?Czy wymienione powyżej przychody będą stanowiły dla Wspólnoty przychód do opodatkowania? (pytanie (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 24 kwietnia 2009 r. (data wpływu do tut. BKIP 30 kwietnia 2009 r.), uzupełnionym 06 sierpnia 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w części dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie opodatkowania dochodów:

• pochodzących z odszkodowania i wpłat zaliczek wraz z odsetkami (pytanie wymienione we wniosku jako 2) oraz
• uzyskanych w związku z zawartym porozumieniem (pytanie wymienione we wniosku jako 5)

? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2009 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie opodatkowania dochodów:

• pochodzących z odszkodowania i wpłat zaliczek wraz z odsetkami,
• uzyskanych w związku z zawartym porozumieniem

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych dlatego też, pismem z dnia 09 lipca 2009r. wezwano do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano 06 sierpnia 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe :

Wspólnota Mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej. Jednakże zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali (dalej: uwl) może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. W myśl znowelizowanej Ustawy o PDOP dokonuje ona kwartalnego obliczenia i odprowadzenia podatku CIT do właściwego urzędu skarbowego od przychodów finansowych nie stanowiących gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Wspólnota jest również płatnikiem podatku od towarów i usług VAT i składa kwartalne deklaracje VAT-7k do właściwego Urzędu Skarbowego. Zarząd działający w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przygotował wspólnie z Firmą Budowlaną (będącą jednocześnie członkiem w/w Wspólnoty Mieszkaniowej) porozumienie, w myśl którego zostaną potrącone (zgodnie z art. 498 k.c.) wzajemne zobowiązania jakie strony posiadają względem siebie.

W świetle treści porozumienia Wspólnocie Mieszkaniowej przysługują względem Firmy Budowlanej następujące roszczenia:

• o odszkodowanie z tytułu koniecznych do wykonania prac i powstałych usterek w częściach wspólnych Wspólnoty w wysokości 43.500,00 zł,
• o zapłatę zaliczek z tytułu opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wraz z odsetkami ustawowymi w łącznej kwocie 23.212,43 zł, za lokale mieszkalne i użytkowe Firmy Budowlanej, za okres, gdy były one własnością w/w Firmy lub do dnia 31 marca 2009r. (w przypadku, gdy nadal są jej własnością),
• o zapłatę zaliczek z tytułu opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wraz z odsetkami ustawowymi w łącznej kwocie 67.645,33 zł, do których uiszczenia zobligowane były podmioty, których dług przejęła Firma Budowlana.
  
  

W myśl dalszych zapisów porozumienia Wspólnota powyższe kwoty może potrącić z wierzytelności jakie posiada Firma Budowlana względem tejże t. j.:

• należność z tytułu korzystania z wybranych lokali użytkowych stanowiących własność Firmy Budowlanej w łącznej wysokości 7.948,49 zł za okres, w którym były naliczone zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości dla firmy budowlanej,
• powstałą w związku z zakupem własności/udziału we własności lokali przez Wspólnotę Mieszkaniową od Firmy Budowlanej, z tytułu pozostałej do zapłaty ceny w wysokości 130.871,21zł.
  
  

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż Wspólnocie przysługują względem Firmy Budowlanej roszczenia o zapłatę zaliczek z tytułu opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wraz z ustawowymi odsetkami w kwocie 26.551,25 zł za lokale mieszkalne oraz 64.266,47 zł za lokale użytkowe, wynikające ze zobowiązań Firmy Budowlanej oraz przejęcia przez Firmę długów innych podmiotów.

Wspólnocie z tytułu usterek oraz wad powstałych w częściach wspólnych budynku oraz nieruchomości przysługują roszczenia odszkodowawcze oraz roszczenia z tytułu rękojmi, co zgodnie poświadczają obydwie strony w mającym się zawrzeć porozumieniu.

W związku z powyższym zadano m. in. następujące pytania:

1. Czy wymienione powyżej przychody będą stanowiły dla Wspólnoty przychód do opodatkowania... (pytanie wymienione we wniosku jako 2)
2. Czy w związku z uzyskanymi na mocy porozumienia z Firmą Budowlaną przychodami Wspólnota zobligowana będzie do odprowadzenia od tychże jakichkolwiek podatków... (pytanie wymienione we wniosku jako 5)
   
   

Wspólnota Mieszkaniowa otrzymuje od Firmy Budowlanej odszkodowanie z tytułu usterek powstałych w częściach wspólnych budynków (wybudowanych w ramach inwestycji podjętej przez w/w Firmę) oraz prac koniecznych w związku z tym do wykonania. Odszkodowanie to zostanie wydatkowane na pokrycie kosztów prac wymienionych i oszacowanych w porozumieniu, a koniecznych do przeprowadzenia. A zatem przychód w całości pokryje koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i w związku z tym nie powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych zgodnie z przepisami art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy PDOP oraz wyjaśnieniem MF z dnia 5 marca 2008r. (znak:DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82).

Na zobowiązania Firmy Budowlanej względem Wspólnoty Mieszkaniowej składają się zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej naliczane (do dnia ich sprzedaży lub do dnia 31 marca 2009r.

) za poszczególne lokale będące własnością Firmy. Zgodnie z przepisami art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy PDOP wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ? w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Tak więc przychody te nie powinny podlegać opodatkowaniu.

Zaliczka na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest przychodem Wspólnoty (w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 PDOP) do opodatkowania, więc zdaniem Zarządu Wspólnoty, zapłata tejże nie będzie stanowiła kosztu podatkowego dla Wspólnoty.

Wspólnota Mieszkaniowa na mocy porozumienia z Firmą Budowlaną nabędzie do własnego majątku własność/udział we własności lokali użytkowych od Firmy Budowlanej (co jest możliwe na mocy przepisów ustawy uwl oraz stosownej ich wykładni przez Sąd Najwyższy w Uchwale, której nadano moc zasady prawnej, z dnia 21 grudnia 2007r. (sygn. akt: III CZP 65/07) podjętej w składzie siedmiu sędziów. Zgodnie z sentencją tejże ?wspólnota mieszkaniowa, działającej w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku? za określoną w porozumieniu łączną cenę 181.871,21 zł. Wartość tych lokali będzie stanowiła majątek trwały Wspólnoty Mieszkaniowej, który będzie podlegał amortyzacji zgodnie z tabela amortyzacji dla lokali niemieszkalnych 2,5% od wartości początkowej wprowadzonej do ewidencji środka trwałego i nie będzie stanowił kosztu podatkowego Wspólnoty.

Mając na uwadze powyższe, Zarząd stoi na stanowisku, iż nie istnieje konieczność odprowadzenia przez Wspólnotę Mieszkaniową jakichkolwiek podatków od uzyskania na mocy porozumienia przychodów. Jednocześnie Wspólnota w załączeniu przedkłada projekt mającego się zawrzeć porozumienia.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 w/w ustawy, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale (nieruchomość wspólna), stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm. ? zwanej dalej ?updop?), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 updop wynika, że dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W świetle powyższego opodatkowaniu podlegać będą:

1. dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych,
2. dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.
   
   

Przez 'zasoby mieszkaniowe', o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Zasadne jest więc zaliczenie do zasobów mieszkaniowych:

1. budynków mieszkalnych wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2. pomieszczeń znajdujących się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związanych z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, w szczególności: budynków (pomieszczeń) administracji osiedlowej, kotłowni i hydroforni wolnostojących, osiedlowych warsztatów (zakładów) konserwacyjno-remontowych,
3. urządzeń i uzbrojenia terenów, na których znajdują się w/w budynki, w szczególności: zbiorników-dołów gnilnych, szamb, rurociągów i przewodów sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej, sieci elektroenergetycznych i telefonicznych, budowli inżynieryjnych (studni itp.), budowli komunikacyjnych (np: drogi osiedlowe, ulice, chodniki), innych budowli i urządzeń związanych z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mających wpływ na prawidłowe funkcjonowanie budynków mieszkalnych (np: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).
4. gruntów na których posadowione są budynki mieszkalne.
   
   

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali będących członkami Wspólnoty Mieszkaniowej i mają istotne znaczenie dla sprawnego funkcjonowania Wspólnoty. Zatem związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu updop (art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jak wynika ze zdarzenia przyszłego przedstawionego w powyższym wniosku Wspólnota Mieszkaniowa oczekuje odpowiedzi w zakresie skutków podatkowych uzyskania następujących przychodów:

• o odszkodowanie z tytułu koniecznych do wykonania prac i powstałych usterek w częściach wspólnych Wspólnoty w wysokości 43.500,00 zł,
• o zapłatę zaliczek z tytułu opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wraz z odsetkami ustawowymi w łącznej kwocie 23.212,43 zł, za lokale mieszkalne i użytkowe Firmy budowlanej, za okres, gdy były one własnością w/w Firmy lub do dnia 31 marca 2009r. (w przypadku, gdy nadal są jej własnością),
• o zapłatę zaliczek z tytułu opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wraz z odsetkami ustawowymi w łącznej kwocie 67.645,33 zł, do których uiszczenia zobligowane były podmioty, których dług przejęła Firma budowlana.
  
  

Jak wcześniej wskazano, aby dochody Wspólnoty mogły korzystać ze zwolnienia przedmiotowego o jakim mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop muszą:

1. pochodzić z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
2. być przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.
   
   

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że odszkodowanie w kwocie 43.500,00 zł jest przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi; pokrywa roszczenia Wspólnoty za usterki powstałe w trakcie realizacji inwestycji przez wykonawcę ? Firmę Budowlaną.

Za przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy także uznać przychód uzyskany z tytułu opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w części przypadającej na lokale mieszkalne wraz z odsetkami w kwocie 26.551,25 zł.

Nie jest natomiast przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi kwota 64.266,47 zł dotycząca opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną wraz z odsetkami w części przypadającej na lokale użytkowe - wynikająca ze zobowiązań Firmy Budowlanej oraz przejęcia przez Firmę długów innych podmiotów, które to lokale nie stanowią zasobu mieszkaniowego. Tym samym dochód powstały w wyniku otrzymania tego przychodu (nie pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi) nie będzie mógł, zgodnie z zasadami wyżej wymienionymi, korzystać ze zwolnienia o jakim mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

Natomiast co do dochodu powstałego w wyniku uzyskania przychodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (odszkodowanie i opłaty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w części przypadającej na lokale mieszkalne wraz z odsetkami) konieczne jest ustalenie czy dochód ten będzie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W opisie zdarzenia przyszłego ujętego we wniosku ORD-IN wskazano, że Wspólnota w/w środki ma przeznaczyć na następujące cele:

• spłatę należności z tyt. korzystania z lokali użytkowych ? 7.948,49 zł,
• zakup udziałów we własności lokali użytkowych ? 130.871,12 zł.
  
  

Jak wskazano powyżej lokale użytkowe nie wchodzą w zasoby mieszkaniowe. Tym samym przeznaczenie dochodu na lokale użytkowe jest równoznaczne z niespełnieniem jednej z dwóch przesłanek umożliwiających skorzystanie z w/w przedmiotowego zwolnienia tj. preferowanego przez ustawodawcę celu ? utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

W świetle powyższego:

• ewentualnemu opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlega dochód a nie przychód,
• także ewentualnemu zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop może podlegać dochód a nie przychód,
• uzyskane z powyższych przychodów dochody nie mogą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.
  
  

Stanowisko wnioskodawcy jest zatem nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Do wniosku Wspólnota dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem podanym we wniosku.

Nadmienia się, iż w sprawie będącej przedmiotem pytania wymienionego we wniosku jako 3 i 4 wydano odrębną interpretację indywidualną.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.