Czego dotyczy zasiedzenie?

Co to jest zasiedzenie?

Zasiedzenie jest obecnie uregulowane przede wszystkim przepisami art. 172-176 Kodeksu cywilnego. Poświęcony jest mu rozdział II działu III (zatytułowanego „nabycie i utrata własności”) Tytułu I („Własność”) księgi drugiej (zatytułowanej „własność i inne prawa rzeczowe”) K.c.

Zasiedzenie to jedna z form nabycia własności rzeczy poprzez jej długotrwałe, faktyczne posiadanie. Zasiedzenie jest więc sposobem nabycia własności przez upływ czasu.

Trybunał Konstytucyjny sformułował w wyroku z 28 października 2003 r. (sygnatura: P 3/03) ważną dyrektywę interpretacyjną przepisów o zasiedzeniu w aspekcie ochrony prawa właściciela. Otóż Trybunał Konstytucyjny wskazał m.in. na to, że zasadą konstytucyjnie określoną – od której tylko wyjątkowo wprowadza się odstępstwa – jest nienaruszalność prawa własności. Zasiedzenie jest natomiast odstępstwem od tej zasady i to daleko idącym. W związku z tym wszelkie wątpliwości powinny być tłumaczone na korzyść ochrony własności (innych praw majątkowych), bez względu na to czy chodzi o własność (prawo majątkowe) osób fizycznych, jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, czy innych podmiotów. Ten pogląd o braku podstaw do udzielenia posiadaczowi ochrony prawnej może dotyczyć tylko relacji posiadacza oczekującego na zasiedzenie do właściciela nieruchomości, a nie do osób trzecich.

Skoro zasiedzenie jest sposobem nabycia właściwości, to wynika z tego, że osoba będąca właścicielem rzeczy nie może domagać się ustalenia swego prawa własności w drodze zasiedzenia dlatego, że ma trudności z udowodnieniem swojego prawa, bo np. zaginął akt notarialny nabycia nieruchomości niemającej księgi wieczystej. Podobnie nabycie własności w drodze dziedziczenia wyklucza możliwość zasiedzenia własności danych przedmiotów przez osobę, która z mocy dziedziczenia stała się ich właścicielem. Możliwe jest zaś nabycie przez zasiedzenie współwłasności w części ułamkowej większej niż to wynika z dziedziczenia czy z innego tytułu. Dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie przez jednego lub niektórych współwłaścicieli w częściach ułamkowych samodzielnie lub wspólnie fizycznej części nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności. Możliwe jest zasiedzenie udziału we współwłasności. W celu zasiedzenia takiego udziału, wszelkie czynności wymagane do stwierdzenia zasiedzenia (nieprzerwane posiadanie samoistne przez określony ustawą okres czasu) muszą być wykonywane w stosunku do tego udziału.

Tak jak właściciel nie może nabyć przez zasiedzenie własności, która mu przysługuje, nie może on też nabyć w ten sposób służebności gruntowej ani prawa wieczystego użytkowania gruntu, ustanowionych na jego nieruchomości (tak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 18 marca 1994 r., sygnatura: III CZP 28/94). Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności, który nie zobowiązuje osoby nabywającej ją w ten sposób do dania jakiegokolwiek ekwiwalentu.

Co można nabyć przez zasiedzenie?

W drodze zasiedzenia można nabyć własność każdej nieruchomości (gruntowej, budynkowej i lokalowej) oraz każdej rzeczy ruchomej.

Przedmiotem zasiedzenia może być każda nieruchomość bez względu na osobę właściciela i rodzaj nieruchomości. Nieruchomościami, w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego, są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (tj. wszystkie grunty należące do jednego właściciela), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przedmiotem zasiedzenia mogą więc być:

• nieruchomości gruntowe. W obecnym stanie prawnym brak jest ograniczeń w nabywaniu przez zasiedzenie nieruchomości rolnych i leśnych. Możliwe jest także nabycie przez zasiedzenie wydzielonych fizycznie części nieruchomości gruntowych, a więc np. jednej z kilku działek składających się na nieruchomość.

• nieruchomości budynkowe (tj. budynek będący w drodze wyjątku odrębnym od gruntu przedmiotem własności). Możliwość nabycia w drodze zasiedzenia dotyczy zatem jedynie takiego budynku, który stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności - jest odrębną nieruchomością. Budynek stanowiący część składową gruntu nie może być (zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego) odrębnym przedmiotem własności, co w konsekwencji wyklucza możliwość jego zasiedzenia. Jeśli prawo własności budynku jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego (według art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego), nabycie własności budynku przez zasiedzenie może nastąpić tylko wraz z nabyciem przez zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego gruntu. Nie jest dopuszczalne nabycie przez zasiedzenie własności budynków stanowiących własność rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Nie jest również możliwe nabycie przez zasiedzenie wydzielonych fizycznie części nieruchomości budynkowych (np. jednej kondygnacji czy jednego skrzydła budynku), ponieważ część budynku nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności. 

• nieruchomości lokalowe (tzn. lokal mieszkalny lub lokal użytkowy), jednakże tylko takie, które stanowią przedmiot odrębnej własności. Oznacza to, iż zasiedzenie możliwe jest tylko w odniesieniu do ustanowionej uprzednio odrębnej własności lokalu. Odrębna własność lokalu nie może natomiast powstać w wyniku zasiedzenia - przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie przewidują bowiem takiej możliwości. Podobnie jak niedopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia części budynku, tak niedopuszczalne jest zasiedzenie części lokalu (np. jednego pokoju). Część lokalu nie jest nieruchomością - nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności. Przykładowo można zasiedzieć mieszkanie w bloku będące tzw. własnością hipoteczną, ale nie jest możliwe zasiedzenie kilku pokoi w tym mieszkaniu.

Przedmiotem zasiedzenia może być tylko rzecz (a więc nieruchomość lub rzecz ruchoma) jako przedmiot materialny, mogąca być przedmiotem własności i obrotu cywilnoprawnego oraz indywidualnego posiadania. Należy pamiętać, że nabycie własności przez zasiedzenie może dotyczyć jedynie przedmiotów, które mogą być przedmiotami prawa własności. Dlatego też nie można zasiedzieć np. pokoju w lokalu, czy też klatki schodowej, gdyż te przedmioty nie mogą stanowić odrębnych przedmiotów własności.

Można zasiedzieć także prawo użytkowania wieczystego oraz służebność gruntową.

Kto może nabyć prawo własności przez zasiedzenie?

Nabyć własność przez zasiedzenie może, niezależnie od przysługującej zdolności prawnej (tj. zdolności do tego, by być podmiotem praw i obowiązków z zakresu prawa cywilnego), każda osoba fizyczna (tzn. człowiek) zdolna do wykonania samoistnego posiadania w zakresie wykonywanego prawa własności, czyli mająca świadomość i wolę faktycznego władania rzeczą jak właściciel (zgodnie z art. 336 K.c.), chyba że, jak to ma miejsce w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (art. 1 ust. 1 i 4 i art. 6 ustęp 1 tej ustawy), prawo nabycia bez zezwolenia przez cudzoziemca własności położonej Polsce nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego „na podstawie każdego zdarzenia prawnego” zostało wyłączone przez ustawę.

Nabyć własność przez zasiedzenie mogą także osoby prawne (tzn. pewne instytucje, organizacje, którym prawo przyznaje tzw. osobowość prawną, np. fundacje, spółki kapitałowe, czyli spółki akcyjne i spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) i jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl