Ogólne zasady opodatkowania dochodów z prywatnego najmu

Opodatkowanie dochodów z najmu, dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanym dalej „podatkiem PIT”) wymienia jako odrębne źródło przychodów: najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Od dochodów z tego źródła przychodów możemy płacić podatek dochodowy według ogólnych zasad albo (jeśli spełniamy warunki dla ryczałtu) możemy wybrać opodatkowanie najmu, dzierżawy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. 

Zob. Ryczałt od prywatnego najmu w 2018 roku

Do tego źródła przychodów (czyli z najmu, dzierżawy itp.), zaliczamy również przychody z najmu okazjonalnego lokalu, które są opodatkowane według tych samych zasad, omówionych w dalszej części. Instytucja najmu okazjonalnego lokalu wprowadzona została ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz 1610 z późn. zm.).

Najem może być świadczony również w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Niniejsze opracowanie dotyczy jednak wyłącznie opodatkowania dochodów (przychodów) z  najmu, dzierżawy stanowiących odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów.

Co to jest najem?

Zawierając umowę najmu, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach bądź w świadczeniach innego rodzaju.

Co to jest dzierżawa?

Zawierając umowę dzierżawy, wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być płacony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Co jest przychodem z najmu, dzierżawy itp.?

Przychodem jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci nam najemca (dzierżawca) z tytułu najmu (dzierżawy). Najczęściej są to pieniądze, lecz zapłata może nastąpić również w naturze.

Przychodem z najmu nie są zaś ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w  spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak też opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Kiedy powstaje przychód z najmu czy dzierżawy?

Przychód z tytułu najmu, dzierżawy powstaje, gdy faktycznie otrzymamy lub będą nam postawione do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne albo wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Przykład:

W  styczniu podpisaliśmy umowę najmu mieszkania. Zgodnie z umową, najemca powinien nam płacić umówiony czynsz co miesiąc. Najemca opóźniał się z zapłatą i pierwszy czynsz otrzymaliśmy dopiero w lipcu. W okresie od stycznia do czerwca nie osiągaliśmy przychodów z najmu i nie mieliśmy obowiązku zapłaty podatku, pomimo że przez ten okres wynajmowaliśmy mieszkanie.

Jak opodatkować dochody (przychody), jeżeli przedmiot najmu lub dzierżawy objęty jest współwłasnością, współposiadaniem małżonków?

Generalnie, jeśli przedmiot najmu lub dzierżawy należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku.

Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody) z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być jednak opodatkowane przez jednego z małżonków.

Aby podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) mógł rozliczać jeden z małżonków, należy w określonym terminie złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu osiągniętego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy. Zob. Jak jeden z małżonków może sam płacić cały podatek od dochodów z najmu lub dzierżawy?

Wskazany w oświadczeniu małżonek będzie obowiązany: płacić przez cały rok podatkowy (kalendarzowy) zaliczki na podatek lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (z tytułu najmu lub dzierżawy) oraz złożyć zeznanie roczne i rozliczyć w nim przychody z najmu lub dzierżawy.

Jeżeli małżonkowie nie złożą w terminie omawianego oświadczenia – to ich przychody z najmu, dzierżawy będą podlegały z mocy prawa odrębnemu opodatkowaniu u każdego małżonka proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku.

Który naczelnik urzędu skarbowego jest właściwy w zakresie opodatkowania przychodów z najmu lub dzierżawy?

Naczelnik urzędu skarbowego właściwy jest według miejsca zamieszkania podatnika. Nie ma tu znaczenia miejsce położenia wynajmowanej lub wydzierżawianej nieruchomości.

Jak opodatkować dochody (przychody) z najmu lub dzierżawy?

Jak wspomniano, dochody (przychody) te możemy opodatkować na ogólnych zasadach według progresywnej skali podatkowej lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie mamy możliwości wyboru 19% stawki podatku.

Czym się różnią zasady ogólne od ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?

Przy opodatkowaniu na ogólnych zasadach według skali podatkowej, podatek płacimy od dochodu, tj. różnicy pomiędzy faktycznie osiągniętym przychodem z najmu, dzierżawy a kosztami uzyskania przychodu.

Przy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, podatek płacimy od otrzymanego przychodu.

Zasady ogólne według skali podatkowej

Jest to podstawowa forma opodatkowania. Jeżeli nie złożyliśmy oświadczenia o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla opodatkowania najmu lub dzierżawy, to musimy rozliczać się właśnie w ten sposób.

Żeby ustalić dochód podlegający opodatkowaniu, trzeba od otrzymanego faktycznie przychodu z najmu lub dzierżawy odjąć koszty (wydatki) związane z najmem, dzierżawą (np. koszty remontów lokalu, ubezpieczenia lokalu). Do kosztów uzyskania przychodów mogą być zaliczone tylko wydatki udokumentowane. 

Od tak ustalonego dochodu płacimy PIT według progresywnej skali podatkowej. 

Skala podatkowa w 2018 r.

Kwota zmniejszająca podatek odliczana w zeznaniu rocznym wynosi:

• 1.440 zł – dla podstawy obliczenia podatku nieprzekraczającej kwoty 8.000 zł. 
• 1.440 zł pomniejszone o kwotę obliczoną według wzoru: 883 zł 98 gr × (podstawa obliczenia podatku – 8.000 zł) ÷ 5.000 zł, dla podstawy obliczenia podatku wyższej od 8.000  zł i nieprzekraczającej kwoty 13.000 zł. 
• 556 zł 02 gr – dla podstawy obliczenia podatku wyższej od 13.000 zł i nieprzekraczającej kwoty 85.528 zł. 
• 556 zł 02 gr pomniejszone o kwotę obliczoną według wzoru: 556 zł 02 gr × (podstawa obliczenia podatku – 85.528 zł) ÷ 41.472 zł, dla podstawy obliczenia podatku wyższej od 85 528 zł i nieprzekraczającej kwoty 127.000 zł. 

Rozliczając się na ogólnych zasadach, musimy obliczać miesięczną zaliczkę na podatek i wpłacać ją do urzędu skarbowego, bez obowiązku składania deklaracji. Zaliczki miesięczne wpłacamy w  terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego wpłacamy w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Nie wpłacamy zaliczki za ostatni miesiąc, jeśli przed upływem terminu do jej wpłaty złożymy zeznanie roczne i w tym terminie dokonamy zapłaty podatku wynikającego z zeznania.

Uzyskany dochód możemy pomniejszyć o przysługujące odliczenia z tytułu m.in. zapłaconych składek na własne ubezpieczenia społeczne, dokonanych darowizn, wydatków rehabilitacyjnych, natomiast podatek możemy pomniejszyć o  przysługujące odliczenia z  tytułu zapłaconej przez nas składki na ubezpieczenie zdrowotne oraz ulgi na dzieci. Wydatków tych nie będziemy mogli odliczyć, jeżeli zostały już odliczone, np. zapłacone składki na własne ubezpieczenia społeczne lub dokonaną darowiznę odliczyliśmy już od przychodów opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Po zakończeniu roku podatkowego musimy złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT-36). W zeznaniu tym wykazujemy również inne osiągnięte przez nas dochody opodatkowane według skali podatkowej, np. ze stosunku pracy, z emerytury, z działalności gospodarczej itp.

Podstawa prawna:

• ustawa z  dnia 26 lipca 1991 r. o  podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2018 r. poz. 200, z późn. zm.); 
• ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2017 r. poz. 2157 z późn. zm.); 
• ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. 2017 poz. 201, z późn. zm.).

A.J.
Zespół e-prawnik.pl