Zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości od 2019 r.

1 stycznia 2019 r. zmieniły się przepisy regulujące opodatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, obowiązujące już ponad 10 lat.

Czego dotyczą nowe przepisy?

Z dniem 1 stycznia 2019 r. weszła w życie ustawa z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, która znowelizowała m.in. ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwaną dalej „ustawą o PIT”) w zakresie zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Obowiązujące od 1 stycznia 2019 r. zmiany odnoszą się przede wszystkim do spadkobierców zbywających nieruchomości nabyte w spadku i są ukierunkowane na pełniejszą realizację na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych sukcesji praw spadkodawcy związanych z odziedziczoną nieruchomością.

Ponadto zmiany dotyczą współmałżonków i byłych małżonków oraz warunków korzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Zmiany w zakresie opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości

Zmiany dotyczące spadkobierców zbywających nieruchomości nabyte w spadku

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o PIT, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje wtedy, gdy zbycie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Dodany przepis art. 10 ust. 5 ustawy o PIT stanowi, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczony będzie od daty nabycia przez spadkodawcę.

Natomiast nowy przepis art. 10 ust. 7 ustawy o PIT doprecyzowuje, że nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Zmiany dotyczą również regulacji w zakresie ustalania kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w spadku. Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o PIT, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2018 r., określał zamknięty katalog kosztów uwzględnianych przy zbyciu nieruchomości nabytych tytułem darmym. Mianowicie, za takie koszty, są uznawane wyłącznie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Znowelizowany przepis art. 22 ust. 6d ustawy o PIT umożliwia zaliczenie do kosztów podatkowych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nabyte były w drodze spadku, również:

• koszty nabycia (wytworzenia) tej nieruchomości poniesione przez spadkodawcę oraz 
• ciężary spadkowe. 

Przy tym podatnik może uwzględnić w kosztach podatkowych ciężary spadkowe poniesione zarówno przed, jak i po uzyskaniu przychodu, a także po złożeniu zeznania PIT-39.

Zmiany dotyczące współmałżonków oraz byłych małżonków

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o PIT, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw majątkowych powstaje wtedy, gdy zbycie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Dodany przepis art. 10 ust. 6 ustawy o PIT stanowi zaś, że w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zmiany dotyczące stosowania tzw. ulgi mieszkaniowej

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2018 r.), zwalniał z opodatkowania dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli podatnik wydatkuje przychód na własne cele mieszkaniowe, nie później niż w okresie dwóch lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło zbycie.

Wprowadzona zmiana polega zaś na wydłużeniu obowiązującego „dwuletniego” okresu do lat trzech.

Ponadto dodany przepis art. 21 ust. 25a ustawy o PIT doprecyzowuje, że w ustawowym terminie powinno dojść do nabycia prawa własności nieruchomości, by ponoszone wydatki na własne cele mieszkaniowe zostały uwzględnione w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej.

Natomiast znowelizowany przepis art. 21 ust. 26 ustawy o PIT umożliwia zaliczanie do wydatków na własne cele mieszkaniowe również wydatków na przebudowę, remont lokalu, poniesione jeszcze zanim podatnik stanie się jego właścicielem. Warunkiem będzie jednak, by podatnik stał się właścicielem tego lokalu przed upływem 3-letniego terminu, licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2159);
• ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.).

A.J.
Zespół e-prawnik.pl