Sposoby nabywania nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne

Częstym zjawiskiem jest, iż grunty przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania publicznego na cele publiczne pozostają własnością osób prywatnych. Nie zawsze jednakże jednostki samorządu terytorialnego posiadają środki na ich wykup. Nierzadkie są też sytuacje, gdy osoby prywatne chciałyby przyspieszyć moment wykupu ich nieruchomości, bądź wręcz przeciwnie - nie godzą się na niego. W przedmiotowym artykule przedstawiamy najczęstsze sposoby wykupu nieruchomości umożliwiające osiągnięcie celów zarówno przez jednostki samorządowe, jak i przez prywatnych właścicieli.

Jakie mamy cele publiczne?

Pojęcie celów publicznych zdefiniowane zostało w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 6 wskazanej ustawy, celem publicznym jest m.in.

• wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, części lotniczych lotnisk oraz służących do kierowania, kontroli, nadzoru i zabezpieczania ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, a także łączności publicznej i sygnalizacji,
  wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie,
• budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, 
• budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania,
• budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, 
• budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo-wychowawczych,
• budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich,
  poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową.

Nabycie gruntów przeznaczonych na cele publiczne może nastąpić poprzez:

1. podział nieruchomości,
2. wykup nieruchomości przez gminę,
3. wykonanie przez gminę prawa pierwokupu,
4. wywłaszczenie.

Jak może nastąpić nabycie gruntów przeznaczonych na cele publiczne przez podział nieruchomości?

Procedurę podziału nieruchomości określają szczegółowo art. 93–98 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego; z tym że zgodność z ustaleniami planu musi dotyczyć zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Do wniosku należy dołączyć dokumenty określone w art. 97 ust. 1a i 1b ww. ustawy (wskazane niżej). Szczegółowe warunki, jakim powinny odpowiadać ww. dokumenty określa Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

Podziału nieruchomości można dokonać także z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych.

Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. Z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Za przejęte działki gruntu przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. (art. 98 ust 1 i 3 ww. ustawy).

Jeżeli na skutek podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, organ samorządu terytorialnego może ustalić z tego tytułu opłatę adiacencką. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

Tryb postępowania w sprawie

Niezbędne dokumenty:

• stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości;
• wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
• wstępny projekt podziału;
• protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
• wykaz zmian gruntowych;
• wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej
• mapa z projektem podziału.

Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Opłata: brak.

Miejsce złożenia: właściwy urząd miasta, bądź urząd gminy.

Pamiętaj, że:

• Podziału nieruchomości dokonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, co do zasady na wniosek i koszt osoby mającej w tym interes prawny (np. właściciela nieruchomości, która ma zostać podzielona).

• Podział może zostać także dokonany z urzędu, niemniej ustawa nie przewiduje żadnych terminów wszczęcia postępowania, stąd leży to w zakresie kompetencji uznaniowych organów gminy.

Na jakich zasadach może nastąpić wykup nieruchomości przez gminę?

Procedurę wykupu nieruchomości statuuje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 36–37.

Zgodnie ze wskazanymi przepisami, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

1. odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę,
2. wykupienia nieruchomości lub jej części,
3. zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej,
4. odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w pkt 1 -3. 

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości  ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Do sposobu wyceny nieruchomości stosuje się art. 149–159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyceny dokonuje zatem uprawniony rzeczoznawca majątkowy.

Roszczenia, o których mowa powyżej, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wykonanie obowiązku wynikającego ze wskazanych roszczeń powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe.

Tryb postępowania w sprawie

Dokumenty:

• wniosek w sprawie wykupu nieruchomości gruntowej - GN11a,
• mapa zasadnicza do celów opiniodawczych z wypisem z rejestru gruntów z naniesioną lokalizacją gruntu oraz istniejącymi obiektami budowlanymi.

Opłata: brak.

Termin udzielenia odpowiedzi: brak ustawowego terminu.

Tryb odwoławczy: nie przysługuje.

Pamiętaj, że:

•  Do skorzystania z tego trybu niezbędne jest złożenie wniosku oraz sporządzenie wyceny nieruchomości według jej stanu sprzed sporządzenia mpzp oraz po jego sporządzeniu, a także wykazanie iż w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.

Należy również wskazać, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Kiedy gmina może skorzystać z prawa pierwokupu?

Prawo pierwokupu regulują przepisy art. 109–112 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży m.in. nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Prawo pierwokupu nie przysługuje jednakże, jeżeli:

1. sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;
2. sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;
3. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;
4. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;
5. prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej;
6. sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych.

Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Sprzedaż nieruchomości, o których mowa powyżej, oraz prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości może nastąpić pod warunkiem, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

Jak wynika z powyższego, aby gmina nabyła nieruchomość w drodze pierwokupu, niezbędne jest uprzednie zawarcie umowy sprzedaży warunkowej w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest, bowiem zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy. Od dnia zawiadomienia wójta, burmistrza, bądź prezydenta miasta biegnie miesięczny termin na wykonanie prawa pierwokupu. Co ważne, jednostka samorządu terytorialnego nie jest zobligowana do nabycia nieruchomości, w takim przypadku – po złożeniu stosownego oświadczenia przez wójta, burmistrza, bądź prezydenta miasta – dochodzi do skutku umowa sprzedaży warunkowej.

Kiedy może nastąpić wywłaszczenie?

Wywłaszczenie nieruchomości oraz sposób ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczenie określają art. 112–135 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Procedurę wywłaszczenia stosuje się do nieruchomości położonych, co do zasady, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.Wywłaszczenie nieruchomości polega zaś na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego powinno być poprzedzone rokowaniami o nabycie przedmiotowej nieruchomości w drodze umowy. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia wskazanej umowy, wyznaczonego na piśmie właścicielowi. Termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań. Termin wyznacza starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W ramach odszkodowania właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.

Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, a w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, a w sytuacjach gdy ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, wartość odtworzeniowa.

Pamiętaj, że:

• Wszczęcie procedury wywłaszczeniowej nie jest ograniczone żadnym terminem i w praktyce zależy od wysokości środków przeznaczonych w budżecie gminy na inwestycje celu publicznego w danym roku.

• Właściciel nieruchomości przeznaczonej w mpzp na cele publiczne może zwrócić się do gminy z wnioskiem o wykup nieruchomości i podjąć w tym zakresie rokowania, niemniej gmina nie ma obowiązku nabycia zaoferowanych działek.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603, ze zm.);

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. 2004 r., Nr 268, poz. 2663, ze zm);

• Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717, ze zm.)

Zespół
e-prawnik.pl