Własność

Zawarcie umowy

Nabycie własności rzeczy od nieuprawnionego do jej rozporządzania (od niewłaściciela)

Strona 1 z 4

Do czego służą księgi wieczyste?

System ksiąg wieczystych, stanowi swoisty rejestr nieruchomości. W zasadzie każda nieruchomość powinna mieć urządzoną księgę wieczystą. W księdze takiej wpisuje się dane dotyczące położenia nieruchomości, oznaczenia działek gruntu, wchodzących w skład nieruchomości, ich wielkości, informacji czy dana nieruchomość jest zabudowana. Poza informacjami pozwalającymi na zidentyfikowanie nieruchomości, do księgi wieczystej wpisuje się również każdoczesnego jej właściciela, a jeżeli jest ich kilku, określa się również udziały jakie każdemu współwłaścicielowi w nieruchomości przysługują. Ponadto, w księdze wieczystej mogą być również ujawnione prawa, które daną nieruchomość obciążają, jak służebności gruntowe, użytkowanie, czy hipoteka. Ogólnie mówiąc, księgi wieczyste prowadzi się w celu ujawnienia stanu prawnego dotyczącego danej nieruchomości, tak, aby każdy kto jest tym zainteresowany mógł z tym stanem się zapoznać. Mając na uwadze to założenie, system ksiąg wieczystych opiera się na kilku zasadach, które przesądzają o społecznej i gospodarczej doniosłości tego systemu.

Jakie są podstawowe zasady, o które oparty jest system ksiąg wieczystych?

Do podstawowych zasad funkcjonowania ksiąg wieczystych należą:

  • zasada jawności ksiąg wieczystych, polegająca na tym, że księgi wieczyste udostępnia się do przejrzenia każdemu, kto tego zażąda, czego konsekwencją jest uregulowanie, że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej, np. osoba, która nabyła nieruchomość obciążoną hipoteką, sprzeciwia się prowadzeniu egzekucji z nieruchomości, gdyż twierdzi, że nabywając ją nic o hipotece nie wiedziała, przy czym, rzecz jasna, hipoteka była w księdze ujawniona;

  • zasada prawdziwości wpisu w księdze wieczystej, polegająca na tym, że przyjmuje się, iż to co zostało w księdze wieczystej uwidocznione jest zgodne z rzeczywistością, czyli że osobę wpisana w księdze jako właściciel uważa się istotnie za właściciela nieruchomości, natomiast osobę, która z księgi wieczystej została wykreślona, uważa się za taką, która własność nieruchomości utraciła; jeżeli prawdziwy właściciel nie jest wpisany w księdze, tylko inna osoba, może on zawsze wnieść do sądu powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;

  • zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (o czym będzie mowa niżej), chroniąca osoby trzecie, które nabyły własność nieruchomości lub inne prawo rzeczowe (np. użytkowanie) od osoby, która została wpisana do księgi jako właściciel nieruchomości (lub inny uprawniony).

Od kogo można skutecznie nabyć nieruchomość?

Zgodnie z podaną na wstępie zasadą, nieruchomość można skutecznie nabyć jedynie od właściciela. To kto jest właścicielem nieruchomości w danym momencie rozstrzyga księga wieczysta. Oznacza to tyle, że wykluczona jest możliwość nabycia nieruchomości od osoby, która nie jest wpisana w księdze wieczystej, tak w świetle prawa, jak i faktycznie, gdyż notariusz nie sporządzi umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli zbywca nie wylegitymuje się odpisem z księgi wieczystej, w której będzie ujawniony jako właściciel nieruchomości.

W związku z powyższym, umowa przeniesienia własności nieruchomości (zawsze zawierana w formie aktu notarialnego) może dojść jedynie do skutku, jeżeli zbywca będzie w księdze wieczystej uwidoczniony jako właściciel nieruchomości. Zdarzyć się bowiem mogą jednak takie sytuacje, gdy osoba wpisana jako właściciel, właścicielem tym w istocie nie jest, np. nabywca nieruchomości nie wystąpił do sądu o wpis swojego prawa do księgi wieczystej, w związku z czym jak właściciel dalej figuruje w niej zbywca. W takiej sytuacji mamy do czynienia z niezgodnością treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli rzeczywisty właściciel zauważy taką niezgodność, tzn. nie jest wpisany jako właściciel, chociaż nim jest, wówczas powinien niezwłocznie wystąpić do sądu z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż inaczej naraża się na możliwość skutecznego zbycia swojej nieruchomości przez de facto osobę nieuprawnioną

Na czym polega rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?

Jak już wyżej zaznaczono, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi zasadę, dzięki której nabywca ma pewność, że kupowana nieruchomość faktycznie stanie się jego własnością. Zasada ta jest konsekwencją zasady domniemania prawdziwości wpisu w księdze wieczystej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych gwarantuje, że własność nieruchomości, która została zbyta przez osobę wpisaną do księgi wieczystej jako właściciel, przejdzie na nabywcę, nawet jeżeli zbywca faktycznie właścicielem nie był. Oczywiście jest to reguła ogólna, którą uzupełniają jeszcze przesłanki szczegółowe, o czym jednak niżej. Działanie rękojmi wiary publicznej ujawnia się zatem w sytuacji niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, do czego może dojść np. na skutek zwykłej omyłki we wpisie do księgi wieczystej.

Śledź nas na:

Czytaj dalej (strona 1 z 4)

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: