Najem hotelowy a spokój członków spółdzielni

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 k.c.). Doprowadzenie do emitowania nadmiernych hałasów może stanowić tzw. immisję. Według przeważającego w piśmiennictwie poglądu art. 144 k.c. dotyczy m.in. immisji pośrednich, to znaczy takiego działania na nieruchomości wyjściowej, którego skutki przenikają w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią, np. przez wytwarzanie zapachów, wywoływanie hałasów itp. W razie zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad wskazaną przeciętną miarę, właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 k.c.). Przepis ten pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji oraz nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic dozwolonego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Takie samo roszczenie przysługuje właścicielowi wyodrębnionego lokalu. Opisane zachowania najemców mogą zaś teoretycznie stanowić wykroczenia lub przestępstwa, w związku z czym w niektórych sytuacjach można zawiadomić policję. Zakłócanie ciszy nocnej jest wykroczeniem określonym w art. 51 § 1 k.w. Zgodnie z tym przepisem, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. § 2 przewiduje typ kwalifikowany tego wykroczenia: jeżeli czyn określony w § 1 ma charakter chuligański lub sprawca dopuszcza się go, będąc pod wpływem alkoholu, środka odurzającego lub innej podobnie działającej substancji lub środka, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Jeśli chodzi o niszczenie mienia, może wchodzić w grę odpowiedzialność na gruncie kodeksu karnego za uszkodzenie rzeczy. Art. 288. § 1. Kto cudzą rzecz niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. § 2. W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. § 3. Karze określonej w § 1 podlega także ten, kto przerywa lub uszkadza kabel podmorski albo narusza przepisy obowiązujące przy zakładaniu lub naprawie takiego kabla. § 4. Ściganie przestępstwa określonego w § 1 lub 2 następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Przy czym przestępstwo określone w art. 288 § 1 k.k. posiada swój odpowiednik w kodeksie wykroczeń, tj.: Art. 124. § 1. Kto cudzą rzecz umyślnie niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, jeżeli szkoda nie przekracza 250 złotych, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. § 2. Usiłowanie, podżeganie i pomocnictwo są karalne. § 3. Ściganie następuje na żądanie pokrzywdzonego. § 4. W razie popełnienia wykroczenia można orzec obowiązek zapłaty równowartości wyrządzonej szkody lub obowiązek przywrócenia do stanu poprzedniego.
Granicę między przestępstwem niszczenia lub uszkodzenia rzeczy a wykroczeniem wyznacza wielkość szkody wyrządzonej zachowaniem sprawcy, nie zaś wartość przedmiotu, na który skierowane było to zachowanie. Wielkość szkody ma zatem zasadnicze znaczenie dla kwalifikacji zachowania sprawcy, od niej bowiem zależy, czy określone zachowanie stanowi występek z art. 288 § 1 k.k. czy też wykroczenie określone w art. 124 § 1 k.w. W przypadku zniszczenia mienia najemcy mogą też ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą za delikt - zgodnie z art. 415 k.c. kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Podsumowując, jeśli właściciel zakłóca korzystanie z lokalu sąsiedniego ponad przeciętną miarę właścicielowi lokalu sąsiedniego przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 k.c.). Jeżeli najemcy wyrządzą szkodę w mieniu, istnieje możliwość pociągnięcia ich do odpowiedzialności odszkodowawczej. Zniszczenie rzeczy może też być przestępstwem lub wykroczeniem. Wykroczeniem jest także naruszenie ciszy nocnej.