legalizacja samowoli budowlanej.

Odpowiedź prawnika: legalizacja samowoli budowlanej.

Niniejsza opinia prawna sporządzona została w oparciu o przepisy następujących aktów prawnych

- ustawy z dnia 24 października 1974 roku Prawo budowlane, dalej: „pr. bud.” (Dz. U. 1974 nr 38 poz. 229),

- ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. 194 nr 89 poz. 414 ze zmianami),

- ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego, dalej: „k.p.a” (Dz. U. 1960 nr 30 poz. 168 ze zmianami) oraz poglądy orzecznictwa w przedmiotowym zakresie.

W przeciągu kilku ostatniego 30-lecia ustawa Prawo budowlane zmieniała się kilkakrotnie. Toteż, bardzo istotnym jest prawidłowe ustalenie, jaki stan prawny należy brać pod uwagę w przypadku podejmowania postępowania legalizacyjnego - czy z daty rozpoczęcia budowy, daty jej zakończenia, czy też wreszcie może z daty rozpoczęcia procedury naprawczej. Należy wskazać, że istotną wydaje się być data wzniesienia obiektu budowlanego – tj. data, kiedy zakończono budowę i to w taki sposób, że obiekt nadaje się do użytkowania (chociaż w orzecznictwie – pojawiają się wpadkowo i inne poglądy).

 Jeżeli budowę zakończono przed 1 stycznia 1995 roku, to wówczas stosujemy ustawę z 1974 roku (nawet jeżeli obiekt budowlany wzniesiono w latach 60 – tych). Jeżeli natomiast zakończono budowę po 1 stycznia 1995 roku, to wówczas stosujemy ustawę aktualnie obowiązującą. Z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego wynika, że w tym konkretnym przypadku to właśnie ten akt prawny znajdzie zastosowanie.

Zgodnie z ówczesną ustawą roboty budowlane, za wyjątkiem rozbiórek można było rozpocząć po uprzednim uzyskaniu pozwolenia na budowę(art. 28 ust. 1 pr.bud.).

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazuje: „zdaniem NSA wyrażonym w wyroku z 30 stycznia 2009 r. (sygn. akt II OSK 29/08) samowola powstała pod rządami prawa budowlanego z 1974 r., co przesądza o konieczności zastosowania do legalizacji samowoli przepisów tej właśnie ustawy, a nakaz wykonania określonych czynności w celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie wydany na podstawie art. 42 prawa budowlanego z 1974 r. winien skutkować zastosowaniem trybu i przesłanek ujętych w tym przepisie. Oznacza to, że do udzielenia pozwolenia na użytkowanie w przypadku legalizacji samowoli budowlanej powstałej przed 1995 r. należy stosować art. 42 ustawy – Prawo budowlane z 1974 r., a nie art. 55 ustawy – Prawo budowlane z 1994 r.”

W ustawie z 1974 roku, w art. 37 ust. 1 pr. bud. ustawodawca wskazał, kiedy obiekty budowlane lub ich części podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń. Były to sytuacje, gdy organ stwierdził, że obiekt budowlany lub jego część: 

1) znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo jest przeznaczony pod innego rodzaju zabudowę, lub 

Korzystając z wykładni a contrario należy stwierdzić, że w takim razie możliwe jest zastosowanie procedury naprawczej (zalegalizowanie samowoli budowlanej), gdy obiekt budowlany lub jego część znajduje się:

1) na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym jest przeznaczony pod zabudowę 

Pozwolenie na użytkowanie wydawane było na podstawie art. 42 pr. bud., który stanowił:

1. Inwestor, właściciel lub zarządca może przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego, co do którego wydano przewidziany w art. 40 nakaz dokonania zmian lub przeróbek, dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie wydanego przez właściwy terenowy organ administracji państwowej. 

Postępowanie w sprawie wydania pozwolenia na użytkowanie na podstawie art. 42 pr. bud. nie ograniczało kręgu stron postępowania jedynie do inwestora (tak jest obecnie) wówczas należało stosować ogólną definicję strony z przepisu art. 28 k.p.a, - każdy czyich praw lub obowiązków dotyczy dane postępowanie.

„Organ także stosując przepisy ustawy z 1974 roku nie ma podstaw do żądania oświadczenia o prawie do dysponowania terenem na cele budowlane. Nie ma uzasadnienia prawnego dla żądania przedłożenia – poza oświadczeniem uprawnionej osoby o wykonaniu obiektu w sposób zgodny z zasadami sztuki budowlanej i inwentaryzacją powykonawczą obiektu – dowodu stwierdzającego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 3 sierpnia 2006 r., II SA/Bk 141/06)

Z art. 42 ust. 3 pr. bud. wynika, że podstawą do wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, w stosunku do którego wydano nakaz dokonania zmian lub przeróbek, jest wy- łącznie stwierdzenie zdolności do użytku wykonanego obiektu.

W kontekście niniejszej opinii istotne też jest, jakie przepisy dotyczące prawa planowania przestrzennego należy brać pod uwagę przy legalizacji samowoli budowlanej. Nie ma w tym zakresie jednolicie prowadzonej linii orzeczniczej. Z jednej strony sądy wskazują, że: „istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy jest to, jaki plan obowiązywał w dacie budowy przedmiotowego obiektu, a nie to, jaki plan będzie obowiązywał w przyszłości" (zob. wyrok NSA z dn. 19.05.1999 r., sygn. akt: IV SA 196/06, LEX Omega nr 47287

Z drugiej zaś z kolei, że: y Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 listopada 2007 r., (sygn. II OSK 1454/06), wskazał, iż „stosując przepis art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229 ze zm.) w związku z art. 103 ust. 2 Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) organ nadzoru budowlanego powinien ustalić przeznaczenie terenu na którym położony jest obiekt budowlany będący przedmiotem postępowania - według przepisów o planowaniu przestrzennym, w tym przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązujących w dacie rozstrzygania sprawy przez ten organ.”

Co z kolei pozwala na konkluzję, że można zastosować przepisy „względniejsze” dla zainteresowanego legalizacją, pod warunkiem, że na tę legalizację pozwalają.

Bardzo ważnym aspektem, który zresztą został przez Panią poruszony jest kwestia opłat legalizacyjnych. Pod reżimem ustawy z 1974 roku takich opłat nie było. Obecnie są one dość wysokie, jednakże od niedawna istnieje możliwość rozłożenia ich na raty, a nawet umorzenia.

Dla Pani korzystniejszym byłoby więc zalegalizowanie samowoli budowlanej na podstawie przepisów ustawy z 1974 roku. Zresztą wskazuje na to stan faktyczny przez Panią opisany. Proszę jednak mieć na uwadze, że problematyczne może być udowodnienie organowi, że wła- śnie ustawa z 1974 roku znajdzie zastosowanie, chociażby z tego względu, że rejestry wydanych pozwoleń na budowę są prowadzone dopiero od 1999 roku.

W sprawie wszczęcia postępowania legalizacyjnego proszę zwrócić się do właściwego, ze względu na miejsce położenia nieruchomości, inspektora nadzoru budowlanego. Organ bierze pod uwagę przepisy prawa oraz postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oczywiście, o ile taki istnieje. Pod uwagę bierze się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący w dacie dopuszczenia się samowoli, a jeżeli jego ustalenia były niekorzystne dla inwestora, to obecnie obowiązujący (jeżeli taki jest).

Podsumowanie: