Usuwanie drzew

Odpowiedź prawnika: Usuwanie drzew

Ad. 1

Czynności zwykłego zarządu nie są zdefiniowane w przepisach prawnych. W praktyce przyjmuje się jednak, że są wszelkie czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i jej administracją.  Jednocześnie art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali wskazuje te czynności, które w żadnym wypadku nie mogą być uznane za czynności zwykłego zarządu. Jako przykłady czynności zwykłego zarządu podaje się z reguły: drobne remonty i konserwacje (nie łączące się ze znaczącymi kosztami), pobieraniem pożytków z nieruchomości (np.: odbieranie czynszu od najemców), zapłatę podatków za nieruchomość wspólną itp. W postanowieniu Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna (III CRN 166/80) sąd uznał, że zakładanie przewodów wodociągowych  może zostać uznane za czynność zwykłego zarząd, gdyż nie prowadzi do zmiany przeznaczenia nieruchomości, i trudności z nią związane mają charakter jedynie przejściowy. Za podobną czynność (a nawet mniej dolegliwą) można by uznać usunięcie drzew.

Na podstawie powyższych uwag należy stwierdzić, iż naszym zdaniem, samo usuwanie drzew jako czynność faktyczna mająca na celu bieżące utrzymanie nieruchomości (zakładamy tu, że drzewa te nie stanowią żadnego istotnego elementu nieruchomości wspólnej - tzn. nie jest ona w połowie zajęta przez las czy park, który ma zostać teraz wykarczowany), jest czynnością zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Przy czym należy podkreślić, że kwalifikacja usunięcia drzew jako czynności zwykłego zarządu zależy od wielu czynników, tu zaprezentowane zostało tylko nasze zdanie na tą sprawę.

Ad. 2

Art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje, że czynności zwykłego zarządu zarząd wspólnoty mieszkańców może podejmować samodzielnie. Zgodnie z a art. 33 tej ustawy w razie powołania zarządcy, do niego stosuje się przepisy o zarządzie (czyli też art. 22 ust. 1), chyba że coś innego wynika z umowy pomiędzy wspólnotą, a zarządcą. W Państwa przypadku funkcje zarządcy pełni spółdzielnia mieszkaniowa, więc to do niej stosuje się art. 22 ust. 1, a zatem decyzję co do czynności zwykłego zarządu może podjąć sam zarządca (spółdzielnia).

Należy jednak wziąć pod uwagę, że wymóg z art. 83 ust. 1 ustawy o ochronie przyrody, to całkowicie osobne wymaganie, nie związane z podziałem na czynności zwykłego zarządu i przekraczające ten zarząd. Zgodnie z tym przepisem zgoda wszystkich współwłaścicieli jest potrzebna dla usunięcia drzew. Przepis ustawy o własności lokali ma charakter cywilnoprawny (reguluje stosunki między właścicielami), ustawy o ochronie przyrody administracyjno prawny (reguluje stosunki państwo - obywatel). Spółdzielnia jako zarządca ma prawo wobec współwłaścicieli do podejmowania pewnych decyzji, ale w tym przypadku jej możliwość działania jest ograniczona przez ustawę szczególną (ustawę o ochronie przyrody), przez wymóg uzyskania zgody wszystkich właścicieli.  W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9 stycznia 2008 r. (II SA/Gl 824/2007), sąd stwierdził iż: W świetle art. 83 ust. 1 zd. 2 ustawy o ochronie przyrody, nawet wzgląd na ważny interes publiczny, czy prywatny, nie uzasadnia odstąpienia od ustawowego obowiązku uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na wycięcie drzewa.

Stanowisko ministra infrastruktury ma charakter czysto wewnętrzny i niewiążący w konkretnej sprawie.

Ad. 3

Musi być to dokument zawierający oświadczenie woli (zgodę) każdego ze współwłaścicieli tej nieruchomości na usunięcie tych konkretnych drzew. Ogólne postanowienia umowne pozwalające spółdzielni na zarząd nieruchomością nie wystarczą w tej sytuacji.