Rodzaje umów deweloperskich spotykanych w obrocie

Niewątpliwą wadą zawierania umowy w formie aktu notarialnego jest jej znaczny koszt. Z uwagi na to, że opłata notarialna jest zazwyczaj ponoszona przez kupującego, często rezygnuje on z dodatkowych obciążeń finansowych i decyduje się na zwykłą formę pisemną. Tym samym jednak pozbywa się możliwości sądowego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, co może w efekcie narazić go na jeszcze większe straty finansowe.

Umowa przedwstępna w formie pisemnej

Zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej również umożliwia obronę przed kontrahentem uchylającym się od podpisania umowy przyrzeczonej. Nie rodzi jednak skutku w postaci możliwości sądowego dochodzenia zawarcia umowy. Zgodnie natomiast z art. 390 § 1 KC, strona pokrzywdzona może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej. W praktyce oznacza to, iż w celu uzyskania odszkodowania za niezawarcie umowy przyrzeczonej, nabywca będzie musiał udowodnić zaistnienie szkody i związek przyczynowy między uchyleniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej a poniesioną przez niego szkodą. Tego rodzaju szkodą mogą być przykładowo koszty zawarcia poprzedniej umowy (np. dojazdy, nieobecności w pracy).

Umowa przyrzeczona

Umowa przyrzeczona jest umową deweloperską sensu stricto, zawieraną w wyniku przedwstępnej umowy zobowiązującej. Przenosi ona ostatecznie własność lokalu mieszkalnego na nabywcę.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zmianami).