Ryczałt od prywatnego najmu w 2018 roku

W jaki sposób mogą być opodatkowane dochody z najmu lub dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą?

Najem prywatny może być rozliczany w dwojaki sposób:

1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podatnik rozpoczynający osiąganie przychodów z najmu prywatnego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania, nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód. Stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5% od uzyskanego przychodu i 12,5% od przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł. Podatek wpłaca się do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód, a za grudzień w terminie złożenia zeznania rocznego. Po zakończeniu roku składa się zeznanie roczne PIT-28 wraz z załącznikiem PIT-28/A (w terminie do końca stycznia roku następującego po roku podatkowym). Nie ma obowiązku składania deklaracji miesięcznych. W przypadku rozpoczęcia najmu prywatnego i wyboru tej formy opodatkowania można wpłacać ryczałt kwartalnie od następnego roku podatkowego, jeżeli przychód z najmu w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczył kwoty stanowiącej równowartość 25.000 euro oraz do 20 stycznia roku podatkowego podatnik zawiadomi naczelnika urzędu skarbowego, właściwego według miejsca zamieszkania o wyborze takiej formy wpłacania ryczałtu.
2. Zasady ogólne według skali. W tym przypadku zaliczki na podatek (obliczone wg skali podatkowej) wpłaca się w terminie do 20 dnia miesiąca za miesiąc poprzedni. Po zakończeniu roku składa się zeznanie roczne PIT-36 (w terminie do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym). Podatek wynosi 18% lub 32% w zależności od wysokości uzyskiwanych dochodów. Przy wyliczaniu zaliczki na podatek dochodowy według skali należy uwzględnić koszty uzyskania przychodów i kwotę zmniejszającą podatek. Zob. Ogólne zasady opodatkowania dochodów z prywatnego najmu

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest uproszczoną formą opodatkowania podatkiem dochodowym.

Warunkiem opodatkowania przychodów z najmu, dzierżawy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jest złożenie oświadczenia o wyborze tej formy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Na wybór formy opodatkowania mamy czas:

• do 20 stycznia roku podatkowego, lub
• jeżeli rozpoczynamy najem, dzierżawę w trakcie roku podatkowego – nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu, dzierżawy, albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód osiągnęliśmy w grudniu roku podatkowego.

Jeżeli w kolejnym roku chcemy być nadal opodatkowani ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, nie musimy już składać oświadczenia. Te same terminy obowiązują dla złożenia przez małżonków oświadczenia o  opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z  małżonków. Kwota należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zależy od wysokości osiągniętych przychodów.

Podatek płacimy od faktycznie otrzymanych przychodów. 

Począwszy od 1 stycznia 2018 roku, przy opodatkowaniu przychodów z najmu, dzierżawy obowiązują dwie stawki ryczałtu:

• 8,5% od przychodów do kwoty 100.000 zł 
• 12,5% od przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł 

W przypadku osiągania przychodów z najmu, dzierżawy przez małżonków kwota 100.000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków.

Aby podatek mógł rozliczać tylko jeden z małżonków, należy w określonym terminie złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu osiągniętego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy. Zob. Jak jeden z małżonków może sam płacić cały podatek od dochodów z najmu lub dzierżawy?

Nie musimy prowadzić ewidencji przychodów, jeśli wysokość naszych przychodów z najmu, dzierżawy wynika z umowy zawartej w formie pisemnej.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczamy i wpłacamy co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca (lub do dnia 20. następnego miesiąca po upływie kwartału za który ryczałt ma być opłacony), a za miesiąc grudzień (za ostatni kwartał) - w terminie złożenia zeznania.

Uzyskane przychody możemy pomniejszyć o przysługujące odliczenia z tytułu m.in. zapłaconych składek na własne ubezpieczenia społeczne, dokonanych darowizn, wydatków rehabilitacyjnych, natomiast ryczałt możemy pomniejszyć o zapłaconą przez nas składkę na ubezpieczenie zdrowotne, pod warunkiem, że wydatki te nie zostały już odliczone (np. zapłaconych składek na własne ubezpieczenia społeczne bądź dokonanej darowizny nie odliczyliśmy już od dochodu opodatkowanego według skali podatkowej albo zapłaconej składki na ubezpieczenie zdrowotne – od podatku dochodowego).

Po zakończeniu roku podatkowego składamy zeznanie o  wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i  należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28) w  terminie do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym.

Jeśli, oprócz przychodów z najmu czy dzierżawy, osiągamy także inne przychody, np. ze stosunku pracy, to musimy je rozliczyć w odrębnym zeznaniu podatkowym.

Podstawa prawna:

• ustawa z  dnia 26 lipca 1991 r. o  podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2018 r. poz. 200, z późn. zm.); 
• ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2017 r. poz. 2157 z późn. zm.); 
• ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. 2017 poz. 201, z późn. zm.).

A.J.
Zespół e-prawnik.pl