Podstawa opodatkowania podatkiem od nieruchomości dla budowli

Kiedy nieruchomość jest "związana z prowadzeniem działalności gospodarczej"?

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, chyba że nie są lub nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. O zaliczeniu więc do kategorii nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej decyduje tylko i wyłącznie fakt posiadania przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przedmiotu opodatkowania (budynków, budowli czy gruntów).

Jaka wartość stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości dla budowli?

Zgodnie z przepisem art. 4 ust. 1 pkt 3 wskazanej wyżej ustawy, podstawę opodatkowania dla budowli stanowi ich wartość ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne. Natomiast w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych podstawą opodatkowania jest ich wartość z dnia 1 stycznia tego roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Jezeli jednak od budowli lub ich części nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa, określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego. Użyte przez ustawodawcę sformułowanie "wartość ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego" wskazuje jednoznacznie, że chodzi tu o "wartość do dokonywania odpisów amortyzacyjnych" na potrzeby podatkowe, określoną w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

W przypadku budowli usytuowanych na obszarze dwóch lub więcej gmin, wartość części budowli położonych w danej gminie określa się proporcjonalnie do długości odcinka budowli położonego na terenie danej gminy (art. 4 ust 9 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Budowlę lub jej część należy zatem opodatkować - zgodnie z regułą wynikającą z art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych - według wartości, o której mowa w przepisach dotyczących podatków dochodowych, ustalonej na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiącej podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszonej o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych, według ich wartości z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano odpisu amortyzacyjnego.

Jak ustala się wartość do dokonywania odpisów amortyzacyjnych?

W myśl zapisów ww. ustaw za wartość tę (podstawę opodatkowania budowli) należy uważać wartość początkową budowli, stanowiącą podstawę do dokonywania odpisów amortyzacyjnych, ustaloną na dzień 1 stycznia roku podatkowego. W przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych podstawą opodatkowania jest ich wartość z dnia 1 stycznia roku podatkowego, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Zgodnie z art. 16g ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za wartość początkową środków trwałych uważa się m.in.:

1. w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia; zaś w razie częściowo odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu z tytułu częściowo nieodpłatnego świadczenia;
2. w razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia;
3. w razie nabycia, w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba, że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości; 
4. w razie nabycia w postaci wkładu niepieniężnego wniesionego do spółki albo spółdzielni - ustaloną przez podatnika, co do zasady, na dzień wniesienia wkładu wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej.

Kiedy podstawą opodatkowania budowli jest ich wartość rynkowa określona przez podatnika?

Jedyną sytuacją, gdy podstawą opodatkowania budowli jest ich wartość rynkowa określona przez podatnika (np. wskazana przez uprawnionego rzeczoznawcę), jest objęta regulacją art. 4 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, mająca zastosowanie do budowli niepodlegających amortyzacji. Regulacja ta nie może jednakże stanowić alternatywnego sposobu określenia podstawy opodatkowania budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, od których dokonywane są odpisy amortyzacyjne, z uwagi na niedostosowanie danych księgowych podatnika do potrzeb podatku od nieruchomości. W myśl zaś przepisów ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości podmioty objete jej regulacją są w zasadzie zobowiązane stosować przyjęte zasady (politykę) rachunkowości w sposób rzetelny, jasno przedstawiając sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy oraz ujmując w księgach rachunkowych zdarzenia gospodarcze zgodnie z ich treścią ekonomiczną (art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o rachunkowości). Zasady rzetelnego, kompletnego i zgodnego z rzeczywistym przebiegiem operacji gospodarczych prowadzenia ksiąg rachunkowych zawierają również przepisy Rozdziału 2 wskazanej ustawy. Prowadzenie ksiąg w sposób odpowiadający powyższym regulacjom pozwala na określenie wartości początkowej do amortyzacji budowli stosownie do przepisów w przedmiocie podatku dochodowego, a w konsekwencji na bezbłędne ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Z uwagi na to, iż ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie zawiera definicji wartości rynkowej, należy odwołać się do definicji tego pojęcia zawartej w innych ustawach podatkowych. W myśl art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego. Z kolei na gruncie przepisów o podatkach dochodowych wartość rynkową ustala się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 14 ust. 2 ustawy o CIT oraz art. 19 ust. 3 ustawy o PIT)

Warto jednak zauważyć, że jeśli budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, od których nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, zostały ulepszone lub zgodnie z przepisami o podatkach dochodowych nastąpiła aktualizacja wyceny środków trwałych, to podstawą opodatkowania jest ich wartość rynkowa ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego następującego po roku, w którym dokonano ulepszenia lub aktualizacji wyceny środków trwałych.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2002 r., Nr 9, poz. 84, ze zm.);
• ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2000 r., Nr 14, poz. 176, ze zm.);
• ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. 2000 r., Nr 54, poz. 654, ze zm.);
• ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 171, poz. 1016);
• ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz.U. 2002 r., Nr 76, poz. 694, ze zm.)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl