Testament najprostszym sposobem przekazania majątku - opinia prawna

Opinia prawna

1. Darowizna

Instytucja darowizny uregulowana jest w kodeksie cywilnym w art. 888 - 902. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Zobowiązanie darczyńcy musi być nieodpłatne.. Umowa darowizny, która jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości (czyli konkretnej, określonej rzeczy jaką w tym wypadku jest mieszkanie Pana ciotki, a precyzyjniej własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu) wywołuje również skutek rozporządzający w postaci przeniesienia własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bez konieczności dokonania faktycznego przeniesienia posiadania rzeczy, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej lub strony inaczej postanowiły. Do przeniesienia własnościowego prawa do lokalu ustawa przewiduje formę aktu notarialnego (art. 223 §5 Prawa spółdzielczego).
Jeżeli chodzi o darowiznę własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego, ustawa nie wprowadza tu bezpośrednio zakazu dokonania jej z zastrzeżeniem warunku lub terminu. W Pana przypadku wydaje się zatem iż mogłoby wchodzić zastrzeżenie warunku (wywołanie skutku czynności prawnej po śmierci darczyńcy) Przepisy prawa spółdzielczego wprowadzają jednak dodatkowe warunki skutecznego nabycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

Mianowicie skuteczność zbycia własnościowego prawa do lokalu zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Jest to warunek konieczny. Nie można też zbyć prawa do części lokalu mieszkalnego. Co do formy czynności prawnej ustawa jak to było zaznaczane wcześniej nakazuje by umowa zbycia własnościowego prawa do lokalu została zawarta w formie aktu notarialnego. Co do samego przyjęcia w poczet członków to należy zaznaczyć, iż spółdzielnia nie może odmówić nabywcy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu przyjęcia w poczet członków. Jednak w Pana przypadku skonstruowanie umowy darowizny w taki sposób, iż własność spółdzielczego prawa do lokalu przechodziłaby na Pana syna w momencie śmierci darczyńcy powodowałoby dodatkowe komplikacje co generalnie zdaniem opiniującego pozwala na rozważenia jej w sferze teoretycznej (notariusze zapewne z rezerwą przystawaliby na taką jej konstrukcję) Tym bardziej, że istnieją inne instytucje pozwalające osiągnąć przez Pana zamierzony skutek w dużo prostszy sposób o czym mowa będzie dalej. Komplikacje jakie się pojawiają to na przykład fakt, iż w taki sposób skonstruowana umowa powodowałaby, iż możliwość przyjęcia nabywcy w poczet członków następowałoby w jakieś dalekiej perspektywie. Obecnie zaś ustawodawca poprzez regulacje prawne zmierza do wyeliminowania z obrotu prawnego takiego prawa jakim jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu (prawa te na wniosek uprawnionego ulegają przekształceniu we własność) zatem w sytuacji gdyby przed śmiercią darczyńcy nastąpiło przekształcenia tego prawa we własność pod dużym znakiem zapytania znalazła by się ważność umowy przenoszącej własność spółdzielczego prawa do lokalu skoro skutek rozporządzający w postaci przeniesienia własności spółdzielczego prawa do lokalu miałby nastąpić z chwilą śmierci ciotki, a wtedy przysługiwałoby jej prawo własności lokalu. W odróżnieniu bowiem od ograniczonych praw rzeczowych własność nie może być przenoszona pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu (art. 157 kc ) Zresztą może się Pan spotkać ze stanowiskiem, którego to opiniujący nie podziela, iż przywołany przepis należy stosować również odpowiednio do spółdzielczego prawa do lokalu.

Wydaje się jednak w postawionym przez Pana pytaniu, iż warunek powiązania śmierci ciotki z możliwością zamieszkania w jej mieszkaniu pańskiego syna można by skonstruować inaczej.

Otóż ciotka darowuje Pańskiemu synowi mieszkanie (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu) co powoduje, iż przechodzi na niego z chwilą zawarcia tej umowy to prawo (rzeczą dodatkową jest przyjęcie w poczet członków spółdzielni), obdarowany zaś zobowiązuje się w kolejnym punkcie umowy, iż do czasu śmierci darczyńcy nie będzie zamieszkiwał w tym mieszkaniu, a darczyńca może do czasu swojej śmierci korzystać z mieszkania na zasadzie używania go (używanie jest w istocie swojej bezpłatne). Zobowiązanie takie jednak wywierałoby skutki li tylko w sferze stosunków zobowiązaniowych, a nie respektowanie go pociągałoby za sobą tylko odpowiedzialność odszkodowawczą. W Pana sytuacji na co zapewne zwróciłby uwagę darczyńcy notariusz mogłoby to na przykład spowodować, iż obdarowany mógłby zbyć, lub obciążyć własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, a ewentualny nabywca, czy wierzyciel korzystający z zabezpieczenia nie miałby obowiązku respektowania zapisu, iż ciotka ma prawo do śmierci zamieszkiwać w mieszkaniu.

2. Skutki podatkowe dokonania darowizny

Obowiązek podatkowy zgodnie z art. 5 ustawy podatek od spadku i darowizn Dz. U. 1997 r. nr 16 poz.89 z późn. zm.) w wypadku darowizny ciąży solidarnie na obdarowanym i darczyńcy. Powstaje on z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy, z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia. Jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń. Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw. Natomiast wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego Samą wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

Pana syn, jako że jest zstępnym rodzeństwa darczyńcy należy do grupy drugiej. Podatek dla tej grupy wynosi:

• od wartości 9 660 - 7%,
• od wartości (9 660-19 320) -676 zł 20 gr. i 9% od nadwyżki ponad 9 660 zł,
• od wartości 19 320 -1 545 zł 60 gr. i 12% od nadwyżki ponad 19 320 zł.

Poboru podatku dokona notariusz przy okazji zawierania umowy darowizny.
Za wartość przedmiotu czynności notarialnej przyjmuje się wartość podaną przez stronę (strony) czynności z uwzględnieniem zasad przewidzianych w ustawie o podatku od spadków i darowizn albo o podatku od czynności cywilnoprawnych

3. Czy istnieje konieczność przepisania własności mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej i w jakim terminie?

Tak jak już wyżej wspomniano do skutecznego nabycia spółdzielczego prawa do lokalu obok umowy w formie aktu notarialnego konieczne jest nabycie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnia jednak ma obowiązek przyjąć w poczet członków nabywcę takiego prawa.

Warunkiem przyjęcia na członka jest złożenie deklaracji. Podpisana przez przystępującego do spółdzielni deklaracja powinna zawierać jego imię i nazwisko oraz miejsce zamieszkania, a jeżeli przystępujący jest osobą prawną - jej nazwę i siedzibę, ilość zadeklarowanych udziałów, dane dotyczące wkładów, jeżeli statut ich wnoszenie przewiduje, a także inne dane przewidziane w statucie. Obowiązuje tu termin sześciomiesięczny, liczony od dnia ustania członkostwa zbywcy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Konsekwencją niedotrzymania terminu sześciu miesięcy od dnia ustania członkostwa z innych przyczyn niż śmierć członka będzie wygaśnięcie własnościowego prawa do lokalu, chyba że członek przed upływem tego terminu wskaże osobę, której zbył prawo, a osoba ta złoży deklarację członkowską.

4. Jakie czynności Ciotka powinna podjąć (wykonać) i jakie będą tego koszty?

Jeżeli Pana ciocia zdecyduje się na dokonanie darowizny, bez wspomnianego przez Pana zastrzeżenia, powinniście Państwo zawrzeć stosowną umowę u notariusza w formie aktu notarialnego. Następnym krokiem potrzebnym do skutecznego przeniesienia prawa jest nabycie członkostwa w spółdzielni przez pana syna. W tym celu winien on złożyć w spółdzielni pisemną deklarację członkostwa.

Jeżeli chodzi o koszty to złożą się na nie wcześniej opisane:

• taksa notarialna (przy czym maksymalna stawka wynagrodzenia zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej).

Maksymalna stawka wynagrodzenia wynosi od wartości:
1) do 5 000 zł - 200 zł,
2) powyżej 5 000 zł do 15 000 zł - 200 zł + 3% od nadwyżki powyżej 5 000 zł,
3) powyżej 15 000 zł do 30 000 zł - 500 zł + 2% od nadwyżki powyżej 15 000 zł,
4) powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 800 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 100 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
6) powyżej 1 000 000 zł - 5 800 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł

• podatek od spadku i darowizn (opisany w pkt. 2 i poniżej)

5. A może w formie spadku (testament), po śmierci Ciotki, będzie prościej i taniej, Ciotka ma rodzeństwo (siostrę z mężem oraz brata z żoną i dwójką dzieci).

W przedstawionej przez Pana sytuacji, w której de facto wynika, że dana osoba nie chce wyzbywać się mieszkania za życia (chęć wyłącznego prawa korzystania z mieszkania) testament rzeczywiście stanowiłby najprostsze i najtańsze rozwiązanie. Własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem dziedzicznym i jako takie może zostać nabyte w drodze dziedziczenia. Testament może zostać sporządzony w dowolnej formie. Najprostszą formą testamentu jest spisanie go w całości własnoręcznie, opatrzenie go datą i podpisem. Testament można również sporządzić w formie aktu notarialnego. Koszt sporządzenie testamentu u notariusza wynosi 50 zł. Należy również pamiętać, że spadkodawca może w każdej chwili testament odwołać w całości, jak też jego poszczególne postanowienia.

Jedynym problemem, który mógłby tutaj powstać jest uprawnienie innych osób do zachowku. Uprawnionymi do zachowku są zstępni, małżonek oraz rodzice spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Osobom tym należą się, jeżeli są uprawnionymi trwale niezdolnymi do pracy albo jeżeli są zstępnymi małoletnimi dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by im przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach połowa wartości tego udziału. Jeżeli uprawniony do zachowku nie otrzymał go, a to z powodu uczynionej przez spadkodawcę na rzecz innej osoby darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.

Jeżeli chodzi o obowiązek podatkowy to leżący on po stronie spadkobiercy i powstaje z chwilą przyjęcia spadku. Podstawę opodatkowania oblicza się podobnie jak w przypadku podatku od darowizny, co zostało omówione wyżej. Natomiast warto jeszcze zaznaczyć o uldze podatkowej jaką przyznaje art. 16 ustawy prawo podatkowe od spadku i darowizn. W przypadku mianowicie nabycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym w drodze spadku lub darowizny przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej, w drodze spadku przez osoby zaliczane do II grupy podatkowej, oraz w drodze spadku przez osoby zaliczane do III grupy podatkowej, sprawujące przez co najmniej dwa lata opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie umowy zawartej z nim przed organem gminy nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich wartości do łącznej wysokości nie przekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Pana syn, jako że jest zstępnym rodzeństwa darczyńcy należy do II grupy i będzie mógł skorzystać z tej ulgi jako osoba nabywająca prawo w drodze dziedziczenia( w przypadku darowizny uprawnionymi do ulgi są osoby z I grupy). Aby ulga, o której mowa wyżej mogła znaleźć zastosowanie osoba uprawniona musi spełniać jeszcze łącznie określone następujące warunki:
1) nabywca jest obywatelem polskim lub ma miejsce stałego pobytu w Polsce,
2) nie jest właścicielem innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, bądź będąc nim przeniesie własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy,
3) nie dysponuje spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu lub nie jest właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekaże je zstępnym lub przekaże do dyspozycji spółdzielni, w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego,
4) nie jest najemcą lokalu lub budynku lub będąc nim rozwiąże umowę najmu,
5) będzie zamieszkiwać w nabytym lokalu lub budynku przez 5 lat:
a) od dnia złożenia zeznania podatkowego - jeżeli w chwili złożenia zeznania nabywca mieszka w nabytym lokalu lub budynku,
b) od dnia zamieszkania w nabytym lokalu lub budynku - jeżeli nabywca zamieszka w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego.
Jak z powyższego widać wydaje się ze względów kosztowych w szczególności ulgę podatkową najkorzystniejsze jest nabycie mieszkania (własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) w drodze spadku.