Lekka ścianka na poddaszu a pozwolenie na budowę
Pytanie:
"Rok temu nabyłem od naszej wspólnoty mieszkaniowej 12 m2 powierzchni wspólnego strychu przylegającej bezpośrednio do mojego mieszkania, w celu jego przyszłego powiększenia. Przed trzema miesiącami odgrodziłem te powierzchnie lekką ścianką z płyt gipsowo-kartonowych (g-k) ustawionej częściowo na murowanych ścianach nośnych i belce stropowej w podłodze. Ściana ta pokryta jest pytami g-k tylko od strony części wspólnej strychu - wewnętrzna warstwa będzie zamontowana przy planowanej w przyszłości przebudowie. W celu umożliwienia dostępu do tej powierzchni dodatkowo zamontowałem drzwi w drewnianej ścianie stanowiącej część mojego mieszkania strychowego. W wyniku oględzin nadzór budowlany stwierdził, że w oparciu o art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994r. prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2006r. nr 156, poz. 1118 z późniejszymi zmianami) jest to przebudowa budynku, w tym wypadku strychu i mieszkania do której można przystąpić po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę według art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 (tekst jednolity Dz.U. z 2006r. nr 156, poz. 1118 z późniejszymi zmianami). Zakwalifikowanie to poskutkowało nakazem wstrzymania prac budowlanych i prowadzeniem postępowania w trybie art. 50 i art. 51 prawa budowlanego jak wyżej. Do tej decyzji przysługuje mi prawo do zażalenia w ciągu 7 dni. Decyzje te zupełnie mnie zaskoczyły, ponieważ przed postawieniem tej ścianki konsultowałem się z architektami i uzyskałem za każdym razem opinię, że taka ścianka nie wymaga żadnych pozwoleń. Prace przeze mnie wykonane nie są ani remontem ani przebudowa mieszkania i ograniczyły sie tylko do wstępnego odgrodzenia mojej własności nie ingerując w konstrukcje i statykę budynku - całkowita przebudowa mieszkania wraz z projektem i pozwoleniem budowlanym planowana jest dopiero w przyszłości. Czy wykonane przeze mnie prace kwalifikuje się tak, jak wymieniono w w/w decyzji? Czym jest postępowanie nadzoru budowlanego w w/w trybie art. 50 i 51 prawa budowlanego? Czy zażalenie na decyzję organu nadzoru budowlanego wymaga specjalnej formy i ewentualnie co powinno zawierać? Czy istnieje inna możliwość zaprotestowania przeciw tej decyzji?"
Odpowiedź prawnika: Lekka ścianka na poddaszu a pozwolenie na budowę
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż dokonał Pan adaptacji strychu. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy prawo budowlane, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Z kolei, zgodnie z art. 3 ust. 7 w/w ustawy, przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. W przedstawionym stanie faktycznym będziemy więc mieli do czynienia z przebudową, przez co należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Zgodnie z wyrokiem wojewódzkiego sądu administracyjnego z 2006 r. (II SA/Bk 428/2006) adaptacja to przystosowanie budynku do innego użytku, do nowych potrzeb, przerobienie dla nadania innego charakteru...
Jak więc wynika z w/w przepisów i orzecznictwa, adaptacja strychu (postawienie ścianki) spowodowała zmianę parametrów użytkowych przedmiotowej nieruchomości, w związku z czym konieczne jest w tym przypadku uzyskanie pozwolenia na budowę.
Zgodnie z art. 50 ust. 1 pkt 1 ustawy prawo budowlane, właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia.
W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych należy:
-
podać przyczynę wstrzymania robót;
-
ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń.
W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych można nałożyć obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz.
Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia, chyba że w tym terminie zostanie wydana decyzja, o której mowa w art. 50a pkt 2 (właściwy organ w przypadku wykonywania robót budowlanych - pomimo wstrzymania ich wykonywania postanowieniem, o którym mowa w art. 50 ust. 1 - nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego); albo w art. 51 ust. 1.
Na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych służy zażalenie.
Zgodnie, bowiem z art. 51 ust. 1 w/w ustawy, przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych, właściwy organ w drodze decyzji:
-
nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo
-
nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo
-
w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę - nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.
Ustawa nie przewiduje szczególnej formy zażalenia na postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych. Zażalenia wnosi się w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia postanowienia stronie, a gdy postanowienie zostało ogłoszone ustnie - od dnia jego ogłoszenia stronie (art. 141 kpa). Zgodnie z art. 144 w zw. z art. 128 kpa, zażalenie nie wymaga szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy, jeżeli z zażalenia wynika, że strona nie jest zadowolona z wydanego postanowienia. Składający zażalenie nie musi więc formułować konkretnych zarzutów wobec postanowienia. Należy również wskazać, że organ odwoławczy nie jest związany granicami wniesionego zażalenia. Skarżący w zażaleniu:
-
wskazuje postanowienie, od którego się odwołuje;
-
organ który wydał postanowienie;
-
wyraźnie wskazuje, iż strona nie jest zadowolona z wydanego postanowienia;
-
przedstawia poprzednie swoje żądania uzasadniając, iż wydanie zaskarżonego postanowienia narusza jego interesy i prawa.
Zaznaczamy, iż w przedstawionym stanie faktycznym doszło do wydania postanowienia - nie decyzji, a w związku z tym na obecnym etapie postępowania jedynym środkiem odwoławczym jest zażalenie na przedmiotowe postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych.
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?