Poluzowany program społecznego budownictwa czynszowego

Ustawa z dnia 22 czerwca 2017 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw ma na celu ułatwienie realizacji inwestycji budownictwa mieszkaniowego nie tylko w formie mieszkań na wynajem, ale także w formie spółdzielczych mieszkań lokatorskich.

Mniej ograniczeń

Wyeliminowanie barier w ubieganiu się o finansowanie zwrotne w ramach rządowego programu popierania budownictwa czynszowego oraz sygnalizowanych przez inwestorów problemów wynikających z eksploatacji lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach programu – to główne cele nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Nowelizacja ma być odpowiedzią na sygnalizowane przez inwestorów bariery udziału w programie: finansowanie wyłącznie lokali na wynajem, bez możliwości finansowania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, bezwzględny warunek przeznaczenia minimum 50% lokali dla osób wychowujących co najmniej jedno własne lub przysposobione dziecko, bariery w finansowaniu przedsięwzięć, problemy wynikające z dalszej eksploatacji lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach programu, w tym znacznie obniżone w wyniku ostatniej nowelizacji limity dochodowe najemców w zasobach na wynajem, zaostrzone zasady podnoszenia czynszu osobom o dochodach przekraczających, nawet nieznacznie, limity określone ustawą czy mechanizm waloryzacji wpłaconej partycypacji w kosztach budowy lokali.

W celu ułatwienia finansowania przedsięwzięć realizowanych w ramach programu społecznego budownictwa czynszowego podwyższono maksymalny poziom kwoty partycypacji najemcy w kosztach budowy lokalu z 25% do 30%, co ma zapewnić większą elastyczność wymaganą na etapie finansowania, a także wpłynąć na niższe czynsze w zasobach towarzystw budownictwa społecznego. Ponadto doprecyzowano wzór do obliczenia kwoty zwracanej partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego.

Zmiany mają też na celu ułatwienie inwestorom realizacji przedsięwzięć poprzez dopuszczenie możliwości finansowania zwrotnego budowy mieszkań spółdzielczych lokatorskich. Obecnie w ramach programu możliwe jest ubieganie się o finansowe wsparcie jedynie na budowę lokali mieszkalnych na wynajem. W ramach zmian umożliwiono finansowanie budowy dodatkowych powierzchni użytkowych, które będą służyły zaspokajaniu potrzeb osób starszych (np. pomieszczeń rekreacyjnych czy ambulatoryjnych). Koszty związane z ich utrzymaniem będą ponosić najemcy w równych częściach.

Zrezygnowano z obowiązku zawarcia w treści umowy pomiędzy kredytobiorcą a gminą zobowiązania, wskazującego minimalną liczbę lokali mieszkalnych utworzonych w wyniku realizacji przedsięwzięcia, których najemcami będą osoby wychowujące przynajmniej jedno własne lub przysposobione dziecko na poziomie nie mniejszym niż 50% wszystkich lokali. W dużej mierze stanowiło to barierę uczestnictwa w programie dla społeczności lokalnych o niższym udziale rodzin z dziećmi. Preferencje dla osób wychowujących dzieci zostaną jednak zachowane dzięki wzmocnieniu wagi kryterium punktowego "adresowanie nowych mieszkań do osób wychowujących dzieci", zawartego w rozporządzeniu.

Wprowadzono zasadę, zgodnie z którą osoba fizyczna, która zawarła z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy, pod warunkiem że najemca jest małżonkiem, krewnym albo powinowatym tej osoby.

Zmienione limity dochodowe

Podwyższono limity dochodowe uprawniające do najmu lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy z budową lokalu było związane zawarcie umowy partycypacji przewidującej udział w kosztach przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego na poziomie nie niższym niż 10%. Uzasadnieniem dla zmiany jest fakt, że nowelizacja ustawy z 10 września 2015 r. obniżająca poziom limitów dochodowych mogłaby w niektórych sytuacjach powodować trudności w egzekwowaniu od najemcy należności wynikających z użytkowania mieszkania w przypadku utraty zatrudnienia przez jednego z członków gospodarstwa domowego.

Ważną zmianą, z punktu widzenia najemcy, jest przyjęcie bardziej elastycznych zasad w przypadku przekroczenia przez najemcę określonych w ustawie progów dochodowych. Zrezygnowano m.in. z obowiązku automatycznego podwyższania stawki czynszu w przypadku niewielkiej nawet nadwyżki uzyskiwanych dochodów w ramach gospodarstwa domowego.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Ustawa wejdzie w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

Zmiany mają przede wszystkim charakter regulacyjny, ich efektem będzie zwiększenie efektywności zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób spełniających warunki do najmu lokalu mieszkalnego powstałego z udziałem finansowania zwrotnego poprzez jeszcze większe zainteresowanie inwestorów tego budownictwa udziałem w programie.

- "Dostosowujemy program budownictwa społecznego do zmieniających się potrzeb. Jestem pewny, że zmiany umożliwią powstanie większej liczby mieszkań. Celem jest większe zainteresowanie inwestorów udziałem w programie. Na zmiany w programie budownictwa społecznego oczekiwały spółdzielnie mieszkaniowe" – podkreślił po uchwaleniu nowelizacji ustawy wiceminister infrastruktury i budownictwa Kazimierz Smoliński.

A.J.
Zespół e-prawnik.pl