Jak zachować ulgę mieszkaniową w podatku od spadków i darowizn sprzedając lokal przed upływem 5 lat od nabycia?

Na czym polega warunek ulgi mieszkaniowej zamieszkiwania przez obdarowanego w nabytym tytułem darowizny lub dziedziczenia lokalu przez okres 5 lat?

W art. 16 ust. 2 pkt 1-5 ustawy o podatku od spadków i darowizn ustawodawca wymienił enumeratywnie przesłanki, jakie łącznie musi spełnić nabywca, aby ulga, o której mowa w powołanym przepisie, mogła być zastosowana, a następnie kontynuowana (jej przyznanie ma bowiem charakter warunkowy i podlega kontroli urzędu skarbowego). Jedną z nich jest faktyczne zamieszkiwanie przez obdarowanego w nabytym tytułem darowizny lub dziedziczenia lokalu przez okres 5 lat (może nawet sprzedać lokal, jeśli będzie w nim mieszkał, np. na podstawie umowy najmu). Aby skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, obdarowany winien złożyć oświadczenie o spełnieniu warunków koniecznych do uzyskania ulgi wynikającej z art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Czy można zachować prawo do ulgi mieszkaniowej sprzedając lokal przed upływem 5 lat?

Zgdonie z art .16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn nie stanowi podstawy do wygaśnięcia decyzji lub ustalenia zobowiązania podatkowego:

Ad. 1. Konieczność zmiany warunków mieszkaniowych uzasadnia nagła, nieoczekiwana sytuacja życiowa, w której znalazł się podatnik (np. zmiana miejsca zatrudnienia na odległe miasto); nie można uznać za spełnienie tej przesłanki chęci polepszenia warunków mieszkaniowych. Naczelny Sąd Administracyjny, dokonując wykładni przepisu art. 16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, w wyroku z dnia 26 listopada 1998 r. III SA 1587/97 (ONSA 2000/1 poz. 17), zwrócił uwagę na to, iż w przepisie tym ustawodawca nie określił przyczyn uzasadniających konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania. Konieczność taka może być zatem uzasadniona m.in. tym, że dotychczasowe warunki mieszkaniowe nie zaspokajają w należyty sposób potrzeb mieszkaniowych podatnika. Normy zawarte w art. 16 ustawy mają zaś charakter „norm celu społecznego i są nakierowane na realizację polityki państwa w zakresie zagwarantowania obywatelom godziwych warunków mieszkaniowych”. Jedynie „uzasadniona konieczność” zmiany warunków mieszkaniowych pozwala na zachowanie prawa do przewidzianej w art. 16 ust. 1 ulgi. Nie wystarcza zatem dla spełnienia tej przesłanki zwykła potrzeba zamiany warunków mieszkaniowych. Konieczność zmiany warunków mieszkaniowych w rozumieniu art. 16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn powinna mieć charakter imperatywny, wskazujący na sytuację wyjątkową, której ważkość uzasadnia odstępstwo ze strony ustawodawcy od wymogu spełnienia do końca przesłanki z art. 16 ust. 2 pkt 5 pozwalającej na skorzystanie z ulgi podatkowej określonej w art. 16 ust. 1 tej ustawy. „Konieczność zmiany” oznacza zatem w rozumieniu art. 16 ust. 7 powyższej ustawy kwalifikowaną potrzebę dokonania takiej zmiany. Podatnik dokonując sprzedaży budynku lub lokalu objętego tą ulgą musi zdawać sobie sprawę z konieczności wykazania takich okoliczności. Stan zdrowia jest okolicznością uzasadniającą konieczność zamiany warunków mieszkaniowych, jeśli w sposób oczywisty utrudnia lub uniemożliwia realizację potrzeb mieszkaniowych w lokalu nabytym w drodze spadku lub darowizny. Jeśli do sprzedaży odziedziczonego czy darowanego mieszkania zmusza sytuacja materialna lub rodzinna, to spadkobierca zachowuje prawo do ulgi podatkowej, mimo że sprzedaż tego mieszkania następuje przed upływem 5 lat od dnia nabycia.

 Okolicznością uzasadniającą konieczność zamiany warunków mieszkaniowych pozwalającą na zachowanie prawa do ulgi może być także zły stan zdrowia, jeżeli z jego powodu nie jest możliwe zamieszkiwanie w nabytym w drodze spadku czy darowizny lokalu. Z koniecznością zmiany warunków mieszkaniowych mamy do czynienia wtedy, gdy wymagają one poprawy. Uzasadnieniem zbycia lokalu będzie więc konieczność ulokowania uzyskanych w ten sposób środków w inwestycję mającą na celu poprawę warunków mieszkaniowych, a dochowanie tego przeznaczenia należy rozumieć jako warunek zachowania ulgi.

Ad. 2. Podatnik, który spełniał wszystkie warunki do skorzystania z ulgi przy nabyciu w drodze spadku mieszkania i musiał je sprzedać przed upływem 5 lat od nabycia, ma 2 lata za zakup nowego lokum. Przy czym w tym czasie musi podpisać akt notarialny, a nie tylko wydać pieniądze. Ustawodawca dla zachowania ulgi wymaga tylko, aby nabycie nowego lokalu, budynku lub uzyskanie pozwolenia na budowę nastąpiło nie później niż w ciągu 2 lat od dnia zbycia.

Zgodnie zaś z art. 16 ust. 8 ustawy, warunek określony w ust. 2 pkt 5 (zamieszkiwania przez 5 lat w nabytym w drodze darowizny czy dziedziczenia lokalu) uważa się za spełniony również wtedy, gdy budynek lub lokal został zbyty przed rozpoczęciem zamieszkiwania ze względu na konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a nabycie innego budynku lub uzyskanie pozwolenia na jego budowę albo nabycie innego lokalu nastąpiło nie później niż w ciągu 2 lat od dnia zbycia. W orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 listopada 1998 roku (sygn. akt III S.A. 1587/97, publik ONSA 2000/1/17) za przesłanki uzasadniające zbycie lokalu (w warunkach art. 16 ust. 8 ustawy) Sąd uznał trudne warunki materialne podatnika, w sytuacji, gdy przeznaczył on środki pieniężne na zakup lokalu o mniejszej powierzchni i z niższym czynszem, w wyniku czego nastąpiła poprawa położenia materialnego podatnika.

A co, jeśli jednak nie zostaną spełnione warunki zachowania ulgi?

Okoliczność nie dopełnienia przez podatnika wszystkich przesłanek warunkujących zachowanie omawianej ulgi przesądza o opodatkowaniu zawartej umowy darowizny lub dziedziczenia. Kwota należnego podatku od spadków i darowizn wynikać będzie z decyzji naczelnika urzędu skarbowego i uzależniona jest od wysokości podstawy opodatkowania, którą w myśl art. 7 ust. 1 stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, przy czym na wysokość podatku (obliczonego wg skal zawartych w art. 15) wpłynie fakt zaliczenia obdarowanego do I grupy podatkowej i wynikające z tego faktu wyłączenie z podstawy opodatkowania kwoty wolnej, o której mowa jest w art. 9 ust.1 pkt 1 przedmiotowej ustawy. Nie ma w tym przypadku podstaw do naliczania odsetek, bo to nie jest zaległość podatkowa. Podatek ustalony w takiej decyzji należy zapłacić w ciągu 14 dni od jej doręczenia.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Tekst jedn.: Dz. U. 2009 r. Nr 93 poz. 768 ze zm.)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl