsze - 10 lat posiadania w dobrej wierze i 20 lat przy posiadaniu w złej wierze.
Zasiedzenie majątku państwowego
Przed 1990 r. nie można było zasiedzieć nieruchomości należących do Skarbu Państwa. Po upływie dłuższych terminów można skutecznie zasiedzieć własność rzeczy należących kiedyś do Skarbu Państwa.
Podstawa prawna
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (art. 172-176)
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego
- Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
- Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 28 czerwca 2023 r. w sprawie stawek podatku od spadków i darowizn