Remont balustrad balkonów we wspólnocie

Odpowiedź prawnika: Remont balustrad balkonów we wspólnocie

Sąd Najwyższy w Uchwale Izby Cywilnej z dnia 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08) słusznie zauważył, że jednoznaczne zakwalifikowanie balkonu jako nieruchomości wspólnej lub wyłącznej własności właściciela danego lokalu, nie jest możliwe.W uzasadnieniu czytamy, że  "Nie można mieć wątpliwości, że balkon jest częścią budynku, a w tej sytuacji ustawową przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie, że nie służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu. W przeciwnym razie, a więc w sytuacji gdy będący częścią budynku balkon służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, nie można go uznać za element nieruchomości wspólnej, a wówczas pozostaje jedynie możliwość kwalifikowania go jako części składowej lokalu mieszkalnego".

Status prawny balkonu uzależniony jest więc od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna danego budynku. Jeżeli balkon jest przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu, ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku, to niewątpliwie należy uznać, że jest on częścią nieruchomości wspólnej. Jeśli natomiast dostęp do balkonu jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego i służy on do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu, to zasadniczo balkon nie jest częścią nieruchomości wspólnej i stanowi część składową lokalu mieszkalnego.

Zasadą jest więc, że indywidualny balkon każdego właściciela lokalu nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej. Jednak w uzasadnieniu do przytoczonego orzeczenia Sąd Najwyższy stwierdził, że: „Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji - z mocy art. 3 ust. 2 ustawy - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną”.

Konsekwencją powyższego jest przyjęcie z mocy art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację części balkonu stanowiących nieruchomość wspólną, stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.