Czy Wnioskodawca jako zarządca nieruchomości będących własnością osób fizycznych lub prawnych, (...)

Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

Stan faktyczny opisany przez wnioskodawcę oraz jego stanowisko w sprawie.

stan faktyczny:

Wnioskodawca zwany dalej X, jest zakładem budżetowym jednostki samorządu terytorialnego ? Gminy Miejskiej ... ? powołanym m.in. do zarządzania w imieniu Gminy nieruchomościami, których właściciele nie są znani lub nie zostało ustalone miejsce ich pobytu, nie chcą przejąć nieruchomości lub nie zostały uregulowane sprawy podatkowe. Nieruchomości te zostały przejęte przez Gminę na podstawie art. 25 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974r. Prawo lokalowe.

X do momentu ustalenia właścicieli nieruchomości lub miejsca pobytu właścicieli nieruchomości zarządza nieruchomościami, tj. podejmuje decyzje i dokonuje czynności prawnych, faktycznych i procesowych zmierzających do prawidłowego utrzymania zarządzanych nieruchomości, zapewnia właściwą gospodarkę ekonomiczno ? finansową, właściwą eksploatację nieruchomości, w tym bieżące administrowanie nieruchomością, jak również zawiera i rozwiązuje na podstawie pisemnych skierowań wydanych przez Prezydenta Miasta ... umowy najmu, dochodzi i egzekwuje we właściwym trybie należności z tytułu najmu i pozostałych tytułów. Czynsze wpłacane przez najemców oraz wszelkie opłaty niezależne, a także odsetki od zaległości stanowią przychody X. Przychody i koszty X uwzględnia w składanych przez siebie deklaracjach podatkowych.

Wnioskodawca w miarę możliwości stara się, zawiadamiać właścicieli o zarządzaniu przez siebie ich nieruchomościami, przekazać nieruchomości właścicielom. Następnie po ich przekazaniu X zobowiązuje właścicieli do zwrotu kosztów utrzymania nieruchomości, nie pokrytych wpływami uzyskanymi z tej nieruchomości, wg posiadanych udziałów we własności. Jeżeli wynik na zarządzanej nieruchomości jest dodatni X dokonuje jego zwrotu właścicielom.

zapytanie Podatnika:

W związku z przedstawionym stanem faktycznym Wnioskodawca wniósł o udzielenie odpowiedzi na pytanie czy jako zarządca nieruchomości będących własnością osób fizycznych lub prawnych, zarządzając tymi nieruchomościami bez zlecenia powinien uzyskane przychody i poniesione koszty na nieruchomościach ująć w swoich deklaracjach podatkowych?

stanowisko Podatnika:

Zgodnie z art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) zarządzanie polega na podejmowaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tą nieruchomość. Zarządca nieruchomości (w tym przypadku prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia zgodnie z przepisami KC dotyczącymi tej kwestii) nie jest właścicielem, a jedynie działa w imieniu i na rzecz właściciela. Zarządca zatem nie może rozliczać przychodów z tytułu najmu jako swoich. Zarządca gromadzi jedynie przychody z najmu oraz ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.

W opinii Wnioskodawcy dopiero w momencie przekazania nieruchomości właścicielom ? powstałej nadwyżki ? (stwierdzonej po zaakceptowaniu przedstawionego rachunku, o którym mowa w art. 753 § 2 KC) powinien zostać odprowadzony przez właściciela nieruchomości podatek dochodowy od nadwyżki przychodów nad kosztami.

Ocena prawna stanowiska pytającego.

Zgodnie z art. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty, który jest nadwyżką sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania w roku podatkowym.

Z powyższego stanu faktycznego wynika, że X nie jest właścicielem nieruchomości a jedynie sprawuje nad nimi zarząd. Zgodnie z art. 185 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.

Zatem stwierdzić należy, iż zarządca nieruchomości (w tym przypadku Wnioskodawca) w związku z faktem, iż nie jest właścicielem tych nieruchomości, nie może rozliczać przychodów oraz kosztów z tytułu najmu jako osiąganych i ponoszonych przez siebie. Zarządca gromadzi jedynie przychody z najmu oraz ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z ich przeznaczeniem, a powstałą nadwyżkę przychodów nad kosztami - jeżeli takowa wystąpi ? przekazuje właścicielom stosownie do ich udziału w nieruchomości.

Z powyższego zatem wynika, iż zarządca działa w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że przejmuje on funkcje podatnika w zakresie czynności wykonywanych na rzecz właściciela. Podatnikiem podatku powstałego wskutek przeprowadzonych przez zarządcę, w imieniu i na rzecz właściciela transakcji, w dalszym ciągu jest właściciel nieruchomości.

Reasumując, zarządca nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych z tytułu najmu / dzierżawy nieruchomości w powołanym zakresie. Zatem nie może osiąganych przychodów i ponoszonych kosztów z tytułu najmu uwzględniać w swoich deklaracjach podatkowych.

Oceniając przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny na gruncie obowiązujących przepisów, należy stwierdzić, iż stanowisko zaprezentowane przez Podatnika w sprawie braku obowiązku ujmowania w swoich deklaracjach podatkowych uzyskanych przychodów i poniesionych kosztów z tytułu zarządzania nieruchomościami będącymi własnością osób fizycznych lub prawnych (pytanie nr 1) ? jest prawidłowe.

W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne postanowienie.

Niniejsze postanowienie - na podstawie art. 143 w/w ustawy - Ordynacja podatkowa, wydane zostało z upoważnienia Naczelnika Pierwszego Śląskiego Urzędu Skarbowego w Sosnowcu.