Ruszył Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

11.7.2022

A.J.Zespół e-prawnik.pl

A.J.
Zespół e-prawnik.pl

W artykule znajdziesz:

Zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczniejszy

Weszła w życie nowa ustawa deweloperska, dzięki której nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym będą lepiej chronieni – odzyskają całość wpłaconych pieniędzy nawet w przypadku upadłości dewelopera. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny wspólnie wyjaśniają najważniejsze zmiany.

Zakup mieszkania czy domu to dla większości Polaków jedna z najważniejszych decyzji finansowych. Jak wynika z badania przeprowadzonego na zlecenie Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (badanie zostało zrealizowane przez Grupę BST w czerwcu 2022 r. techniką CATI na reprezentatywnej próbie n= 600 dorosłych Polaków), plany w tym zakresie w perspektywie najbliższych 5 lat posiada 36,5% ankietowanych. Polacy oczekują ochrony pieniędzy zainwestowanych w nieruchomość – aż 85,3% badanych uważa, że pieniądze wpłacone na poczet zakupu domu lub mieszkania będącego w trakcie budowy powinny być objęte 100% ochroną. Od dziś, czyli od 1 lipca 2022 r., dzięki Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu (DFG), nabywcy nowych domów i mieszkań z rynku pierwotnego zyskali skuteczną ochronę.

DFG powstał na mocy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. DFG nie posiada osobowości prawnej, a jego obsługę powierzono Ubezpieczeniowemu Funduszowi Gwarancyjnemu.

Porady prawne

– "Od 1 lipca nabywcy domów lub mieszkań na rynku pierwotnym są chronieni jak nigdy dotąd. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zapewni im zwrot wszystkich zainwestowanych pieniędzy, zarówno w przypadku upadłości dewelopera, jak i banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, na którym gromadzone są środki wpłacane przez klientów dewelopera. Zwrot pieniędzy z DFG będzie można uzyskać również m.in. w sytuacji, gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie wad istotnych" – mówiła Małgorzata Ślepowrońska, prezes Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG).

– "To bardzo potrzebna i długo oczekiwana ustawa, która zwiększa bezpieczeństwo nabywców mieszkań. Każda upadłość dewelopera w trakcie trwania inwestycji może oznaczać dramat ludzi, którzy zostają bez pieniędzy i bez prawa własności do mieszkania, za to z kredytem na wiele lat. Dotychczasowe przepisy nie zapewniały pełnej gwarancji odzyskania w takiej sytuacji wszystkich zainwestowanych środków. Co równie ważne, gdy pojawiały się kłopoty z ukończeniem budowy zgodnie z umową, konsumenci byli zbyt często zdani na łaskę deweloperów. Dziś ta sytuacja ulega diametralnej zmianie, bowiem pozycja prawna i ekonomiczna konsumentów w sporach z deweloperami została wzmocniona, o co od dawna zabiegaliśmy" – mówił Tomasz Chróstny, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

Inicjatorem zmian prawnych, które doprowadziły do utworzenia DFG, był UOKiK. Natomiast za zarządzanie funduszem odpowiada UFG. – "Posiadamy bogate doświadczenie w zarządzaniu funduszami służącymi ochronie interesów ekonomicznych obywateli. Zarządzamy Ubezpieczeniowym Funduszem Gwarancyjnym, który wspiera poszkodowanych w kolizjach i wypadkach drogowych spowodowanych przez nieubezpieczonych lub nieustalonych sprawców, Turystycznym Funduszem Gwarancyjnym, który gwarantuje podróżnym zwrot środków za wycieczki niezrealizowane z powodu niewypłacalności organizatora, a także Turystycznym Funduszem Pomocowym, zapewniającym wsparcie podróżnych i organizatorów turystyki na wypadek nagłych i nieprzewidzianych okoliczności. DFG będzie więc kolejnym ważnym funduszem, który obsługujemy" – wyjaśnił prezes UFG.

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Deweloperzy gromadzą wpłaty klientów na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (MRP). Mogą być one zamknięte lub otwarte. W pierwszym przypadku bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze dopiero po przeniesieniu własności mieszkania na nabywcę. Na rynku dominują jednak otwarte MRP, czyli takie z których środki trafiają do dewelopera stopniowo, zgodnie z harmonogramem prac na budowie. Dla konsumenta do tej pory oznaczało to realne ryzyko straty w sytuacji, gdy firma przerwie budowę lub upadnie, a bank przekazał jej już środki z takiego rachunku.

Zagrożeniem dla klienta mogła być także upadłość banku prowadzącego MRP. Kwoty do 100 tys. euro są gwarantowane przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, ale mieszkania bywają przecież droższe. Poza tym gwarancja BFG obejmuje łącznie wszystkie pieniądze konsumenta w danym banku, także zgromadzone na koncie osobistym czy lokatach. W związku z tym nawet w przypadku zamkniętego MRP klient dewelopera może nie odzyskać całej sumy.

Nowa ustawa wprowadziła Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który będzie zabezpieczeniem dla środków nabywcy zgromadzonych na tych rachunkach. Deweloperzy będą odprowadzać na niego składki od wpłat klientów na MRP. Wysokość stawek procentowych ustalił w rozporządzeniu minister rozwoju i technologii – będzie to 0,45 proc. w przypadku otwartych MRP i 0,1 proc. w przypadku zamkniętych MRP.

– "Dla otwartego rachunku powierniczego przy mieszkaniu o wartości 500 tys. zł koszt ochrony to 2250 zł przy założeniu składki na poziomie 0,45 proc. Zatem w cenie lodówki konsument uzyskuje gwarancję odzyskania wszystkich wpłat w kryzysowej sytuacji, ochronę często oszczędności całego życia" – mówił Tomasz Chróstny, prezes UOKiK.

Zwrot wpłaconych na zakup mieszkania lub domu środków będzie możliwy w przypadku:

  • upadłości dewelopera i zaprzestania kontynuowania inwestycji,
  • odstąpienia przez syndyka lub zarządcy od umowy zawartej z klientem,
  • upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy i niepokrycia całości środków zgromadzonych na tym rachunku przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, który zapewnia zwrot do 100 tys. euro za wszystkie środki danego klienta w konkretnym banku, łącznie m.in. z jego prywatnymi lokatami,
  • odstąpienia od umowy przez nabywcę (np. gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie wady istotnej), o ile klient nie uzyskał wcześniej zwrotu środków.

Kogo chroni DFG?

Ochrona Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będzie obejmowała nabywców mieszkań i domów na rynku pierwotnym. Nieruchomość musi być kupowana w ramach umowy deweloperskiej, a nie jako gotowy lokal - wówczas następuje bowiem od razu przeniesienie prawa własności. Fundusz obejmuje ochroną nabywców lokali mieszkalnych oferowanych w ramach inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się od 1 lipca 2022 r. W przypadku, gdy deweloper przed tą datą zawarł choć jedną umowę na mieszkanie czy dom, to wobec całego przedsięwzięcia stosowana będzie jeszcze przez dwa lata stara ustawa deweloperska, a nabywcy zyskają większą ochronę od 1 lipca 2024 r. Informacja o tym, czy dom lub mieszkanie, które chcemy kupić, podlega ochronie DFG, musi znaleźć się w prospekcie informacyjnym udostępnianym potencjalnemu nabywcy przed zawarciem umowy. Ochrona DFG nie obejmuje lokali zakupionych na potrzeby działalności gospodarczej. Inwestycje w mieszkania pod wynajem dokonywane przez osoby fizyczne będą jednak podlegały ochronie – istotne jest w tym przypadku to, by lokal służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, nawet jeśli nie mieszka w nim właściciel.

Nowoczesny system DFG

DFG gromadzi i przetwarza szereg danych przekazywanych przez banki i deweloperów na temat zawartych umów deweloperskich, powiązanych z nimi mieszkaniowych rachunków powierniczych (MRP), wpłat i wypłat z tych rachunków oraz historii zmian dokonywanych na umowach. Dane zbierane od banków i deweloperów zostaną na dalszych  etapach rozwoju systemu udostępnione Nabywcom poprzez dedykowany Portal DFG (www.dfg.ufg.pl), za pośrednictwem którego możliwa będzie weryfikacja poprawności danych umowy deweloperskiej oraz dokonywanych wpłat na poczet zakupu lokalu mieszkalnego. System umożliwi również Nabywcom złożenie online wniosków dotyczących ewentualnych zwrotów z DFG.

Co to jest DFG, kogo, co i od kiedy obejmuje ochroną? Co klient dewelopera zyskuje kupując mieszkanie objęte ochroną DFG?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to rozwiązanie, które zapewnia skuteczną ochronę konsumentów kupujących nowe domy i mieszania od deweloperów. Fundusz gwarantuje nabywcom zwrot wpłaconych środków m.in. w przypadku upadłości dewelopera. Ochrona zaczyna się z momentem pierwszej wpłaty nabywcy na rachunek powierniczy, a kończy z momentem przeniesienia na kupującego własności mieszkania lub domu. Ochrona dotyczy inwestycji, których sprzedaż deweloper rozpoczął od 1 lipca 2022 r.

Czy ochrona DFG obejmuje nabywcę, który jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą?

Nie. Ochrona obejmie tylko osoby fizyczne, które są konsumentami (dokonują czynności prawnych niezwiązanych bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową). Jeżeli jednak osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą kupuje od dewelopera mieszkanie na swój prywatny użytek, jako Jan Kowalski, czyli nie jako przedsiębiorca, to podlega ochronie.

Czy ochrona DFG obejmuje nabywcę, który jest osobą prawną, np. spółką?

Nie. Ochrona obejmie tylko osoby fizyczne, które są konsumentami.

Czy ustawa reguluje jedynie umowy zawierane z deweloperami?

Ustawa dotyczy umów, których stroną jest deweloper i nabywca. Do takich umów mają zastosowanie przepisy ustawy (w tym ochrona wynikająca z DFG). Ustawa znajdzie też zastosowanie, ale w ograniczonym zakresie, do umów na podstawie których przedsiębiorca (który nie jest deweloperem) sprzedaje nabywcy nowy lokal mieszkalny lub nowy dom jednorodzinny. W takim przypadku ten przedsiębiorca będzie musiał przekazać nabywcy określone informacje dotyczące lokalu lub domu. Umowa taka będzie mogła zostać poprzedzona umową rezerwacyjną. Nabywca będzie mógł też skorzystać z procedury odbioru takiego lokalu /domu przewidzianej w nowej ustawie deweloperskiej. Nieruchomości nabywane od przedsiębiorców niebędących deweloperem nie podlegają ochronie wynikającej z DFG.

Czy przepisy ustawy stosuje się do wszystkich mieszkań kupionych 1 lipca 2022 r. i później?

Nie. Przepisy ustawy (w tym o DFG) stosuje się tylko do tych mieszkań, które znajdują się w inwestycji, w której deweloper rozpoczął sprzedawać mieszkania dopiero od 1 lipca 2022 r. 

Jeżeli natomiast deweloper w danej inwestycji zaczął sprzedawać mieszkania przed 1 lipca 2022 r i zawarł przynajmniej jedną umowę deweloperską., to do takich mieszkań będą stosowane przepisy starej ustawy (nie będzie ochrony DFG). Przepisy starej ustawy deweloperskiej będą stosowane jednak nie dłużej niż 2 lata - czyli do 1 lipca 2024 r. W praktyce oznacza to, iż jeżeli po tej dacie w ramach takiej inwestycji deweloper będzie nadal zawierał umowy z nabywcą, to do tych umów będą stosowane już przepisy nowej ustawy.

Czy obejmuje mnie ochrona DFG, jeśli umowa rezerwacyjna została zawarta przed 1 lipca 2022 roku, zaś umowa deweloperska po tym terminie?

W takim przypadku nie ma znaczenia, kiedy zawarto umowę rezerwacyjną, lecz kiedy zawarto umowę deweloperską. Ochroną DFG będą objęte te umowy deweloperskie, które:
  • zostały zawarte od 1 lipca 2022 oraz
  • dotyczą mieszkania lub domu, zlokalizowanego w inwestycji, w której deweloper zaczął sprzedawać mieszkania/domy dopiero od 1 lipca 2022 r.
Wszystkie umowy zawarte przed 1 lipca 2022 r. będą realizowane na starych zasadach.

Czy obejmuje mnie ochrona DFG, jeśli zawarłem/-am umowę z deweloperem 1 lipca 2022, jednak nie było to pierwsze mieszkanie sprzedane przez dewelopera w ramach tej inwestycji (deweloper sprzedawał mieszkania przed 1 lipca)?

Nie. Jeżeli deweloper w danej inwestycji zaczął sprzedawać mieszkania przed 1 lipca 2022 r., to do mieszkań sprzedanych od 1 lipca 2022 r. w tej inwestycji również będą stosowane przepisy starej ustawy deweloperskiej (nie będzie ochrony DFG).

Jaką mam ochronę, gdy kupuję gotowe mieszkanie od dewelopera?

Jeżeli nabywca kupuje gotowe mieszkanie od dewelopera, to prawie tak jakby kupował na rynku wtórnym. W takim przypadku nie ma ochrony DFG, ale deweloper musi mu zapewnić dostęp do określonych dokumentów (np. projektu budowlanego), musi go poinformować np. o stanie prawnym lokalu, czy lotnisku obok inwestycji. Nabywca będzie mógł też skorzystać z procedury odbioru przewidzianej w nowej ustawie deweloperskiej. Oczywiście dotyczy to gotowych mieszkań kupowanych w inwestycji, w której deweloper zaczął sprzedawać mieszkania już od 1 lipca 2022 r. Gotowe mieszkanie to mieszkanie, które zostało wybudowane, posiada pozwolenie na użytkowanie, ma założoną księgę wieczystą. Takie mieszkanie nabywca może kupić od dewelopera na podstawie umowy sprzedaży od razu na własność. Umowa sprzedaży przenosi prawo własności na nabywcę.

Kupiłem/am okazyjnie gotowe mieszkanie/dom/segment od znajomego/z ogłoszenia. Czy obejmuje mnie ochrona DFG?

Nie, ochronie DFG nie podlegają nieruchomości z tzw. rynku wtórnego, tj. gotowe domy/segmenty/mieszkania kupowane od poprzedniego właściciela. Gotowe mieszkanie to mieszkanie, które zostało wybudowane, posiada pozwolenie na użytkowanie, ma założoną księgę wieczystą. Takie mieszkanie nabywca kupuje od poprzedniego właściciela na podstawie umowy sprzedaży od razu na własność. Umowa sprzedaży przenosi prawo własności na nabywcę.

Czy DFG chroni także nabywców domów jednorodzinnych?

Tak, pod warunkiem, że dom kupowany jest w ramach umowy deweloperskiej (a nie jako gotowy dom, gdzie zawierana jest od razu umowa przeniesienia prawa własności), która została zawarta nie wcześniej niż 1 lipca 2022 roku. Jeśli dom jest częścią większego przedsięwzięcia deweloperskiego, musi być spełnione dodatkowe kryterium – pierwsza umowa sprzedaży dotycząca tej inwestycji również musi być zawarta nie wcześniej niż 1 lipca 2022 r. To, czy nabywana nieruchomość podlega ochronie DFG, można też sprawdzić w prospekcie informacyjnym udostępnianym przez dewelopera – zamieszczenie w nim tej informacji jest obowiązkowe.

Czy ochrona z DFG obejmuje też garaże, komórki lokatorskie/piwnice?

Tak, ochrona DFG obejmuje również umowy dotyczące lokalu użytkowego zawierane wraz z umową deweloperską, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Jaki typ umów z deweloperem regulowany jest ustawą? Czy ustawa obejmuje również umowy rezerwacyjne?

Ustawa obejmuje wszystkie umowy zawierane przez dewelopera z nabywcą, które dotyczą mieszkania lub domu jednorodzinnego. Mogą to być:
  1. umowy deweloperskie (deweloper zobowiązuje się w takiej umowie do wybudowania budynku, ustanowienia prawa własności mieszkania i przeniesienia tego prawa na nabywcę albo do wybudowania domu i przeniesienia jego własności na nabywcę);
  2. umowy, w których deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia własności mieszkania, które jest już wybudowane, albo umowy, w których deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności domu, który jest już wybudowany; [Na podstawie tych umów (pkt 1 oraz pkt 2) nabywca nie jest jeszcze właścicielem mieszkania lub domu. Deweloper tylko obiecuje nabywcy, że w określonym terminie w przyszłości przeniesienie na nabywcę własność mieszkania lub domu. Dlatego te wszystkie umowy wymagają jeszcze zawarcia dodatkowej umowy ostatecznej, która przeniesie własność mieszkania lub domu na nabywcę.]
  3. umowy, na podstawie których deweloper od razu przenosi na nabywcę prawo własności mieszkania lub domu (jest to umowa sprzedaży);
  4. umowy zakupu garażu, komórki lokatorskiej, piwnicy, jeżeli nabywca kupuje je od dewelopera jednocześnie z mieszkaniem lub domem;
  5. umowy rezerwacyjne.

Czym jest umowa rezerwacyjna i jakie elementy powinna zawierać?

Umowa rezerwacyjna może być zawarta przed każdą umową zawieraną z deweloperem (np. umową deweloperską, sprzedaży) oraz przedsiębiorcą innym niż deweloper, od którego kupujemy nowe mieszkanie lub dom. Celem takiej umowy jest czasowe wyłączenie lokalu z oferty (rezerwacja mieszkania). Umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony - jej długość zależy od tego jak strony się umówiły. Umowa rezerwacyjna może być nieodpłatna albo odpłatna. Umowa rezerwacyjna określa dane stron, cenę rezerwowanego mieszkania lub domu, wysokość opłaty rezerwacyjnej (ale tylko w przypadku, gdy jest pobierana), czas na jaki rezerwowane mieszkanie lub dom podlega rezerwacji. Ponadto umowa rezerwacyjna określa usytuowanie mieszkania w bloku, a także powierzchnię mieszkania lub domu oraz układ pomieszczeń.

Jakie zasady obowiązują przy pobieraniu i rozliczaniu opłaty rezerwacyjnej?

Jeżeli rezerwujący musi wpłacić opłatę rezerwacyjną, to nie może ona być wyższa niż 1% ceny rezerwowanego mieszkania lub domu. Jeżeli potem rezerwujący kupi zarezerwowane mieszkanie lub dom, opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny tego mieszkania lub domu. Deweloper nie ma obowiązku zwrotu opłaty rezerwacyjnej, jeżeli rezerwujący zmieni decyzję i po prostu rozmyśli się z zakupu zarezerwowanego mieszkania. Deweloper ma obowiązek zwrócić opłatę rezerwacyjną w wysokości wpłaconej przez rezerwującego jeżeli:
  1. rezerwujący nie dostanie kredytu (nie uzyska w banku pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu), bo bank negatywnie ocenił jego zdolność kredytową;
  2. deweloper zmienił informacje w prospekcie informacyjnym, który rezerwujący otrzymał przy zawarciu umowy rezerwacyjnej i nie poinformował go o tych zmianach;
  3. deweloper zaoferuje zarezerwowane przez rezerwującego mieszkanie innej osobie - w takim przypadku musi mu zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości.
Deweloper zwraca opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości także gdy nabywca kupuje gotowe mieszkanie lub dom i w trakcie odbioru zgłosił wady, a deweloper ich nie usunął przed przeniesieniem na nabywcę prawa własności.

Gdzie mogę zapoznać się z treścią ustawy dot. DFG?

Treść ustawy z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawy deweloperskiej) dostępna jest na stronie Sejmu RP pod linkiem:https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20210001177/T/D20211177L.pdf

W jaki sposób mogę sprawdzić, czy środki, które wpłaciłem/-am deweloperowi w ramach zawartej umowy deweloperskiej, objęte są ochroną DFG?

W umowach objętych nową ustawą deweloperską, nabywca powinien otrzymać od dewelopera informację dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz dotyczące naliczania i przekazywania składek na DFG.

Czy ustawa reguluje również sprzedaż lokali użytkowych?

Tak. Ustawa obejmuje także umowy dotyczące lokalu użytkowego zawierane wraz z umową deweloperską, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Jaka część kwoty stanowiącej cenę nieruchomości odprowadzana jest na DFG? Czy ja jako nabywca ponoszę koszt tej ochrony?

Nabywcy nieruchomości nie ponoszą dodatkowych opłat z tytułu ochrony DFG. Zgodnie z ustawą, obowiązek naliczenia i odprowadzenia składki na Fundusz ciąży na deweloperze.
  • 0,1% od każdej wpłaty od nabywcy w przypadku, gdy deweloper przyjmuje wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi zgromadzone na nim środki dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę);
  • 0,45%, jeśli wpłaty przyjmowane są na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi środki w transzach po każdym etapie zrealizowanym zgodnie z harmonogramem inwestycji).
Dla przykładu, składka na DFG od pełnej kwoty wpłaconej za zakup mieszkania o wartości 500 tys. zł wyniesie 500 zł (w przypadku zamkniętego rachunku mieszkaniowego) lub 2250 zł (w przypadku rachunku otwartego).

W jakich sytuacjach mogę ubiegać się o zwrot przez DFG środków wpłaconych na poczet zakupu nieruchomości?

Ustawa powołująca DFG przewiduje kilka takich przypadków:
  1. gdy deweloper upadnie, a inwestycja nie będzie kontynuowana;
  2. gdy syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z nabywcą;
  3. gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej z jednego z powodów wskazanych w art. 43 ustawy deweloperskiej (m.in. niedostarczenie nabywcy prospektu informacyjnego, niezgodność informacji zawartych w prospekcie z tymi w umowie deweloperskiej lub ze stanem faktycznym, brak przeniesienia własności we wskazanym w umowie terminie, nieusunięcie przez dewelopera wady istotnej lokalu) i nie otrzyma od dewelopera zwrotu pieniędzy w ciągu 30 dni od odstąpienia;
  4. gdy upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, a zgromadzone na nim środki będą przewyższać równowartość 100 tys. euro (zwrotu do tej kwoty dokonuje Bankowy Fundusz Gwarancyjny).

W jakich przypadkach mogę odstąpić od umowy z deweloperem?

Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej tylko w przypadkach określonych w ustawie (ustawowe prawo odstąpienia) albo wyraźnie w umowie (umowne prawo odstąpienia). Ochrona DFG obejmuje tylko ustawowe prawo odstąpienia. Zgodnie z ustawą nabywca ma prawo odstąpić od umowy, gdy:
  1. umowa albo prospekt informacyjny nie zawiera określonych w ustawie elementów,
  2. informacje zawarte w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym,
  3. deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego,
  4. informacje zawarte prospekcie nie są zgodne ze stanem faktycznym albo prawnym,
  5. deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa własności w terminie wskazanym w umowie,
  6. deweloper nie założy nowego mieszkaniowego rachunku powierniczego w nowym banku po tym jak dotychczasowy bank rozwiąże z nim umowę o prowadzenie takiego rachunku,
  7. deweloper ustanowił hipotekę na nieruchomości (np. na rzecz banku) i nie ma zgody wierzyciela hipotecznego (tego banku) na przeniesienie na nabywcę własności mieszkania bez tej hipoteki,
  8. deweloper musiał zmienić bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy z powodu upadłości dotychczasowego banku i nie poinformował nabywcy o tej zmianie,
  9. deweloper uznał wadę istotną w protokole odbioru i nie usunął jej,
  10. rzeczoznawca budowalny powołany przez nabywcę potwierdzi istnienie wady istotnej w przypadku sporu z deweloperem,
  11. po ogłoszeniu upadłości dewelopera syndyk żąda od nabywcy wpłaty ceny w zamian za mieszkanie.
Umowa może dodatkowo przewidywać inne przypadki, kiedy nabywca może odstąpić od umowy (umowne prawo odstąpienia). Należy jednak pamiętać, że w przypadku umownego prawa odstąpienia nie zadziała DFG.

Czy mogę odstąpić od umowy i otrzymać pełny zwrot kosztów, jeśli deweloper opóźnia się z budową lub przeniesieniem własności mieszkania?

Prawo odstąpienia przysługuje w sytuacji przekroczenia przez dewelopera terminu przewidzianego w umowie. Przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy nabywca musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin 120 dni. Dopiero kiedy deweloper nie przeniesie własności pomimo że ten dodatkowy termin upłynął, wtedy nabywca może odstąpić od umowy i otrzymać pełny zwrot kosztów.

Czy przysługuje mi ochrona DFG, jeśli kupuję mieszkanie w budowie, jednak nie od dewelopera, tylko osoby prywatnej, która zakupiła je wcześniej?

Ustawa deweloperska nie reguluje kwestii zmiany nabywcy oraz ochrony nowego nabywcy DFG. Przedmiotowe zagadnienie powinno zostać uregulowane w umowie między dotychczasowym nabywcą a nowym nabywcą.

Czy jeśli deweloper nie odprowadzi składki na DFG od mojej wpłaty, mimo że ma taki obowiązek, to nadal będę podlegać ochronie ze strony DFG?

Zgodnie z ustawą, deweloper ma obowiązek odprowadzić składkę na DFG do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od dokonania wpłaty przez nabywcę. W ciągu kolejnych 7 dni bank przekazuję składkę Funduszowi. Jeśli deweloper nie wpłaci składki na DFG, bank ma obowiązek wstrzymać się z wypłaceniem deweloperowi kolejnej transzy środków zgromadzonych na rachunku do czasu uregulowania zobowiązania. Należy podkreślić, że ewentualne niedopełnienie obowiązków związanych z zapłatą składki bądź opóźnienie w jej przekazaniu nie wiąże się z utratą ochrony DFG dla nabywcy mieszkania lub domu.

Co stanie się, jeśli upadnie mój deweloper?

Upadłość dewelopera nie zawsze jest równoznaczna z niedokończeniem rozpoczętych inwestycji. Mogą być one bowiem kontynuowane przez syndyka lub inny podmiot, który przejmuje wówczas zobowiązania wynikające z zawartych umów deweloperskich. Jeśli jednak do tego nie dojdzie, nabywcy lokali, zakupionych po 1 lipca 2022 roku i objętych ochroną DFG, mogą liczyć na pełny zwrot wpłaconych środków. W pierwszej kolejności do dokonania takiego zwrotu zobowiązany jest bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy dla danej inwestycji – w zakresie środków, które nie zostały jeszcze wypłacone deweloperowi i pozostają wciąż na rachunku. Następnie bank przekazuje do DFG informację na temat kwot wpłaconych przez poszczególnych nabywców oraz kwot wypłaconych im przez bank. DFG w tej sytuacji, na podstawie wniosku nabywcy, wypłaca różnicę tak, aby nabywca otrzymał całość wpłaconych środków.

Co się stanie, jeśli upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy?

Środki zgromadzone na rachunkach bankowych gwarantowane są przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny (BFG) do kwoty stanowiącej równowartość 100 tys. euro. Jest to kwota gwarancji dla wszystkich środków jednego klienta zgromadzonych w danym banku. Zwrotu środków do tej kwoty dokonuje BFG (wypłata dokonywana jest w złotych). Jeśli kwota zgromadzona na mieszkaniowym rachunku powierniczym przekracza równowartość 100 tys. euro, to pozostałą część zwraca DFG.

Czy DFG zwróci mi pieniądze, jeśli mieszkanie będzie posiadało istotną wadę, a deweloper nie będzie chciał jej usunąć?

Zgodnie z ustawą deweloperską, nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma prawo do odstąpienia od umowy, jeśli deweloper nie usunie wady istotnej (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy deweloperskiej). Deweloper ma wówczas obowiązek zwrócić nabywcy całość wpłaconych środków w ciągu 30 dni od daty otrzymania od niego oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Jeśli deweloper nie dopełni tego obowiązku, nabywca może wnioskować o zwrot środków z DFG.

Jakiego rodzaju wady mogą być podstawą do odstąpienia od umowy i uzyskania zwrotu wszystkich wpłaconych środków?

Tylko wady istotne. Wada istotna to wada na tyle poważna, że uniemożliwia lub utrudnia korzystanie z nieruchomości (mieszkania/domu) zgodnie z jej przeznaczeniem. Dokonując oceny istotności wady trzeba to robić z perspektywy nabywcy. Dla oceny istotności wady może mieć znaczenie treść umowy, zapewnienia ze strony dewelopera, przeznaczenie nieruchomości. Przykładem wady istotnej będą przede wszystkim wady konstrukcyjne dotyczące dachu, ścian, instalacji zewnętrznych i wewnętrznych.

Czy jeśli jeszcze nie minął termin przekazania mieszkania przez dewelopera, ale widzę, że od dłuższego czasu na budowie nic się nie dzieje, nie ma tam ekipy budowlanej i obawiam się, że inwestycja nie zostanie ukończona w terminie, to mogę domagać się zwrotu wpłaconych środków od DFG, żeby kupić inne mieszkanie?

W takim przypadku należy poczekać, aż minie termin wskazany w umowie na przeniesienie własności. Jeżeli deweloper nie przeniesie na nabywcę tego prawa w tym właśnie terminie, to nabywca wyznacza mu dodatkowe 120 dni na przeniesienie tego prawa. Dopiero po upływie tego dodatkowego terminu nabywca może odstąpić od umowy. Jeżeli w takim przypadku deweloper nie zwróci nabywcy pieniędzy albo zwróci tylko część, nabywca może wystąpić do DFG. Deweloper ma 30 dni na zwrot pieniędzy. Termin ten liczy się od dnia, w którym deweloper otrzymał oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy.

Czy mogę odstąpić od umowy i uzyskać zwrot wpłaconych środków w sytuacji, gdy dowiem się, że w sąsiedztwie mojego bloku planowana jest inwestycja (np. stacja paliw, przedszkole, kościół etc.), o której wcześniej nie wiedziałem/am?

Tak, jeżeli takich informacji deweloper nie zamieścił w prospekcie informacyjnym. Można to zrobić w terminie 30 dni od zawarcia umowy. Należy dokładnie zapoznać się ze wszystkimi informacjami przekazanymi przez dewelopera w prospekcie informacyjnym oraz umowie, a następnie zweryfikować ich prawdziwość, chociażby w urzędzie gminy/miasta.

Co stanie się z opłatą rezerwacyjną, jeśli nie dostanę kredytu, rozmyślę się albo deweloper znajdzie nabywcę, który jest gotowy zapłacić więcej?

Deweloper ma obowiązek zwrócić opłatę rezerwacyjną jeżeli:
  1. rezerwujący nie dostanie kredytu (nie uzyska w banku pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu), bo bank negatywnie ocenił jego zdolność kredytową;
  2. deweloper zaoferuje zarezerwowane przez rezerwującego mieszkanie innej osobie - w takim przypadku musi mu zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości.
Deweloper nie ma obowiązku zwrotu opłaty rezerwacyjnej, jeżeli rezerwujący zmieni decyzje i po prostu rozmyśli się z zakupu zarezerwowanego mieszkania.

Czy istnieje maksymalna kwota, do której chronione są środki wpłacone deweloperowi na poczet zakupu nieruchomości?

Nie, ustawa nie przewiduje takiego limitu. Ochronie DFG podlega całość środków wpłaconych na poczet zakupu lokalu mieszkalnego.

Czy jeśli deweloper będzie chciał wypowiedzieć zawartą umowę (bo np. w związku ze wzrostem cen nieruchomości będzie mógł sprzedać mieszkanie po wyższej cenie), to mogę mu to jakoś uniemożliwić bądź uzyskać rekompensatę finansową?

Deweloper może odstąpić od umowy tylko w przypadkach określonych w ustawie (ustawowe prawo odstąpienia) albo wyraźnie w umowie (umowne prawo odstąpienia). Zgodnie z ustawą deweloper może odstąpić od umowy w dwóch przypadkach:
  1. kiedy nabywca nie płaci kolejnych rat w terminie określonym w umowie albo płaci te raty w niższej wysokości;
  2. kiedy nabywca nie stawia się u notariusza w celu podpisania aktu własności mieszkania/domu.
Zanim deweloper odstąpi od umowy zawsze musi dodatkowo wezwać nabywcę do wpłaty zaległej raty albo do stawienia się u notariusza. Umowa może przewidywać także inne przypadki, kiedy deweloper może ją rozwiązać. Postanowienia te podlegają ocenie w zakresie stosowania niedozwolonych postanowień umownych.

Czy jeśli od momentu podpisania umowy o zakup nieruchomości do momentu jej przekazania przez dewelopera ceny takich nieruchomości spadną, to będę mógł/mogła rozwiązać umowę i otrzymać pełny zwrot wpłaconych środków, by zakupić mieszkanie po korzystniejszej dla mnie cenie?

Nabywca może odstąpić od umowy tylko w przypadkach określonych w ustawie (ustawowe prawo odstąpienia) albo wyraźnie w umowie (umowne prawo odstąpienia). Ustawa nie przewiduje możliwości odstąpienia przez nabywcę w przypadku spadku ceny nieruchomości.

Czy ochrona z DFG przysługuje w sytuacji, gdy inwestycja polega na przebudowie np. dawnych budynków przemysłowych, kamienic, itd. na mieszkania?

Kluczowy jest w tym przypadku rodzaj umowy, na podstawie której nabywany jest lokal. Jeśli jest to umowa deweloperska, to taka inwestycja traktowana jest w taki sam sposób jak każde inne przedsięwzięcie deweloperskie, w ramach którego deweloper oferuje lokale mieszkalne / służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a więc podlega ochronie DFG.

Czy ochrona z DFG przysługuje, gdy inwestuję w mieszkanie pod wynajem?

Tak, ochroną DFG objęte są wszystkie lokale mieszkalne / służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, przy czym nabywca nie musi być osobą, która będzie zamieszkiwała w danym lokalu.

Czy ochrona z DFG przysługuje, gdy inwestuję w lokal w aparthotelu?

Nie, ochrona DFG dotyczy tylko lokali mieszkalnych / służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, zaś lokal w aparthotelu jest lokalem użytkowym wykorzystywanym w celu świadczenia usług wynajmu krótkoterminowego (analogicznie do rynku hotelarskiego).

Jakie zasady obowiązują przy odbiorze mieszkania lub domu jednorodzinnego? Kiedy mogę odmówić odbioru mieszkania?

Odbiór może nastąpić dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (w przypadku lokalu mieszkalnego) albo po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony tego organu. Odbiór następuje w obecności nabywcy. Z odbioru sporządza się protokół odbioru, do którego można zgłaszać wszystkie wady. Nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole. Informację taką wpisuje się do protokołu odbioru.

Jak należy rozumieć wadę istotną, a jak nieistotną? Czym różnią się od siebie?

Wada istotna to wada na tyle poważna, że uniemożliwia lub utrudnia korzystanie z nieruchomości (mieszkania/domu) zgodnie z jej przeznaczeniem. Dokonując oceny istotności wady trzeba to robić z perspektywy nabywcy. Dla oceny istotności wady może mieć znaczenie treść umowy, zapewnienia ze strony dewelopera, przeznaczenie nieruchomości. Przykładem wady istotnej będą przede wszystkim wady konstrukcyjne dotyczące dachu, ścian, instalacji zewnętrznych i wewnętrznych. Wadą nieistotną (zwykłą) jest każda inna wada o mniejszym znaczeniu, np. zadrapania, pęknięcia, krzywe tynki.

Co jeśli deweloper nie uzna wady istotnej? Jak mogę dochodzić swoich praw?

Jeżeli w trakcie pierwszego odbioru deweloper nie uzna wady istotnej w protokole, to nabywca może odmówić odbioru. Odnotowuje się ten fakt w protokole. Następnie strony ustalają kolejny termin odbioru z uwzględnieniem czasu koniecznego do naprawy wady istotnej. Przy powtórnym odbiorze nabywca może ponownie odmówić odbioru z powodu istnienia wady istotnej (deweloper nie usunął tej wady wcale). Nabywca występuje z wnioskiem o opinię rzeczoznawcy budowlanego w terminie 1 miesiąca od dnia ponownej odmowy odbioru. Jeżeli opinia rzeczoznawcy potwierdzi istnienie wady istotnej, to nabywca może odstąpić od umowy. Jeżeli opinia rzeczoznawcy budowlanego potwierdzi wystąpienie wady istotnej, koszty sporządzenia opinii obciążają w całości dewelopera. Natomiast, jeżeli opinia nie potwierdzi istnienia wady istotnej to koszty w całości obciążą nabywcę.

Czy deweloper może odmówić wydania lokalu w przypadku zgłoszenia przeze mnie wady istotnej?

Nie. Jeżeli mimo zgłoszenia wad istotnych nabywca chce odebrać lokal deweloper nie może mu tego odmówić.

Jakie prawa przysługują nabywcy w przypadku wystąpienia wady istotnej, a jakie w przypadku innego typu wady? Czego i w jakim terminie mogę się domagać od dewelopera?

  • W przypadku wady istotnej, którą deweloper uznał w protokole odbioru, ale jej nie usunął w kolejnych wyznaczonych terminach, nabywca może odstąpić od umowy.
  • W przypadku wady istotnej, która nie została uznana przez dewelopera w protokole odbioru i nie została usunięta, nabywca może odstąpić od umowy po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy budowlanego potwierdzającej istnienie wady istotnej.
  • W przypadku wady zwykłej, jeżeli deweloper uznał taką wadę w protokole odbioru, to ma 30 dni na jej usunięcie. Jeżeli tego nie zrobi, mimo zachowania należytej staranności, wskazuje inny termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Jeżeli deweloper nie usunie tej wady w tym kolejnym terminie albo nie wskaże kolejnego terminu, nabywca wyznaczy mu nowy termin; po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. W przypadku wady zwykłej nabywca nie może odstąpić od umowy.

Deweloper uznaje wadę istotną w protokole odbioru. Co się wtedy dzieje?

Jeżeli deweloper uznał wadę istotną w protokole odbioru, to ma 30 dni na jej usunięcie. Jeżeli tego nie zrobi, mimo zachowania należytej staranności, wskazuje inny termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia. W sytuacji gdy deweloper nie usunie wady istotnej w tym kolejnym terminie albo nie wskaże kolejnego terminu, nabywca wyznaczy mu nowy termin. Jeżeli deweloper nie usunie wady istotnej w tym terminie wyznaczonym mu przez nabywcę, to nabywca może odstąpić od umowy.

Podstawa prawna:

  • ustawa z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska, Dz.U. z 2021 r., poz. 1177).

Źródła: ufg.pl i uokik.gov.pl

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


Porady prawne