Balkon jako pomieszczenie przynależne

Odpowiedź prawnika: Balkon jako pomieszczenie przynależne

W niniejszej sytuacji balkon będzie stanowił tzw. pomieszczenie przynależne. Jak wynika z uzasadnienia orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (III CZP 10/2008), w orzecznictwie Sądu Najwyższego trafnie wskazuje się na konieczność odróżniania pomieszczenia pomocniczego (art. 2 ust. 2 ustawy) od pomieszczenia przynależnego (art. 2 ust. 4 ustawy). W wyroku z dnia 7 marca 2003 r. III RN 29/2002 (Monitor Podatkowy 2003/5 str. 29-31) Sąd Najwyższy uznał, że pomieszczenie pomocnicze służy bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, natomiast pomieszczenie przynależne nie jest w sensie funkcjonalnym przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, natomiast służy zaspokajaniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Dla rozstrzygnięcia Pana sytuacji faktycznej, ważne jest także to, na kim spoczywa obowiązek utrzymania balkonu w należytym stanie i kto odpowiada za balkon. Jak wskazał Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia z dnia 3 października 2002 r. (III RN 153/2001) balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. Warto podkreślić, iż niniejsza sytuacja dotyczyła odrębnej własności lokalu, dlatego też nie będzie ona miała zastosowania wprost w Pańskiej sytuacji.

Najważniejszym dla Pana będzie natomiast orzeczenie SN z dnia z dnia 7 marca 2008 r. (III CZP 10/2008) zgodnie z którym, właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze (a raczej przynależne - przyp. red.) służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Pańska sytuacja zostanie rozpatrzona na zasadzie analogii do w/w sytuacji. Otóż przysługuje Panu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Pomieszczeniem przynależnym do lokalu jest balkon, z którego tylko Pan może korzystać. Balkon jest jednak elementem konstrukcji budynku, w związku z tym odpowiedzialność za nie spoczywa na spółdzielni. De facto to więc spółdzielnia może decydować o elementach konstrukcji balkonu, trwale połączonych z budynkiem - a więc m. in, balustradą. Naszym zdaniem usytuowanie na balustradzie będzie wymagało zgody spółdzielni, gdyż dotyczy elementu konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem. Oczywiście w niniejszym przypadku warto zapoznać się także z Regulaminem spółdzielni - naszym zdaniem spółdzielnia może jednak decydować o tym, jak należy wykorzystywać tę część balkonu, która jest połączona z budynkiem - o modyfikacjach dotyczących tych części decyduje więc właściwy organ spółdzielni.