Zwolnienie z VAT wynajmu na cele mieszkaniowe

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt. 36 ustawy o VAT zwolnione są od podatku VAT „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Powyższe zwolnienie koresponduje z Dyrektywą 2006/112/WE Rady Unii Europejskiej, z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, bowiem z tegoż zwolnienia wyłączono „wynajem lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe”.

Powyższe oznacza, iż usługa polegająca na wynajmie lub dzierżawie nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, na cele mieszkaniowe, zwolniona powinna być z VAT. Ponieważ zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie - na cele mieszkaniowe, zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Raz jeszcze podkreślić należy, iż zwolnieniem objęto jedynie najem w nieruchomościach mieszkalnych zawierany wyłącznie na cele mieszkaniowe. „Celem tego zwolnienia jest nieobciążanie konsumentów tych usług, w tym przypadku osób fizycznych, podatkiem od towarów i usług, poprzez minimalizowanie kosztów najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, obciążających najemców, wykorzystujących je wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zwolnienie zatem takiego najmu na podstawie interpretowanej normy ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę - w aspekcie ekonomicznym - najemców faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem.” (tak Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 września 2013 r., I FSK 1012/12). Jak wskazuje się w orzecznictwie Sądów Administracyjnych „Zaspokojenie celu mieszkaniowego może dotyczyć jedynie osoby fizycznej, albowiem osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą są jedynie pojęciami prawnymi, nie posiadają one takich potrzeb jak osoba fizyczna, w tym zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.” (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 lutego 2016 r., III SA/Wa 473/15). „W ich przypadku mając na uwadze prowadzenie działalności gospodarczej z udziałem zaangażowanych przez te podmioty osób fizycznych, występować będzie najczęściej potrzeba zakwaterowania tych osób.” (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w wyroku z dnia 7 czerwca 2017 r., I SA/Go 166/17).

Przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Do powyższych przesłanek dodać należy jeszcze jeden konieczny warunek do zastosowania tej ulgi, a mianowicie, że świadczone usługi w zakresie wynajmu nie mogą być związane z zakwaterowaniem (art. 43 ust. 20 ustawy o VAT). Zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w pozycji 163 załącznika nr 3 do ustawy. Pod pozycją 163 załącznika nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług, zawierającego wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8 %, wskazano "usługi związane z zakwaterowaniem" i symbol PKWiU 2008 "55".

Jak wynika z informacji Głównego Urzędu Statystycznego, Dział 55 PKWiU 2008 zatytułowany: "Zakwaterowanie", obejmuje zapewnienie krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym oraz zakwaterowanie na dłuższy okres studentom, osobom pracującym i pozostałym osobom. Niektóre jednostki mogą zapewnić jedynie miejsce zakwaterowania, podczas gdy inne zapewniają zakwaterowanie łącznie z wyżywieniem i/lub możliwością korzystania z obiektów rekreacyjnych. Dział ten nie obejmuje zapewnienia długotrwałego zakwaterowania jako głównego miejsca pobytu w obiektach takich jak apartamenty i domy, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowane

Joanna Bacior

Radca Prawny