Zasady amortyzacji budynków

Na czym polegają zasady amortyzacji budynków

Nieruchomości podlegające amortyzacji można podzielić na trzy kategorie:

• budynki
• budowle
• lokale

Pojęcie „budynek” zdefiniowane jest w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Przepis definiuje budynek jako obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.  Amortyzacja jest możliwa w przypadku nieruchomości będących przedmiotem własność lub współwłasność podatnika, nabytych lub wytworzonych we własnym zakresie, kompletnych i zdatnych do użytku w dniu przyjęcia do używania. Ponadto przewidywany okres używania musi być dłuższy niż rok, oczywiście nieruchomość musi także być wykorzystywana przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Dodatkowo amortyzacji podlegają również budynki wybudowane na cudzym gruncie - niezależnie od przewidywanego okresu używania.

Odpis amortyzacyjny jest to kwota, która podatnik zalicza do kosztow uzyskania przychodu, obliczana jest od wartości początkowej środka trwałego podlegaljącego amortyzacji. Odpisy rozlicza się aż do pełnego zrównania wartości początkowej środka trwałego z sumą odpisów amortyzacyjnych albo do momentu jego zbycia, likwidacji lub ogłoszenia upadłości.

Metody amortyzacji budynków

1. Metoda liniowa

Przy tej metodzie odpisy amortyzacyjne od firmowych budynków dokonywane są w równych ratach, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji. 

Stawki amortyzacyjne określone są w "Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych"  i wynoszą:

• 2,5 % - dla budynków niemieszkalnych,
• 1,5 % - dla budynków mieszkalnych

2. Metoda liniowa przyspieszona

W przypadku gdy budynek używany jest w warunkach pogorszonych lub złych, podatnik ma możliwość podwyższenia stawki amortyzacji. W przypadku używania budynków we wskazanych warunkach, stawka amortyzacyjna z Wykazu może być podwyższona:

• przy warunkach pogorszonych - przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,2,
• przy warunkach złych - przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,4

Za pogorszone warunki używania budynków i budowli, zgodnie z pkt 1 objaśnień do Wykazu stawek amortyzacyjnych, uważa się używanie tych środków trwałych pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych czynników powodujących przyspieszenie zużycia obiektu.

Z kolei zaa złe warunki używania budynków i budowli, zgodnie z pkt 2 objaśnień do Wykazu stawek amortyzacyjnych, uważa się używanie tych środków trwałych pod wpływem niszczących środków chemicznych, a zwłaszcza gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. Dotyczy to również przypadków silnego działania na budynek lub budowlę niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w postaci oparów, których źródłem są inne obiekty znajdujące się w pobliżu.

Przy budynkach używanych w warunkach pogorszonych lub złych, podwyższenia stawki amortyzacyjnej dokonuje się począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistniały okoliczności uzasadniające te zmiany. W przypadku podwyższenia stawek amortyzacyjnych przy zastosowaniu współczynników określonych zgodnie z zasadami jak powyżej, należy dla poszczególnych środków trwałych stosować jeden wybrany współczynnik, przez który mnoży się stawkę amortyzacyjną właściwą dla danego środka trwałego, przyjętą z Wykazu stawek amortyzacyjnych.

Przy przyspieszonej metodzie amortyzacji jest również możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej. 

Dla amortyzacji używanych lub ulepszonych budynków (innych niż niemieszkalne, amortyzowanych stawką 2,5%), wprowadzonych do ewidencji środków trwałych po raz pierwszy, podatnik może wybrać indywidualną stawkę amortyzacyjną, ale wyłącznie przed przyjęciem ich do używania.

Według przepisów za budynki używane uznaje się takie, w stosunku do których podatnik jest w stanie wykazać, że przed ich nabyciem były wykorzystywane przez okres co najmniej 60 miesięcy. Z kolei za ulepszone uznawane są budynki, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dla tej kategorii budynków, przepisy ustalają 10 lat jako minimalny okres amortyzacji. Przy tak zdefiniowanym minimalnym okresie amortyzacji maksymalna stawka amortyzacji wynosi 10%.

Wyjątkiem są trwale związane z gruntem budynki handlowo-usługowe wymienione w rodzaju 103 Klasyfikacji (Kioski towarowe o kubaturze poniżej 500 m3) i inne budynki niemieszkalne wymienione w rodzaju 109 Klasyfikacji (Domki kempingowe, budynki zastępcze), trwale związane z gruntem. W tych przypadkach  okres amortyzacji nie może być krótszy niż 3 lata.

W przypadku nieruchomości niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu wynosi 2,5%, podatnicy mogą przyjąć indywidualną stawkę amortyzacyjną tylko dla budynków używanych, natomiast ulepszenie tych nieruchomości nie jest przesłanką do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej. Okres amortyzacji według indywidualnej stawki dla tej kategorii budynków niemieszkalnych nie może być krótszy niż okres będący różnicą 40 lat i liczby lat, które minęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych. Dodatkowo ustawa zastrzega, iż okres ten nie może być krótszy niż 10 lat 

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032);
• Ustawa z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( Dz. U. z 2016 r. poz. 1888)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl