Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość?

6.5.2010

Wielu ludzi nurtuje ten problem, a to ze względu na występujące od czasu do czasu „afery”. Przykładem mogą tu służyć chociażby sprzedaże kamienic przez „cudownie odnalezionych” właścicieli, a którzy - jak się później okazało - nie żyją od kilkudziesięciu lat.

Takie nieprzyjemne sytuacje podważają zaufanie ludzi do notariusza - osoby, która stoi na straży bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. I choć w większości przypadków są to obawy nieuzasadnione (notariusze są naprawdę rzetelni), jeśli ktoś jest wyjątkowo ostrożny, dodatkowo może na własną rękę sprawdzić większość spraw dotyczących nabywanej nieruchomości oraz osoby sprzedającego.

Czym jest nieruchomość?

Mimo że to pytanie może wywołać śmiech, parę kwestii wymaga wyjaśnienia.

Po pierwsze, trzeba mieć świadomość, że kupując dom tak naprawdę kupujemy działkę, na której się on znajduje, gdyż budynek jest „nierozerwalnie” związany z gruntem.

Aby wyjaśnić, dlaczego jest to tak istotne, zilustrujmy to następującym przykładem: Alojzy D. był posiadaczem (ale nie właścicielem!) gruntu, na którym wybudował dom. Załóżmy, że udało mu się ten dom komuś sprzedać. Ale umowa będzie nieważna, ponieważ tylko właściciel działki mógł to zrobić, jako formalny właściciel domu, który na niej stoi!

Zupełnie inna sytuacja miałaby miejsce w przypadku, gdyby Alojzy D. był użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym wzniósł budynek. Przepisy mówią bowiem, że budynki (i inne urządzenia) wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez użytkownika wieczystego, stanowią jego własność. Jak widać na powyższym przykładzie - określenie, czym jest nieruchomość jest bardzo ważne, bo wtedy wiemy, co może być przedmiotem kupna lub sprzedaży.

Sumując: nieruchomością zawsze będzie wyodrębniona część gruntu, która stanowi odrębny przedmiot własności. Natomiast odrębnymi nieruchomościami (a więc nie związanymi z gruntem, mogącymi być samodzielnym przedmiotem obrotu) mogą być m.in.:

budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,
lokale wyodrębnione jako samodzielne przedmioty własności (czyli np. mieszkania).

Jakie podjąć kroki, aby bezpiecznie kupić nieruchomość?

Przede wszystkim trzeba sprawdzić, kto jest jej właścicielem. Najprościej to zrobić w sądzie, w wydziale ksiąg wieczystych. Tam prosimy o księgę wieczystą danej nieruchomości. Często, aby uzyskać dostęp do księgi wieczystej, musimy znać jej numer. Jeżeli sprzedawca jej nie zna, możemy udać się do Starostwa Powiatowego, które prowadzi Ewidencję Gruntów i Budynków. Tam, znając adres nieruchomości, możemy uzyskać dostęp do numeru księgi wieczystej. W jej dziale II-gim znajdziemy wpis dotyczący osoby właściciela, przy czym może to być więcej niż jedna osoba (w takim przypadku, w umowie po stronie sprzedającego wystąpią wszyscy dotychczasowi właściciele - współwłasność). Zgodnie z tzw. zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, możemy polegać na tym, że osoba tam wpisana jest właścicielem. Jeśli zachodzą jakiekolwiek rozbieżności w brzmieniu imienia (imion) lub nazwiska (nazwisk) pomiędzy wpisem w księdze a dowodem tożsamości osoby, która nam nieruchomość sprzedaje - notariusz zobowiązany jest to sprawdzić! Czasem po prostu jest to wynik tego, że sprzedający zmienił imię czy nazwisko, ale czasem może to być sygnał, że „coś nie pasuje”. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości - żądajmy wyjaśnień!

Umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną księgą wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, jest nieważna (uchwała Sądu Najwyższego, sygn. III CZP 27/07).

Co zrobić, jeśli osoba wpisana w księdze jest zamężna czy żonata?

Noariusz nie ma obowiązku ustalenia, czy nieruchomość stanowi odrębną własność małżonka, czy też omyłkowo do księgi został wpisany tylko jeden małżonek. Jednak gdy z jakichkolwiek przyczyn dojdzie do „przeoczenia” tej nieścisłości i nieruchomość nabędziemy, ewentualne roszczenia drugiego małżonka nas dotyczyć nie będą (zgodnie z ww. zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych), chyba że o tej niezgodości wpisu z rzeczywistym stanem wiedzieliśmy lub z łatwością mogliśmy się dowiedzieć.

Co się dzieje w przypadku, gdy osoba wpisana do księgi nie żyje?

Wtedy sprzedający musi przedstawić odpowiednie postanowienie sądu, stwierdzające, że to on nabył w drodze spadkobrania tę nieruchomość (wyrok stwierdzający nabycie spadku - należy go odróżnić od wyroku przeprowadzającego dział spadku). Jeśli nieruchomość odziedziczyła więcej niż jedna osoba - wszyscy muszą wystąpić jako sprzedający. Zachodzi tu bowiem przypadek współwłasności.

Może także nastapić zbycie nieruchomości od spadkobierców osobie trzeciej, która następnie chce nam sprzedać tę nieruchomość. Jeżeli w księdze wieczystej wpisana jest osoba bedąca pierwszym spadkobiercą, należy prześledzić prawidłowość przechodzenia prawa własności tej nieruchomości od spadkobierców do aktualnego właściciela.

Nabycie nieruchomości od spadkobierców jest jednakże obciążone stosunkowo dużym ryzykiem. Najlepiej nabywać nieruchomości, które na podstawie sądowego orzeczenia lub umowy o dział spadku, stały się już przedmiotem własności lub współwłasności spadkobierców. W tym celu należy upewnić się, czy w danym, konkretnym przypadku zostało wydane takie orzeczenie lub zawarta została taka umowa

A jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej?

Wtedy bada się inne akty własności, którymi dysponuje sprzedający. Mogą to być np. tzw. AWZ-ty. tzn. akty własności ziemi. Sam jednak możesz się w tym nie połapać, więc pozostaw to zadanie notariuszowi, ale poproś go o wyjaśnienie wszelkich nurtujących cię kwestii.

Na co jeszcze zwrócić uwagę?

Koniecznie trzeba dowiedzieć się, czy w dziale III lub IV księgi nie ma żadnych wpisów, które obciążałyby daną nieruchomość. O ile jeszcze bowiem można nie martwić się, gdy na nieruchomości ciąży np. służebność drogi (tzn. właściciel sąsiedniej posesji ma prawo korzystać z drogi na naszej działce - patrz w dziale III księgi), o tyle nieprzyjemne może okazać się, że z nieruchomością związane jest czyjeś dożywocie (tzn. jakaś obca nam osoba będzie tam mieszkać aż do swej śmierci - też dział III), nie mówiąc już o przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką (bo wtedy my będziemy musieli ją spłacić - dział IV).

Trzeba również zwrócić uwagę na to, czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Jeśli nie, to wprawdzie możemy wymóc na notariuszu, aby nam taką umowę „zrobił”, ale efekt końcowy może być różny. Jeśli nasz sąsiad okaże się być człowiekiem układowym, ustanowi dla nas służebność na swojej nieruchomości (tzn. będziemy mogli korzystać z jego prywatnej drogi); ale jeżeli nie - pozostanie tylko droga sądowa, która może ciągnąć się latami, a i tak nie ma żadnej gwarancji powodzenia.

Jak bezpiecznie sprzedać nieruchomość?

Tu sytuacja jest trochę mniej skomplikowana, ponieważ nie musimy aż tak dokładnie sprawdzać osoby kupującego. Jednak pewną ostrożność trzeba zachować. Po pierwsze, jeśli kupujący nie dysponuje jeszcze odpowiednią sumą, ale deklaruje chęć kupna naszej nieruchomości w określonym terminie (np. gdy zdobędzie fundusze), możemy z nim zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży. Trzeba się postarać, aby kupujący wpłacił przy tej okazji zaliczkę. Jeżeli w określonym terminie nie przystąpi on bowiem do „definitywnej” umowy - pieniądze te będą stanowić ewentualną rekompensatę za stracony czas, kiedy to można było szukać innego kupca.

Jeśli już wszystko jest w porządku, tzn. kupujący ma odpowiednią sumę na zakup, podpisujemy umowę u notariusza. W naszym kraju ludzie wciąż bardzo lubią gotówkę, dlatego często pieniądze przechodzą na oczach notariusza z ręki do ręki, na miejscu.

Jednak coraz częściej boimy się nosić takie duże sumy przy sobie. Dlatego przekazanie/przelew pieniędzy dokonywane jest w banku. W praktyce wygląda to tak: strony stawiają się u notariusza, gdzie czeka już na nie wcześniej przygotowana i sporządzona umowa. W jego obecności umowę podpisuje sprzedający (tylko!). Następnie wszyscy jadą do banku, gdzie w obecności notariusza następuje przekazanie/przelew pieniędzy. Gdy to nastąpi, wszyscy wracają do biura i umowę podpisuje druga strona oraz notariusz. Jest to najbezpieczniejsza droga, ponieważ jeśli w banku okaże się, że na koncie kupującego nie ma pieniędzy, to wciąż jesteśmy właścicielem nieruchomości. Druga strona też jest chroniona, bo gdy sprzedający podpisze umowę i „zainkasuje” należność, nie może już nic zrobić.

Pamiętaj, że:

Notariusz zawsze musi sprawdzić tożsamość stawiających się osób (dowód tożsamości); Ty także dodatkowo możesz to zrobić;
Jeśli kupujesz nieruchomość od spadkobierców, trzeba sprawdzić, czy zapłacili oni podatek od spadku (powinni posiadać odpowiednie zaświadczenie z urzędu skarbowego); W przeciwnym razie to na ciebie może spaść ten ciężar;
Jeśli pomimo zachowania wszelkich środków ostrożności „coś nie pasuje”, lepiej wstrzymaj się z transakcją;
Jako sprzedający odpowiadasz za wady fizyczne i prawne nieruchomości, które zataiłeś, a o których kupujący nie mógł się z łatwością dowiedzieć.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami).

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.